Для многих, кто рассчитывал на существенное удешевление жилья после выборов, апрель может стать не только месяцем разбитых надежд, но и упущенных возможностей. Стагнирующий с ноября рынок столичной жилой недвижимости предположительно уже к концу следующего месяца оживится. И риелторы, и застройщики в один голос говорят, что после выборов цены снова пойдут в рост как на первичном, так и вторичном рынке. Причем эта тенденция может оказаться устойчивой: удорожание квадратных метров обещают в течение всего 2006-го на уровне 1,5-2% в месяц. Стоит ли верить этим прогнозам - вопрос спорный. Упомянутые участники рынка являются, по большому счету, лицами, заинтересованными в росте цен на жилье. Но, с другой стороны, именно они заказывают музыку на этом рынке. Так что к их словам стоит, как минимум, прислушаться.

Первый пошел
После скандала с "Элита-Центр" желающих вложить деньги в строящееся жилье поубавилось. В неофициальных беседах с журналистами это отмечают эксперты как в девелоперских, так и строительных компаниях. "Люди пока не вкладывают деньги в новостройки, - сообщил "ВД" эксперт, пожелавший остаться неназванным. - Многие строительные компании сегодня "застыли", поскольку у них практически нет сбыта".

Явно не на руку застройщикам окажутся и действия банков: финансисты, и без того относящиеся настороженно (надо отметить, небезосновательно - см. "ВД" N N 8, 9) к кредитованию строящегося жилья, наверняка пересмотрят действующие программы ипотечного кредитования. "Рост конкуренции на рынке ипотечного кредитования, по всей видимости, приведет к дальнейшему снижению стоимости кредитов. Вместе с тем условия выдачи займов, скорее всего, будут ужесточаться, - предполагает Владимир Сабищенко, заместитель директора Департамента по вопросам надзора и регулирования банковской деятельности Ассоциации украинских банков. - Например, многие банки, которые раньше при кредитовании оформляли в залог права на будущую недвижимость, видимо, уйдут от такой практики. К тому же, банки также ужесточат требования к данным о доходах заемщиков. Исключений для тех, кто не сможет предоставить данные о "белой" зарплате, больше не будет". То есть, исключений для тех, кто не сможет документально подтвердить надлежащий уровень "белой" зарплаты, больше не будет". Некоторые представители финансового лагеря еще более пессимистичны в оценках последствий скандала с "Элита-Центр", полагая, что сроки кредитования могут быть сокращены в среднем на три-пять лет. Впрочем, "ВД" этого пессимизма не разделяет. Скорее всего, речь будет идти об ужесточении оценки финансовой состоятельности даже не столько заемщика, сколько застройщика.

В свете описанных событий логично было бы предположить, что строительные компании не будут столь активно возводить новое жилье. В краткосрочной перспективе такое развитие событий весьма вероятно. Но в долгосрочном периоде тенденция будет иной. Дело в том, что в целом желающих вложить средства в недвижимость не стало меньше. После скандала с "Элита-Центр" многие, кто раньше отдавал предпочтение более дешевой "первичке", переметнулись на вторичный рынок. Между тем, ресурсы этого сегмента рынка столичной жилой недвижимости не безграничны. Так что новым "коробкам" в городе быть! Другое дело, кто их будет возводить и по каким ценам продавать.

После краха пирамиды, выстроенной компаниями "Элита-Центр", правоохранители начали активно проверять деятельность подобных структур, что уже привело к замораживанию некоторых строительных проектов (к примеру, в Оболонском и Дарницком районах Киева). Как дальше станет развиваться ситуация - сегодня сказать сложно. Но вряд ли у кого-то возникнут сомнения, что эти площадки будут пустовать.

По мнению "ВД", в ближайшие год-два на строительном рынке стоит ожидать перегруппировки сил участников. Компании, подобные "Элита-Центр", будут постепенно вытеснены с рынка. Их место займут более крупные оки, которые тем самым еще больше укрепят свои позиции. Однако такая перегруппировка отнюдь не приведет к удешевлению жилья в ближайшем будущем. Причин тому несколько. Во-первых, создание прозрачных правил , столь ожидаемое инвесторами, может повлечь за собой увеличение накладных расходов, ведь в цепочке появится финансовый посредник, призванный снизить риски вложений. К примеру, такое может произойти в случае привлечения средств при помощи выпуска облигаций либо же через фонд финансирования строительства. В неофициальных беседах с журналистами "ВД" застройщики не скрывали, что траты, связанные с работой с финансовым посредником, в данном случае будут наверняка заложены в цену новостроек.

Во-вторых, грядущие изменения в системе лицензирования, инициированные Министерством строительства и архитектуры, вряд ли натолкнут строителей на мысль о снижении цен. Чиновники декларируют намерения по усилению контроля над деятельностью компаний в отрасли, для чего собираются задействовать ГНАУ и Пенсионный фонд. И хотя эти действия, безусловно, верны, однако, вне всяких сомнений, они могут "облегчить" кошельки участников строительного рынка, которые, в свою очередь, постараются компенсировать затраты за счет желающих приобрести жилье.

Но наиболее действенный аргумент, которым строительные компании могут оперировать, объясняя свое нежелание снижать цены, это повышение себестоимости возводимого жилья, в первую очередь, вследствие удорожания газа. А поскольку, как утверждает Анатолий Беркута, заместитель министра строительства и архитектуры, материальные ресурсы составляют 60% в общей смете возведения жилья, то себестоимость строительства в текущем году возрастет не менее чем на 10-12%. Именно этот факт дает ряду экспертов основания утверждать, что уже в конце апреля цены на первичном рынке опять начнут расти. Более устойчивым к означенному подорожанию окажется жилье бизнес- и элиткласса (от 8 тыс. грн. за 1 кв. м). А вот массовый новострой (от 1 тыс. грн. за 1 кв. м) будет дорожать более динамично. Эксперты также прогнозируют подорожание жилья в городах-спутниках Киева, прежде всего по наиболее выгодным направлениям - Бориспольскому, Житомирскому, Броварскому, Вышгородскому.

Второй уровень
Что же касается вторичного рынка жилой недвижимости столицы, то каждый из его сегментов будет развиваться по-своему. К примеру, одно- и двухкомнатным квартирам категории так называемых типовой и старой панелей ("хрущевкам" и возведенным после 1970-х) прочат стремительное удорожание после выборов (за год оно может вырасти в цене на 10-20%). Жилье это не идеально и, мягко говоря, не отвечает современным требованиям, однако оно более доступно обывателю, нежели квадратные метры, возведенные уже после 1991 г. Отчасти это связано со спросом, переметнувшимся после скандала вокруг "Элита-Центр" с первичного рынка на вторичный.

Тем не менее, именно жилье, построенное во времена независимости Украины, - оптимальный объект для тех, кто рассматривает недвижимость с точки зрения долгосрочных инвестиций. Оно, в отличие от "хрущевок" и так называемого социального жилья (старая панель), не подвержено резким ценовым колебаниям. Ему прочат стабильный рост - на уровне 5-10% ежегодно.

Помимо возраста и категории домов, очевидно, что стоимость квартиры в будущем будет зависеть от дальнейшего развития в районе социальной, транспортной инфраструктуры. Так в Киеве, например, стоит обратить внимание на районы, где вскоре планируется метро, это в частности, часть Радужного массива, Троещины, также Бориспольское, Броварское направления.

Надежда Кемулария, Оксана Опрышко

Инф. vd