Несмотря на кризис ликвидности, рынок ипотеки демонстрирует неплохие результаты

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), за I квартал 2008 г. портфель ипотечных кредитов (ссуды под залог недвижимости) населению увеличился на 13,9% - до 65,2 млрд грн. За аналогичный период прошлого года относительный прирост был более внушительным - 20,9%. Однако в абсолютном выражении больше впечатляют нынешние показатели - прирост ипотечной задолженности составил 7,9 млрд грн. против 5,7 млрд грн. в прошлом году. Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле кредитов населению достигла 36,7%. Участники рынка остались довольны развитием ипотеки в начале года. "В первом квартале были продемонстрированы достаточно высокие темпы роста, несмотря на всевозможные слухи об уменьшении сроков кредитования", - констатирует Евгений Демянов, заместитель руководителя департамента частного банкинга "Райффайзен Банка Аваль" (г.Киев; с 1992 г.; более 17 тыс.чел.). Всего же в I квартале 2008 г. было выдано около 44 тыс. новых ипотечных займов. Для сравнения: за весь 2007 г. граждане получили около 111 тыс. кредитов (см. также БИЗНЕС #9 от 03.03.08 г., стр.42-46). Таким образом, на начало апреля насчитывалось около 383 тыс. активных ипотечных договоров (см. "Количество активных..."). То есть приблизительно 1,4% трудоспособного населения страны уже успели ввязаться в ипотеку. Больше всего, около 16% займов, было выдано в столичном регионе (Киев и область). Следом идут Днепропетровск (12,9%), Донецк (6,1%), Одесса (5,5%) и Харьков (4,8%).

Примечательно, что более половины всех ссуд, выданных в первом квартале текущего года, - это так называемые бесцелевые кредиты под залог недвижимости. Чаще всего заемщики пускают средства таких займов на самые разнообразные потребительские цели. Лидером в этом сегменте стал столичный регион - более 11% от общего количества нецелевых кредитов. Чуть более одной трети от всех ипотек приходится на займы для покупки жилья на вторичном рынке (см. "Целевая" структура..."). Активнее всего квартиры в кредит приобретали в Днепропетровске (14,7% от общего количества таких ссуд), Киеве и области (12,9%), а также в Донецке (10,9%). Сложившаяся "целевая" структура ипотеки объясняется продолжающимся затишьем на рынке недвижимости, а также регуляторными новациями НБУ. Напомним: с 13 февраля 2008 г. банки по-новому рассчитывают норматив адекватности капитала (Н2) с учетом разрывов между пассивами и активами по срокам, так называемых "гэпов". В связи с этим банкиры не заинтересованы в предоставлении кредитов на длительные сроки, так как длинные кредиты, не обеспеченные фондированием адекватной длины, "съедают" капитал. А ведь именно займы на покупку жилья клиенты часто хотят взять на максимальный срок - 25-30 лет, ипотека же без целевого назначения выдается максимум на 10-15 лет.

Надо заметить, что заемщики, несмотря на то что берут кредит на максимальный срок, все равно гасят ссуду со значительным опережением графика. В результате фактический срок действия ипотечных кредитов составляет в среднем 8 лет. А спекулянты на рынке недвижимости погашают ипотечные займы еще быстрее - за один-два года. Это означает, что банкиры, в принципе, могли бы подталкивать таких заемщиков заключать более короткие договоры, однако этого не происходит. "Сроки кредитования не изменились. Дело в том, что неофициальные доходы банки не могут учитывать при расчете показателя кредитной нагрузки (коэффициент PTI - отношение платежа к доходу заемщика. - Ред.), поэтому вынуждены растягивать кредит на максимальный срок, чтобы подтвержденного дохода хватило для обслуживания кредита в соответствии с внутренними стандартами банка. Это единственная причина, почему банки выдают кредиты на максимальный срок", - объясняет Евгений Демянов.

Бросаются в глаза достаточно скромные темпы роста сравнительно новых сегментов ипотеки - кредитов на покупку земли, индивидуальное строительство, рефинансирование существующих кредитов и др. На все эти сегменты пока приходится чуть более 10% в ипотечном портфеле. Все дело в том, что данные направления пока не стали массовыми, а бурно развиваются только в отдельных регионах. Так, на киевский и одесский регионы приходится 38% кредитов на коттеджное строительство и 63% - на покупку земельных участков.

Самые крупные кредиты в I квартале 2008 г. выдавались под залог недвижимости на коммерческие цели. Средний размер одного такого займа на развитие бизнеса превысил 1 млн грн. Почти в 5 раз - до 548 тыс.грн. - уменьшился средний размер кредита на строительство. Наиболее мелкие ссуды - в среднем чуть более 100 тыс.грн. - граждане брали под залог своего жилья на потребительские цели. Примечательно, что еще в конце 2007 г. средний размер такого кредита составлял 185 тыс.грн. Банкиры связывают этот факт с проникновением "бесцелевой" ипотеки в глубинку. "Продукт становится все более популярным, например, в райцентрах, где недвижимость дешевая, поэтому средняя сумма и уменьшается", - считает Евгений Демянов. Показательно, что средний размер кредита на покупку жилья в I квартале текущего года, по сравнению с IV кварталом 2007 г., уменьшился на 13% - до 256 тыс.грн. Вряд ли это можно объяснить падением цен на недвижимость. Скорее, это результат политики банков по увеличению размера обязательного первоначального взноса. Если в IV квартале 2007 г. ипотеку с нулевым авансом можно было взять в УкрСиббанке, а, например, "Надра Банк" и банк "Финансы и Кредит" требовали только 10%-ного авансирования, то в начале нынешнего года УкрСиббанк повысил долю участия собственными средствами до 15%, а банк "Финансы и Кредит" - до 25%.

Невзирая на уменьшение количества сделок по покупке жилья за счет кредитных средств как на первичном, так и на вторичном рынке, именно на жилищные кредиты по-прежнему приходится более половины всей ипотечной задолженности населения, а значит, они приносят банкам максимальный доход (см. "Структура ипотечной..." на стр.52).

Любопытно также, что в начале нынешнего года продолжалась тенденция к снижению валютизации ипотечного рынка. Так, доля ипотеки в национальной валюте за первые три месяца увеличилась на 1,3 п.п. - до 17,7% портфеля. Напомним: в середине прошлого года наблюдался пик долларизации ипотечного рынка. На 01.07.07 г. доля ипотеки в национальной валюте составляла всего 11,1% суммарной задолженности. Скорее всего, в текущем квартале ипотека снова "позеленеет". Дело в том, что многие крупные банки в разгар кризиса гривневой ликвидности вовсе прекратили кредитовать в национальной валюте. К тому же определенные проблемы с заимствованиями испытывает Государственное ипотечное учреждение, за счет ресурсов которого банки выдают исключительно гривневые ссуды (см. БИЗНЕС #22 от 02.06.08 г., стр.54, 55). "В нынешнем квартале ипотекаснова уходит в валюту", - заключает Евгений Демянов. И это несмотря на то, что 3 апреля нынешнего года вступила в силу норма НБУ, являющаяся для банков эффективным стимулом кредитования ипотеки именно в гривне. Согласно нововведению, при расчете норматива Н2 задолженность по гривневой ипотеке учитывается с коэффициентом 0,5, а не 1, как другие кредиты, в том числе валютная ипотека. Напомним, что из лидеров ипотечного рынка активнее всего в национальной валюте кредитует Ощадбанк.

Анализируя структуру ипотеки в валюте, следует отметить незначительное уменьшение доли кредитов в швейцарских франках - на 0,1 п.п. (до 2,9% портфеля валютных ипотек). Это неудивительно, ведь заемщики, ившиеся рекламой банков о супердешевых кредитах в стабильной швейцарской валюте (ставки - менее 9% годовых), здорово "попали" на колебаниях валютного курса. Так, за I квартал 2008 г. франк подорожал до 5,1 грн./CHF (с 4,5 грн./CHF), что автоматически увеличило стоимость обслуживания кредита для заемщиков более чем на 13%. Как ни странно, доля займов в другой дорожающей валюте - евро - увеличилась на 0,2 п.п. - до 2,8%. Скорее всего, это произошло благодаря кредитованию физлиц, имеющих доход в евровалюте. Заметим, что не прогадали и заемщики, одолжившие в долларах. Совсем наоборот: с начала года наличный доллар подешевел на 5,2%, что снизило кредитную нагрузку на таких заемщиков.

В I квартале текущего года концентрация рынка ипотеки продолжала снижаться. Так, на 1 апреля рыночная доля ТОП-10 ипотечных лидеров составила 77,3%, тогда как на начало года - 78,1%, а на начало 2007 г. - 85,3%. Это происходит потому, что все больше банков, в том числе и небольших, начали активно продвигать ипотеку, отщипывая долю у крупных игроков. Лидерство на рынке ипотечного кредитования по итогам первого квартала укрепил УкрСиббанк. Французы харьковского происхождения контролируют 18,6% рынка. При этом в сегменте кредитования на покупку жилья банк "держит" 20%, а в сегменте кредитования покупки земельных участков - 26,5% рынка. В начале года немного сдали свои позиции участники ТОП-10 "Райффайзен Банк Аваль" (-1,4 п.п. рыночной доли) и Укрсоцбанк (-0,7 п.п.). Существенно укрепили позиции "Надра Банк" (+0,9 п.п.), а также Ощадбанк (+0,4 п.п.). Продолжает катиться по наклонной Правэкс-Банк. За год и три месяца этот банк опустился в рейтинге УНИА с 6-й на 12-ю позицию. Падение сопровождалось уменьшением рыночной доли за этот период с 5,1% до 2,3%. И это несмотря на то, что банк требует самый низкий первоначальный взнос - всего 5%. В самом Правэкс-Банке БИЗНЕСу заявили, что не стоит доверять рейтингам УНИА, так как финучреждения могут подавать туда завышенные показатели по кредитному портфелю. "Объективные рейтинги - это рейтинги НБУ. Поэтому не хочу комментировать эти данные, - говорит Дмитрий Буц, директор департамента ипотечного кредитования Правэкс-Банка (г.Киев; с 1992 г.; 11 тыс.чел.). - Ипотека для нас всегда была приоритетным направлением. Спрос существует, и мы стараемся его удовлетворять."

Чуть менее жесткой оказалась "посадка" у Кредитпромбанка. Напомним: в 2006 г. финучреждение стремительно наращивало ипотечный портфель, так что в начале 2007 г. банк занимал 7-ю позиции. Сейчас же - лишь 11-е место в рейтинге УНИА. Стабильно теряет рыночную долю также Проминвестбанк, замыкающий ТОП-15 лидеров. По итогам года (апрель 2007 г. к апрелю 2008 г.) уже покинули группу ипотечных лидеров такие игроки, как Укрпромбанк, "VAB Банк", специализированный Международный ипотечный банк. Их места в ТОП-15 заняли ПУМБ, "Форум" и "Эрсте Банк (Украина)". Представители банков с иностранным капиталом ожидают серьезного передела рынка ипотеки в свою пользу по итогам текущего квартала. "В этом квартале наблюдается передел рынка: банки с иностранным капиталом укрепляют свои позиции, а с национальным - теряют рыночную долю", - рассуждает Евгений Демянов. С такой точкой зрения категорически не соглашаются игроки с национальным капиталом. "В смысле фондирования банки с иностранным капиталом действительно находятся в выигрышной позиции, но кроме цены кредита есть много других факторов - наличие региональной сети, первоначальный взнос, требования к платежеспособности заемщиков. Так что наличие ресурсного преимущества не означает передела рынка", - убеждает Дмитрий Буц.

Напряженная ситуация с фондированием украинских банков, связанная с кризисом на мировых рынках капитала, а также внутренний кризис ликвидности, спровоцированный борьбой с инфляцией, уже привели к ужесточению условий ипотечного кредитования. Наряду с увеличением размера первоначального взноса банки взвинтили и процентные ставки. С начала года долларовые кредиты на покупку жилья подорожали в среднем на 2 п.п. - до 14% годовых. В то же время ипотекав гривне выросла в цене на 5 п.п.- в среднем до 20% годовых. Понятное дело, вряд ли найдутся желающие одолжить в национальной валюте под такой ростовщический процент. А ведь еще прошлой осенью банки массово снижали ставки по гривневой ипотеке, да так, что цена таких кредитов вплотную приблизилась к стоимости долларовых ссуд. Участники рынка не ожидают снижения ставок, наоборот - предрекают их дальнейший рост. "Ведь ситуация с ресурсами не улучшается ни на внешнем, ни на внутреннем рынках", - отмечает Дмитрий Буц. Некоторые банкиры утверждают, что в условиях дефицита ресурсов финучреждения получили возможность, что называется, перебирать клиентами, поэтому повысили требования к платежеспособности потенциальных заемщиков. Сергей Демьяненко, руководитель бизнеса "Ипотечное кредитование" ПриватБанка (г.Днепропетровск; с 1992 г.; более 30 тыс.чел.), говорит: "Почти все банки выставляют ограничения на ипотечное кредитование. Мы достаточно резко повысили ставки. В других банках, насколько мне известно, внутренними распоряжениями предусмотрен отсев до 50% желающих получить кредит, тогда как раньше удовлетворялись заявки 90% желающих. То есть применяются не экономические, а административные меры". Другие банкиры не разделяют такую точку зрения. По мнению Евгения Демянова, "вряд ли можно говорить, что финучреждения перебирают клиентами, между банками с иностранным капиталом по-прежнему присутствует жесткая конкуренция".

Примечательно, что в этом году решение о выдаче кредита банки в большинстве случаев обещают принимать в течение 5-14 дней с момента подачи полного пакета документов. Тогда как в прошлом году многие банки делали ставку на скорость как конкурентное преимущество и гарантировали принятие решения за двое-трое суток. В УНИА не ожидают смягчения условий кредитования и прогнозируют рост ставок до тех пор, пока страна не выйдет из инфляционной спирали. Как следствие, ожидается дальнейшее сокращение объемов кредитования, вплоть до полного сворачивания ипотечных программ в некоторых банках. Впрочем, сами банкиры настроены более оптимистично. "Рост во втором квартале, в любом случае, будет большим, чем в первом, причем как в абсолютных, так и в относительных показателях", - прогнозирует Евгений Демянов. По словам банкира, до конца года ипотека в гривне будет стабильно дорогой, а ставки по долларовым займам останутся на нынешнем уровне - 13-14% годовых.

Дмитрий Зинков (38),
председатель правления "ОТП Банка" (г.Киев; с 1998 г.; более 4,8 тыс.чел.):

- Решающее влияние на развитие рынка ипотеки будет оказывать динамика рынка недвижимости. По моему мнению, у банков достаточно ресурсов для обеспечения высоких темпов прироста ипотечного кредитования. Поэтому, мне кажется, ставки по кредитам в иностранной валюте прекратят расти. Порог в 14% годовых перейден не будет. В то же время в условиях охлаждения рынка жилья будут расти требования к размеру первоначального взноса - это нормальная ситуация. Думаю, что на сегодняшний день адекватным является первоначальный взнос в размере не менее 25% стоимости приобретаемого жилья.

Тарас Кириченко (37),
заместитель председателя правления УкрСиббанка (г.Харьков; с 1990 г.; более 10,5 тыс.чел.):

- В I квартале текущего года активизировались отдельные банки(к примеру, Universal Bank, Индэкс-банк, "Альфа-Банк (Украина)". - Ред.), которые пытаются агрессивно выйти на ипотечный рынок. Пока их портфели еще невелики, но они активно выдают новые кредиты. Тем не менее я думаю, что по итогам текущего (второго) квартала объемы выдач будут меньше. Сам по себе рынок недвижимости пока замер, стало меньше покупателей, а значит, количество сделок сократилось. К тому же многие банки ужесточили условия кредитования. Скорее всего, ставки продолжат расти с той же скоростью, что и в первом квартале, т.е. повысятся на 2 п.п.

"banker">banker