31 июл, 08:24
Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не «над златом чахнет», а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с «первички», здесь время — деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% (по данным независимого портала «Недвижимость») — это лишь «отрыжка пресыщения», надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.
Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании «Киев Жилье-Инвест», говорит, что идет «окопная война» между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы «сезонных» скидок на
По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на «первичку» упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене
Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR-директор девелоперской компании «ХХ&; век» Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос — отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы «Новобудова» Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.
ВЫРУЧАЮТ БОГ И «КРУТЕЛИКИ». Косвенным свидетельством падения спроса на «первичку» стало то, что застройщики меньше покупают стройматериалов. Им не хватает денег, чтобы «гнать этажи». Вот что говорят средней руки торговцы стройматериалами.
Сергей Н.: «Слава Богу, строят церкви. За поставленные мною цемент и строительные смеси батюшка рассчитался вовремя и не торговался, но у меня цены и так низкие. Еще выручают подрядчики, покупающие цемент, изоляционные и отделочные материалы на крутые коттеджи. А заказов от генподрядчиков многоквартирных домов стало в
Александр П.: «Только не называйте этот новострой: он, видно, станет долгостроем, и туда люди не пойдут, а как я тогда верну деньги? Мне там уже задолжали более 300 тыс. грн. за стройматериалы. Говорят, не переживай, давай еще: заплатим квартирой, когда достроим. Что-то сомневаюсь, что достроят».
"ВТОРИЧКА": ХОЧЕШЬ ПРОДАТЬ — СБРОСЬ ЦЕНУ НА $
Нельзя оправдать традиционным летним застоем резкое, на
Опрос продавцов показал, что они с ходу готовы скинуть на 1-комнатной квартире $
Директор АН „Кварт-сервис“ Виктор Несин заметил, что сейчас нет очередей в столичном БТИ — это последствия снижения спроса с начала 2008-го на 50%, свидетельствующего об упадке вторичного рынка. Он перегрет, цены необоснованно завышены, особенно — на „хрущобы“ и „брежневки“. Даже количество просмотров квартир снизилось в
По словам руководителя жилфонда консалтинговой компании „Новый город“ Ольги Читая, люди не в состоянии покупать жилье даже в кредит. Сезонным фактором это уже не оправдаешь, как и проблемами с получением ипотечных кредитов: цены на жилье просто завышены. Хозяевам квартир, заинтересованным в их скорейшей продаже, придется уступать $
Директор АН „Золотой ключ“ Сергей Степанюк уточняет, что 1-комнатные квартиры ценой до $90 тыс. и 2-ком. — до $120 не будут дешеветь, они и сейчас уходят за месяц. А вот более дорогие варианты должны упасть в цене на
ЗЕМЛЯ: ЦЕНОВАЯ ТВЕРДЬ
Фраза Марка Твена о том, что нужно покупать землю — ее больше не делают, — уже актуальна в Украине. Этот товар дешеветь не будет. Однако и вкладывать деньги в наделы с целью выгодной перепродажи стало рискованно.
Участки под Киевом под индивидуальную застройку стабильно растут в цене. Одна из причин — спекулянты, ушедшие с рынка квартир, переключились на покупку земли. Но и здесь „навар“ уже невелик, а мороки много.
За июль цена участков в
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий исключает вероятность удешевления каких-либо наделов — дескать, на этом рынке редко берут кредиты, покупают за свои, поэтому ипотечный кризис его не коснется. До конца года средняя цена участков вырастет на
Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль утверждает, что до осени наделы в
Директор консалтинговой компании „Канзас“ Зоя Нестеренко говорит, что при нынешнем спаде спроса самое время покупать землю, ведь осенью спрос и цены пойдут вверх. Кроме того, сейчас легче увидеть преимущества и недостатки надела. Для тех, кто стремится заработать на покупке и перепродаже участков, наиболее перспективны Бородянский и Макаровский районы: дороги и природа тут хорошие, а цены пока еще сравнительно низкие. Рискованнее отовариваться в Кагарлыкском и Фастовском районах: земля тут еще дешевле, но перепродать ее будет непросто — слишком далеко до столицы.
ЗА АРЕНДУ УПЛАТИТЕ НА $
Завлекалочками оказались объявления в газетах и интернете о том, что сдаются „единички“ по $
„Дайте нам любую 1-комнатную квартиру за $500 или 2-комнатную за $600, независимо от их расположения и состояния — и мы найдем вам клиентов за один день, — утверждает начальник отдела аренды жилой недвижимости группы компаний „Планета Оболонь“ Татьяна Котенко. — Уже пошел рост спроса, у нас — до 100 заявок в день. А к концу августа спрос станет ажиотажным из-за повышения деловой активности. В Киев поедут люди из регионов, стремящиеся здесь утвердиться, найти работу и, конечно, жилье. Цена аренды поднимется в среднем на $50 — минимум до $550 за 1-комнатную и $650 — за 2-комнатную квартиру“.
Как отметила директор АН „Крещатик“ Елена Федорова, спрос даже на „убитые“ 1-комнатные квартиры на окраинах ценой $450 намного превышает предложение, они „улетают“ в тот же день, когда были выставлены. Это самый ходовой товар, именно он прежде всего будет дорожать, за август — самое малое на $
Замдиректора АН „Кочег-7“ Вячеслав Колосовский предсказывает, что „единички“ к осени поднимутся на $
ЧТО ПРОИСХОДИТ В СТОЛИЦАХ РЕГИОНОВ
По темпам роста стоимости „хатынок“ многие местные столицы не уступают Киеву (с начала года тут цены „вторички“ поднялись на
Бесспорным лидером подорожания стал Днепропетровск, где цены с начала 2008 г. выросли аж на 30%. Здесь уже непросто найти самую убогую „единичку“ за $55 тыс.
В Донецке стоимость подскочила на
Такой же ценовой минимум показывает Харьков, где стоимость недвижимости поднялась в среднем на
По абсолютной стоимости — от $60 тыс. за „единичку“ — Одесса покамест дает фору большинству провинциальных столиц. Это при том, что подорожание с начала года здесь — всего лишь
Не уступает по ценам Южной Пальмире и Львов, где практически невозможно найти пристанище дешевле $65 тыс. Рост цены в западной столице Украины за 6 месяцев составил
Ялта также не осталась в стороне от общенациональной „гонки“. И хотя с начала года „вторичка“ тут поднялась всего на
СКОЛЬКО МОЖЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В НОВОСТРОЕ
Наконец-то и застройщики, столкнувшиеся с падением спроса, заговорили о возможном снижении цен. И оно может быть отнюдь не символическим, в
ЧТО ГОВОРЯТ ЗАСТРОЙЩИКИ. Руководитель отдела маркетинга инвестиционно-строительной компании „Киев Жилье-Инвест“ Владимир Германов сказал, что ныне себестоимость возведения панельного дома — $800 за 1 кв. м, а строящегося по монолитно-каркасной технологии — $1200. Это тот минимум, ниже которого нельзя уменьшить затраты собственно на строительство. Сюда не входит плата за выделение земли, многочисленные взятки чиновникам за „содействие“ и получение разрешительной документации, отчисления городу. Да и рентабельность застройщиков зашкаливает…
Представим идеальную ситуацию: устранена коррупция, строители уменьшили рентабельность до 10% (что считается очень хорошим показателем в развитых странах, т.е. за 2 года, требующиеся на возведение дома, они получат рентабельность в 20%). Тогда, с учетом расходов на рекламу, продажу дома цена в эконом-классе может составить $
Другой представитель компании-застройщика, пожелавший остаться инкогнито, назвал приблизительно такие же цифры: за $1600 „квадрат“ можно продавать.
ЧТО ГОВОРЯТ НЕЗАВИСИМЫЕ ЭКСПЕРТЫ. Ведущий экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь считает, что принципиально убрать коррупционную составляющую цены и продавать землю под новостройки на открытых аукционах. Да и 100% рентабельности строителей — беспредел. В идеале, если прекратится рост стоимости стройматериалов и, к тому же, застройщики ринутся в бой за покупателей, которых становится все меньше, цена 1 кв. м может снизиться вдвое — до $1000. Реально же к осени — на 10%.
Президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило полагает, что цена новостроя может упасть в 1,5 раза (т.е. до $1300/кв. м), если строители уменьшат свою рентабельность до среднеевропейских
„КРАСНАЯ ЦЕНА“ КВАДРАТНОГО МЕТРА
Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру — значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было „стартовать“ с 2-комнатной квартиры.
• Сейчас более-менее приличная „двушка“ в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за „квадрат“.
• Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода — $750.
• Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $ 117 тыс.
• „Старт“ обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога — всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег — нет и шансов взять кредит.
• На погашение „тела“ кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов — $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).
Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности — упомянутые $750!
Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую „двушку“, они должны зарабатывать от $3638. А чтобы „вписаться“ в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой „двушки“ не должна превышать $55 тысяч. Почему?
Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 „квадрат“ квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.
Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня „красная цена“ жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и „пикирование“ цен.
НЕ ВИНОВАТАЯ Я, ОН САМ ПРИШЕЛ! Ставшая крылатой фраза продажной красотки из фильма „Бриллиантовая рука“ лезла в заголовок, я от нее отмахивался — сами видите, кто победил…
Операторы рынка недвижимости, нет-нет, да намекают на проституированность журналюг, которые „под заказ“ пишут о неизбежном падении цен на жилье. Как бы увидеть таких заказчиков! Уж ладно, прогнозировали бы мы подорожание, тогда можно заподозрить, что щелкоперам платят застройщики и крупные риелторы, а так… Разве что провинциалы, „оккупирующие“ Киев, дружно скинулись на публикации о приближении кризиса (обвала, коррекции цен — как вам угодно), чтобы затем подешевле обзавестись крышей над головой. Бред? Тогда давайте рассуждать здраво.
Не журналисты виноваты: он сам пришел, этот циклический, время от времени возникающий, сиречь нормальный, кризис покупательского спроса. Если не могут купить жилье — хоть „беушное“, хоть в новострое — те, кто пашут от зари до зари, значит — „все гнило в Датском королевстве“. Легче всего обвинить банки, не дающие кредиты тем, кто зарабатывают менее $1500 в месяц, опасаясь невозвратов. Но вспомним ипотечный кризис в США, аукнувшийся обвалом в странах Балтии (в Латвии квартиры упали на 40%) и Казахстане, где недостроенные дома стали памятниками жадности. Есть риск повторить этот сценарий. А если не желаете, придется вам, торговцы домашними очагами, наступить на горло своим аппетитам и все-таки плавненько снижать цены.
Адрес новости: http://e-finance.com.ua/show/112788.html
Читайте также: Новости Агробизнеса AgriNEWS.com.ua