Знаменитый "Замок Ричарда" в Киеве строился вообще без проекта

Одним из самых актуальных вопросов, связанных со строительством, был вопрос: «Кто виноват, если новое строительство повлекло за собой уголовную ответственность?» Таких случаев до революции было достаточно много, а суды не всегда объективно могли определить виновного в нарушениях. Кто должен отвечать за несанкционированное строительство на границе двух участков — домовладелец, который начал это строительство без согласования, архитектор, который разработал проект и не проследил за его утверждением, или подрядчик, который начал строительство по неутвержденному проекту? Кто был виновен в несогласованном обустройстве окон, выходящих во двор соседа? На ком лежит вина за обрушение нового здания из-за некачественных строительных материалов — на домовладельце, который пожалел средства на качественный кирпич и дерево, на архитекторе, который осуществлял авторский надзор, или на подрядчике?

Для того чтобы прояснить ситуацию и заодно растолковать домовладельцам, за какие нарушения при строительстве их следует привлекать к ответственности, этот вопрос был поднят на ІІІ Съезде русских зодчих в Санкт-Петербурге в 1900 году, а тезисы доклада по этому вопросу были опубликованы в журнале «Строитель» за тот же год.

Домовладелец мог быть уверен, что строительство на его участке ведется по всем правилам в том случае, если, во-первых, застройщик имел право на застройку участка либо как владелец, либо как арендатор, а во-вторых — если проект во всех деталях соответствовал строительным нормам и правилам того времени и был согласован во всех инстанциях, в том числе и в полицейском управлении. Кроме того, должны были быть утверждены границы участков, расположенных по соседству с застраиваемым, линии фасадов, уровень тротуара и улицы, направление водоотводящих стоков. Строительные работы должны были вестись «на уровне», с применением надлежащей техники и качественных строительных материалов и конструкций, соответствующих нормам. На строительной площадке должна была соблюдаться техника безопасности и поддерживаться общий порядок.

Степень ответственности распределялась между домовладельцем-застройщиком, архитектором — автором проекта и подрядчиком в соответствии с характером их участия в строительном процессе. Так, домовладелец считался инициатором строительства, он определял, что будет строиться на его участке, выбирал архитектора для составления проекта и принимал решение о том, устраивает ли его разработанный проект. Если взаимоотношения домовладельца и архитектора на стадии составления проекта не складывались, домовладелец имел право заказать проект другому архитектору. В задачи домовладельца входило составление прошения в Киевскую городскую управу о разрешении строительства, согласование проекта во всех инстанциях, предоставление в Киевскую городскую управу всех необходимых документов, при необходимости — получение кредита в кредитном обществе. Домовладелец следил за порядком на стройке, заключал договоры с подрядчиком и нес все расходы, связанные со строительством. Он обязан был следить, чтобы ему действительно принадлежало право застройки участка на правах владения или аренды. В противном случае несанкционированная постройка разбиралась полицией, а застройщик не мог опротестовать эти действия.

Архитектор, осуществлявший авторский надзор за строительством, мог быть и автором проекта, и просто специалистом, имеющим право на строительство по чужому согласованному проекту. Архитектор считался доверенным лицом домовладельца по технической части строительства. Если он разрабатывал проект, то обязан был согласовать с домовладельцем все детали будущего здания, разместить здание на плане усадьбы, проследить за соответствием проекта строительным нормам и правилам, оформить проект для утверждения в различных инстанциях. Как руководитель строительства архитектор следил за тем, чтобы строительство велось по правилам и в соответствии с проектом. Архитектор проверял, правильно ли расположено новое здание на участке, по линии застройки улицы и по отношению к границам соседних усадеб, а также давал подрядчику указания по ведению строительных работ, касающиеся глубины закладки фундаментов, толщины стен, размеров конструкций, расположения опор, столбов, распорок и перекрытий. По мере необходимости архитектор посещал строительную площадку и контролировал ход работ с целью недопущения применения некачественных материалов и конструкций или предотвращения нарушений конструктивной схемы здания, принятой в согласованном проекте. Он должен был следить за тем, чтобы некачественные строительные материалы, если таковые были им обнаружены на строительной площадке, были удалены, а части постройки, где они были применены, были разобраны и возведены заново. Авторский надзор архитектор осуществлял вплоть до окончания строительства.

Если болезнь, продолжительная отлучка или плохие отношения с домовладельцем мешали осуществлению авторского надзора, архитектор по согласованию с домовладельцем должен был уведомить о своем отказе от дальнейшего сотрудничества Киевскую городскую управу. Тогда строительные работы прекращались до тех пор, пока функция авторского надзора не передавалась другому архитектору, гражданскому инженеру или технику. Главная обязанность архитектора состояла в обеспечении соответствия проекта всем техническим нормам и правилам ведения строительных работ.

В ведении подрядчика находилось исполнение отдельных видов строительных работ по проекту архитектора. Подрядчик следил за тем, чтобы постройка соответствовала строительным нормам и правилам, чтобы работы велись качественно, с применением добротных материалов и конструкций, а на строительной площадке соблюдалась техника безопасности. Если обнаруживалась некомпетентность подрядчика, он должен был представить своего заместителя — опытного в деле старшего мастера или десятника. Домовладелец-застройщик решал, каких мастеровых, рабочих по отдельным видам работ, чернорабочих и сторожей-караульных он нанимает, и определял размер их заработной платы.

Функции лиц, участвующих в строительстве, могли меняться. Так, архитектор сам мог быть владельцем участка, на котором велось строительство, либо представлять интересы домовладельца и исполнять его функции, а также мог брать на себя функции подрядчика. Все эти вопросы решались в соответствии с законодательством и по желанию заинтересованных сторон.

Нарушения в строительстве влекли за собой ответственность в том случае, если были нарушены общие строительные правила, допущены отступления от утвержденного проекта. Основная ответственность при любых нарушениях возлагалась прежде всего на архитектора. Домовладелец не нес ответственности за допущенные при строительстве технические нарушения, он следил только за соблюдением общих правил и за порядком на стройке.

Сложность состояла в том, что юридическое образование судей не всегда позволяло им объективно расследовать допущенные строительные нарушения. Именно поэтому архитекторы считали, что необходимо ввести в состав судов технических специалистов.

Если сравнить проекты многих киевских зданий, особенно малоэтажных особняков, с тем, что было построено, можно увидеть разные несоответствия, самые мелкие из которых — отличающиеся от предусмотренных проектом формы крыш и декоративное оформление. Такие несоответствия позволяли себе даже именитые зодчие того времени, например, Владимир Бессмертный, автор знаменитого «Дома с котами» на улице Гоголевской, 23. Так, «окно с котами» в проекте — это «дверь с котами», а химера находится не вверху, а на балконе.

Впрочем, не всегда нарушение строительных норм и правил было явлением чисто негативным. Как ни парадоксально, многие мировые шедевры архитектуры стали таковыми именно благодаря строительным нарушениям. Например, знаменитый «Дом Мила» в Барселоне оказался выше окружающей застройки из-за «сада скульптур» на крыше, а попросту — декоративно оформленных дымовых труб. Власти Барселоны в начале ХХ века даже хотели разобрать эти трубы, но помешали жители. Да и у нас в Киеве есть такие «несанкционированные» жемчужины — например, знаменитый «Замок Ричарда», который строился владельцем-подрядчиком Дмитрием Орловым вообще без проекта. Сегодня нам сложно представить, что киевские власти незадолго до завершения строительства намеревались это здание сломать. Остается только сказать «спасибо» Дмитрию Орлову за его смелую строительную авантюру...

 

Источник Информации: http://www.realtymagazine.kiev.ua
Автор: Юлия Ивашко