Почему киевские компании не могут себе позволить дорогие офисы

По итогам января вакантность в бизнес-центрах Киева достигла рекордных 17%, а в феврале увеличилась до 18%

Киев стал лидером среди европейских столиц по числу пустующих офисов. У нас этот показатель достиг 19%, что почти на 6% больше, чем в Москве, и в два-три раза больше, чем в основных деловых центрах стран ЕС. Столь сомнительное достижение — дело рук неуемных девелоперов, которые все строят новые объекты, причем их размах постоянно растет. Но, как оказалось, столичным предпринимателям сейчас не до высоких технологий офисного обустройства.

Кабинетная пустота

По итогам января вакантность в бизнес-центрах Киева достигла рекордных 17%, а в феврале увеличилась до 18%, утверждают в компании UTG. Агентство Jones Lang LaSalle оценивает долю невостребованных площадей еще выше — в 18,7%, а это более 300 тыс. кв. м. Не исключено, что в марте данный показатель вырастет еще на 1–1,5%, ведь нестабильная политическая и экономическая ситуация в стране заставляет бизнесменов активнее закрывать фирмы либо переселяться в самые дешевые и компактные кабинеты. Для сравнения: в 2011 г. в столице пустовало всего 13% офисных площадей, а в 2012–2013 гг. — 15–16%.

Резкий скачок вакантности позволил Киеву возглавить рейтинг европейских столиц, лидирующих по объемам невостребованных офисов, обогнав Москву, где не занято 13,5% площадей. В Париже этот показатель составляет всего 6,9%, в Лондоне — 6,1%, а в восточноевропейских столицах (Варшава, Будапешт, Прага — до 10–11%). В реальности многие столичные бизнес-центры не могут похвастаться даже средней по рынку заполняемостью в 82%. Аналитик департамента стратегического консалтинга UTG Дина Катеренюк говорит, что в бизнес-центрах класса А пустуют до 26% площадей, а в некоторых новых фешенебельных объектах — до 30%.

Причин запустения модных БЦ несколько. В прошлом году в столице ввели в эксплуатацию порядка 126 тыс. кв. м новых офисных помещений, большинство которых позиционируются в классах А и В+ ("Сенатор", "Вектор", Merx, Silver Breeze). В итоге общее предложение офисов увеличилось по сравнению с 2012 г. на 8% и превысило 1,55 млн кв. м, а доля центров премиум-класса достигла 20% (в 2012 г. — 18–19%). Увлечение девелоперов модными объектами поясняется просто: большинство их было заложено еще до 2008 г., когда спрос на элитные офисы бил все рекорды, а их вакантность не превышала 0,5%. Это позволяло собственникам сдавать помещения по рекордным ценам (до $60–70/кв. м в месяц). Но сейчас желающих вести бизнес в гламурных кабинетах не так много. "Почти 80% опрошенных нами предпринимателей ищут помещения класса В по цене $15–25/кв. м в месяц. Аренда офисов класса А по $35–45/кв. м по карману очень немногим", — говорят в UTG.

Впрочем, девелоперы, очевидно, проводили исследование среди сливок столичного бизнес-общества. Ведь риэлторы говорят, что выделить даже $15/кв. м готовы не более 30–40% их клиентов. Остальные пытаются найти офисы стоимостью до $10/кв. м в месяц, поэтому штурмуют бизнес-центры класса С и непрофессиональные помещения (на первых этажах жилых домов, в коммунальных помещениях и пр.). Для сравнения: в этом сегменте вакантность на сегодняшний день составляет 15–16%, что практически соответствует прошлогоднему показателю. И это несмотря на то, что предложение в данном сегменте также не стоит на месте. На офисный рынок все активнее посматривают собственники небольших торговых центров, расположенных в спальных районах. Поскольку конкуренция за арендаторов-торговцев становится все жестче, они решили перепрофилировать опустевшие торговые залы под офисы, причем готовы сдавать их за вполне вменяемые деньги ($8–10/ кв. м в месяц).

Не до престижа

Судя по всему, пустующие бизнес-центры не останавливают потенциальных инвесторов. Они и дальше продолжают возводить офисные объекты. В этом году в эксплуатацию должны ввести еще больше площадей, чем в прошлом, — порядка 236 тыс. кв. м. Среди анонсированных объектов всего один позиционируется в классе В (БЦ на ул. Щорса площадью 25 тыс. кв. м). Остальные соответствуют классам А и В+. Если эти центры все же будут сданы, общее предложение офисных помещений в столице вырастет почти до 1,8 млн кв. м. Заполнить их будет весьма непросто.

В течение последних двух лет аналитики фиксировали небольшой рост количества сделок по аренде офисной недвижимости. В прошлом году, по данным Colliers International, спрос вырос на 7%. Наиболее активными были IT-компании (их доля в структуре общей клиентской базы составила 28%), финансисты и производственники (по 18%). Но у большинства из них дела сейчас идут не лучшим образом: компьютерщики из-за нестабильной ситуации в стране массово теряют кормившие их западные заказы, финансисты едва успевают отбиваться от пытающихся вынести все депозиты клиентов, а бизнес производственников подрывает сокращение спроса. Рассчитывать, что на смену им придут другие арендаторы, девелоперам вряд ли стоит. Ведь даже в прошлом году 70% сделок заключалось по причине переезда предпринимателей в более компактные помещения. Расширение стало причиной смены офиса лишь в 3% случаев (остальные сделки — продление аренды, перезаключение договоров в связи с изменением условий сотрудничества и пр.).

Так что борьба за клиентов будет только накаляться. Это должно сыграть на руку потенциальным арендаторам. Офисы, расценки на которые снижаются уже несколько лет кряду, будут и дальше дешеветь. За прошлый год тарифы на аренду помещений класса А упали в среднем на $5/кв. м, а по сравнению с 2011 г. фешенебельные БЦ стали доступнее на $10–15/кв. м. Офисы класса В подешевели на $7–10/кв.м, С — на $2–4/кв. м. В позапрошлом году снижение арендных ставок на дорогие помещения даже спровоцировало массовый переезд компаний из менее комфортных кабинетов в модные бизнес-центры. Но сейчас на счету у предпринимателей каждая копейка, так что, скорее всего, в ближайшее время начнется обратный процесс: фирмы ринутся в спальные районы и на окраины, чтобы сэкономить на аренде хоть небольшую сумму.

Владельцы БЦ пока не пересматривают ставки в гривневом эквиваленте, "не заметив" стремительного обесценивания национальной валюты. Но если ситуация не стабилизируется, они уже в марте попробуют повысить плату. По данным "ДС", в БЦ класса В и С, которые заполнены сравнительно неплохо, постояльцев уже предупредили об увеличении тарифов с марта на 10–15%. Но не факт, что они решатся воплотить свои угрозы в жизнь, ведь за арендаторами охотятся владельцы пустующих объектов, которые готовы сдавать помещения дешевле. БЦ класса А вообще не рискуют заводить речь о повышении платежей. Ведь ситуация у них и так близка к критической. В UTG полагают, что в 2014 г. вакантность премиальных объектов составит 40%, а потенциальные клиенты станут еще более требовательными к уровню помещений (приветствуются "зеленые" энергосберегающие технологии, высокий уровень сервиса и пр.). Особенно сложно придется БЦ класса А, которые были введены в эксплуатацию до 2010 г. и уже успели морально устареть. Не исключено, что они будут вынуждены понизить статус до класса В и соответственно пересмотреть тарифы.

Источник