Чужие здесь не ходят, или Как быть неместному девелоперу в Украине

Развитие рынка недвижимости привлекает в Украину все больше иностранных инвесторов, и для этого есть все предпосылки. Страна находится на пути евроинтеграции, что свидетельствует о заинтересованности в привлечении иностранного капитала. К тому же опубликованный в 2006 году рейтинг международного агентства A.T. Kearney напомнил международным инвесторам о том, что существует такая страна Украина, которая находится в рейтинге привлекательности на четвертом месте после Индии, России и Вьетнама, т.е. входит в четверку стран, в которые рекомендуется «заходить немедленно». В 2005 году Украина занимала 3-е место, однако снижение с тех пор ее позиции на одну ступеньку ничуть не уменьшило ее инвестиционной привлекательности.

«Наибольшую активность в Украине проявляют польские инвесторы», – говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия». – Менталитет, порядок ведения бизнеса у них очень схожи с украинскими. Поэтому полякам легче всего осваиваться в Украине. Кроме них, на нашем рынке присутствуют балтийские инвесторы и такие западноевропейские гранды девелопмента, как Франция, Англия, Германия, которые ищут объекты для вложения собственных средств. Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на Украину как страну для вложения инвестиций».

То же можно сказать и о заинтересованности российского капитала. Украина является страной с большими возможностями как для вложения капиталов, так и для получения доходов с этого вложения. В отличие от Москвы, где цена вхождения в бизнес недвижимости очень высока, в Киеве это возможно за гораздо меньшие деньги, а доходность объектов недвижимости в Киеве по-прежнему опережает доходность в Москве. По информации Виталия Бойко, доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20% при затратах 750 долл. США за кв.м, в Москве – 14% (900 долл. за кв. м), доходность офисной недвижимости в Киеве – 18% (650 долл. за кв. м) и в Москве – 10% (1100 долл. за кв. м). Не очень отличается и ситуация на рынке жилой недвижимости.

Существенную роль для иностранных инвесторов ают опасения, связанные с политической нестабильностью в стране. Однако, кто бы ни был у власти, всегда среди чиновников найдутся те, кто имеет свои интересы в недвижимости.

Каковы же препятствия для прихода иностранных инвесторов на рынок недвижимости Украины?
Основной причиной, тормозящей приход иностранных инвесторов, является сложность получения земельных участков. Чтобы приобрести земельный участок в Украине, инвестор должен идти на вторичный рынок. Однако, в отличие от Запада, где на вторичном рынке можно приобрести право на участок, в Украине инвестор может купить только право аренды по цене владения. А чтобы приобрести его в собственность, он должен выкупить землю у города. «Другими словами, инвестор платит двойную цену. Инвесторы же заинтересованы, чтобы земля была в их собственности, потому что тогда этот участок можно рассматривать как залоговое имущество и проблема с кредитованием или рисками минимальна», – подчеркивает Виталий Бойко.

Поэтому иностранный инвестор имеет только два пути для работы на украинском рынке. Первый – это покупка объекта действующего бизнеса. И сегодня мы все чаще слышим о продаже и перепродаже в Киеве торговых и бизнес-центров. Например, недавно в столице сменил владельца торговый центр «Пирамида»; эксклюзивным агентом в сделке выступила «Украинская торговая гильдия». «Сейчас мы ведем переговоры по большому количеству объектов коммерческой недвижимости, которые предлагаем западным инвесторам, – говорит Виталий Бойко. – Это свидетельствует о повышенном интересе инвесторов к нашей стране».

Второй путь – это совместное создание проекта. Этим путем идут иностранные девелоперы со средствами от западных фондов. Однако и в этом случае есть опасность утонуть в решении земельных и согласовательных вопросов. «Поэтому они готовы привлекать в проект украинскую сторону, обладающую правом владения землей и берущую на себя все документальное и юридическое сопровождение проекта», – отмечает он.

Сегодня в Украине создано большое количество проектов торговых и бизнес-центров. В ряде городов рынок недвижимости в ближайшие пару лет придет на грань насыщения. «Поэтому вместо того, чтобы конкурировать с существующими объектами, лучше войти в уже готовый проект, скорректировать его и выйти в хорошем месте, с хорошей идеей, но с украинским партнером. Именно такую схему работы мы рекомендуем всем инвесторам, которые к нам обращаются», – резюмирует Виталий Бойко.

По информации компании
«Украинская торговая гильдия»