Основные тренды 2014 года на рынке коммерческой недвижимости Украины

 

 

Киев, 23 декабря 2014 г. – компания Colliers International провела пресс-конференцию, в ходе которой эксперты компании подвели итоги рынка коммерческой недвижимости в 2014 г., рассказали про основные тренды и дали свои прогнозы на ближайшее будущее.

Подробная информация о предложении, спросе, уровне арендных ставок, вакантности, а также прогнозах по всем сегментам коммерческой недвижимости, содержится во вложенном файле –Итоги 1-3 кв. 2014.

 

ИНВЕСТИЦИИ

 

Александр Носаченко, уПравляющий директор Colliers International (Украина)

 

«Рынок коммерческой недвижимости очень чувствителен к отсутствию политической и социально-экономической стабильности. Начиная с ноября 2013 года, на рынке был «штиль», иностранные инвесторы категорически не рассматривали Украину в качестве рынка для инвестиций, ведь привлекательность рынка и безопасность инвестиций, прежде всего, зависит от его стабильности и предсказуемости, что невозможно при военном конфликте. Ситуация на Юго-Востоке стала темой №1 для ежедневного обсуждения во всех слоях общества, включая бизнес круги, а перспективы разрешения сложившейся ситуации были крайне неопределенны. Но со временем на протяжении 9 месяцев 2014 года к ситуации постепенно привыкли, перестали воспринимать как нечто экстраординарное и шокирующее и начали относиться к этому, как к обычной реальности и части жизни. Конфликт на Юго-Востоке Украины, в свою очередь, перешел в затяжную форму, внимание общества постепенно сместилось, и, как результат, бизнес круги начали снова фокусироваться на бизнесе. За последние 3,5 месяца мы были свидетелями определенной положительной динамики, когда некоторые крупные инвесторы начали интересоваться рынком Украины.

Как известно, любой капиталоемкой инвестиции предшествуют несколько этапов и рынок недвижимости не исключение. Сначала у инвестора формируется положительное отношение и желание рассматривать регион для инвестиций. Далее инвестор изучает рынок и определяет наиболее перспективный сектор. Потом выбирает конкретный объект, и начинается работа по его приобретению: ведутся переговоры по коммерческим условиям, проводится юридический, финансовый, технический и коммерческий аудит. Как результат, в дальнейшем происходит непосредственное заключение сделки. На это всегда требуется достаточно длительное время.

Важно отметить, что именно за последние 3,5 месяца наблюдался определенный интерес со стороны некоторых зарубежных инвесторов и первые движения, которые в дальнейшем могут привести к сделкам, а значит и инвестициям в страну. Значит ли это, что инвестиции уже приходят в страну и непосредственно в сектор недвижимости? Нет, но это дает пока еще слабую, но все-таки надежду, на потенциальный постепенный возврат инвестиций в страну.

При этом важно отметить, что далее ситуация может корректироваться в любую сторону в зависимости от дальнейшего развития политический и экономических событий, в том числе и ситуации на валютном рынке Украины. Какие-либо кардинальные события, в частности, недавняя резкая девальвация гривны по отношению к мировым валютам может снова затормозить процесс, и внешние инвесторы снова займут выжидательную позицию на неопределенный период времени».

 

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Павел Макуха, директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Украина)

 

«В 2014 году на рынке офисной недвижимости Украины мы отмечаем следующие тенденции:

-наличие наибольшего предложения офисных центров класса «А» за всю историю рынка коммерческой недвижимости Украины. Предложение в классе «А» по состоянию на конец 3-го квартала 2014 г. составило более 350 000 кв.м., из которых более 100 000 кв.м. - новое предложение 2014 года;

-снижение деловой активности по сравнению с 2013 годом;

-сокращение поглощения офисных помещений более чем на 70% по сравнению с 1-3 кв. 2013 г.;

-основной спрос на классифицируемые офисные помещения формировался компаниями IT и производственного секторов;

-преимущественное большинство сделок происходило в результате продления и перезаключения существующих контрактов, а количество переездов существенно снизилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Многие арендаторы проводили активную работу по изучению существующих предложений на рынке, получали альтернативное предложение и обращались к текущим собственникам за пересмотром условий и получением скидок на аренду офисного помещения;

-арендодатели сегодня готовы прилагать все усилия для привлечения новых арендаторов и удержания существующих за счет качественного обслуживания и других конкурентных преимуществ.

Основные офисные трансакции 1-3 кв. 2014 г.:

·    Porsche Ukraine - 1 905 кв.м.

·    Porsche Leasing - 1 195 кв.м.

·    Boeing - 1 500 кв.м.

·    Corum - 3 000 кв.м.

·    Level Up - 2 200 кв.м.

·    ОБСЕ - 2 000 кв.м.

·    Serna - 1 200 кв.м.

·    KPMG - 2 000 кв.м.

·    3Shape - 2200 кв.м.,

Также произошли сделки с расширением существующих арендуемых площадей компаниями информационного и промышленного секторов

По итогам 3-х кварталов 2014 года средние арендные ставки в классе А составляют $23-35/м²/месяц, в классе В -$12-21/м²/месяц, в классе С - $8-10/м²/месяц. На конец 2014 года мы не ожидаем существенного изменения ситуации».

 

торговая НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина)

 

«Рынок торговой недвижимости одним из первых остро реагирует на отсутствие политической и социально-экономической стабильности, но в то же время это тот сегмент, который восстанавливается первым.

В 2014 году происходил пересмотр планов ритейлеров по развитию и концентрация на оптимизации затрат, перенос сроков ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, наблюдалось снижение спроса и значительный рост вакантности в помещениях на стрит ритейле, особенно на главной улице Киева – ул. Крещатик.

В 2014 году еще одной тенденцией было приближение девелопмента в Украине к стандартам Центральной и Восточной Европы. В крупных ТРЦ увеличилась новая статья расходов - на арендаторов (tenant incentives). Если еще пару лет назад эти расходы были минимальными, то сейчас многие якорные арендаторы воспринимают рынок как рисковый и требуют компенсацию ряда затрат – на отделку, step rent. Для сравнения, в Варшаве step rent, бесплатные периоды, компенсация отделки для арендаторов составляют 1,5-2 года арендного дохода. При этом минимальный срок аренды таких арендаторов устанавливается на уровне 3 лет, в то время как в Европе - порядка 5 лет. Думаю, что как только ситуация на украинском рынке стабилизируется, мы вернемся к реалиям 2012-2013 годов.

Что касается рынка активных арендаторов, он значительно сузился, преимущественно за счет российских брендов. По итогам года всех ритейлеров, работающих в Украине, мы можем условно поделить на 4 группы:

·         продолжают развиваться и максимально использую новые выгодные условия по аренде (например, LC Waikiki, Colin’s, Kari);

·         остановили развитие, но считают рынок Украины перспективным и планируют сохранить количество магазинов (например, Спортмастер, O'STIN);

·         планируют частично закрыть или уже закрыли свои магазины (например, In city, OGGI);

·         вероятнее всего, уйдут с рынка в 2015 году (не более 2-5 брендов).

Помимо ухода из Украины некоторых сетей по продаже одежды и обуви, в этом году наблюдалась еще одна тенденция. Ряд новых европейских, турецких и российских брендов, ранее планирующих открытие магазинов в Киеве в 2014-2015 годах, приняли решение о переносе выхода на рынок на более поздние сроки. Как никогда ранее, «просел» сегмент люкс, что связано с изменением структуры расходов покупателей, переездом за рубеж, переориентацией на покупки за рубежом.

Иностранные ритейлеры,  которые традиционно активно развиваются на новых рынках, готовы вернутся к рассмотрению Украины в качестве нового перспективного рынка для ведения бизнеса после стабилизации ситуации в стране. Это связано с тем, что на данный момент украинский рынок ритейла очень емкий, с понятной логистикой, достаточным количеством профессиональных объектов и арендодателями, готовыми предлагать лояльные условия и идти на компромиссы».

 

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Наталья Сокирко, старший консультант департамента складской недвижимости Colliers International (Украина)

 

«В 2014 году в структуре спроса на складские помещения основную долю занимали логистические и торговые операторы и производители. Данная тенденция на рынке складской недвижимости остается основной на протяжении уже порядка 6-7 лет.

Еще одна тенденция 2014 года - перемещение арендаторами из Донецкой и Луганской областей своих складских площадей в другие регионы, в частности в Днепропетровск и Днепропетровский регион, и меньшим образом в Киев и Киевский регион.

Что касается вакантности на рынке складской недвижимости, ввод крупных складских объектов в 2013-2014 гг. способствовал увеличению вакантности с 3,4% на конец 2013 года до 8 % на конец 2014 г. В складском сегменте сегодня наблюдается наименьшая вакантность по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости.

В 2014 году в эксплуатацию были введены следующие объекты: San Factory (очередь 2) – 7 000 м², мультитемпературный складской комплекс RLC – 63 000 м², складской комплекс для собственного пользования компании Raben – 20 000 м², складской комплекс «Эталон» (очередь 2) – 6 000 м². До конца 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию части складского комплекса для собственного пользования компании FM Logistic площадью 14 000 м².

В 2015 году не анонсируется ввод складских площадей для открытого рынка. Возможна реализация складских площадей по схеме built to suit: складской комплекс компании Imperial Tobacco площадью 7 700 м², следующая очередь складского комплекса компании FM Logistic площадью 14 000 м².

В целом, в кратко- и среднесрочной перспективе рынку необходимы качественные складские комплексы, которые будут вводиться в эксплуатацию небольшими площадями, и могут быть поглощены арендаторами на протяжении года. В текущей экономической ситуации определяющем в спросе на складские площади будет ценовое предложение от собственников складских объектов, их готовность идти навстречу потенциальному арендатору».

 

ГОСТИНИЧНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Наталья Чистякова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International (Украина)

 

«В 2014 году отельеры сосредоточили свое внимание на оптимизации операционных затрат, а также наметилась тенденция к объединению отельеров с целью поиска путей выхода из кризиса. Операторы совместно разрабатывают концепцию развития Киева как туристического направления для привлечения крупных мероприятий в столицу, а также путешественников всех категорий (бизнес, отдых, др.). Кроме того, произошла очередная волна пересмотра планов о выходе новых проектов, в том числе отелей среднего ценового сегмента, которые наиболее активно строились в 2013 году.

С начала 2014 года отели всех категорий ощутили снижение туристической и бизнес-активности, что негативно отразилось на показателях их операционной деятельности. Заполняемость отелей в среднем понизилась с 55% на начало 2014 года до уровня ~30% на данный момент. Наиболее финансово устойчивыми в текущих условиях оказались гостиницы, стоимость номеров которых привязана к иностранной валюте (доллару или евро). Преимущественно это гостиницы категории 5 звезд и качественные гостиницы категории 4 звезды. При этом доходность самих отелей снизилась около 40% и коснулась всех категорий.

Что касается выхода новых проектов на рынок Киева, то на 2015 год заявлены к открытию следующие гостиницы: Renaissance Kiev Hotel, Indigo, Saint Petersburg, Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, Aloft Kiev». Принимая во внимание текущую ситуацию и крайне низкий спрос даже для существующего номерного фонда города, новые отельные проекты, в том числе в среднем ценовом сегменте, будут с трудом поглощены рынком в ближайший год».