Снижен прогноз объема ввода офисных площадей в Киеве в 2015 году

Реализация большей части новых проектов отложена под влиянием экономической ситуации.

Киев, 14 июля 2014 года – По подсчетам компании JLL, в 1-м полугодии 2015 года в столице Украины было введено лишь 25,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что почти в четыре раза уступает показателю аналогичного периода прошлого года (100 тыс. кв. м). Основная часть нового предложения – 23,5 тыс. кв. м – вышла на рынок во 2-м квартале. Таким образом, по итогам полугодия объем рынка качественной офисной недвижимости Киева составил 1,6 млн кв. м.

По словам Марьяны Супчан, аналитика отдела исследований компании JLL (Украина), «с учетом проектов, ввод которых запланирован на 2-е полугодие, в целом за 2015 год рынок офисов Киева увеличится лишь на 36,1 тыс. кв. м, что более чем в два раза уступает показателю кризисного 2009 года (84,1 тыс. кв. м) и в три раза – результату 2014 года. Мы пересмотрели прогноз объема ввода офисных площадей на год в связи с тем, что сроки ввода абсолютного большинства заявленных проектов – около 75% – перенесены и они будут реализованы позже. Снижение темпов строительства обусловливается общеэкономической ситуацией в стране, отсутствием долгового финансирования в сфере коммерческой недвижимости, а также текущей высокой вакантностью на рынке».

Объем чистого поглощения во 2-м квартале 2015 года вырос и составил 17,6 тыс. кв. м, что почти в шесть раз выше результата 2-го квартала 2014 года и на 50% опережает показатель 1-го квартала 2015 года. В целом за 1-е полугодие 2015 года объем чистого поглощения составил 28,8 тыс. кв. м, что почти в пять раз превышает результат аналогичного периода прошлого года, но на 30% уступает показателю первых шести месяцев 2013 года.

Данная динамика в первую очередь объясняется высоким спросом на помещения класса В на Правом берегу и в Центральном деловом районе (ЦДР). Рост чистого поглощения был в основном обусловлен активностью локальных компаний, а также расширением текущих арендаторов. «Стабилизация валютного курса во 2-м квартале в условиях нынешнего уровня ставок оказала положительное влияние на спрос на офисные помещения, - комментирует Александра Глобина, руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина). – При этом мы наблюдаем серьезное превышение объема сделок над объемами чистого поглощения, что характерно для рынка в условиях трансформации. В настоящий момент бóльшая часть транзакций связана не с расширением деятельности или появлением новых игроков на рынке, а c необходимостью оптимизации условий аренды, в частности, c продлением договоров, с изменением их условий и переездами компаний».

В структуре спроса превалируют игроки IT-сектора (39% от спроса 1-го полугодия) и производственные компании (38%). Если в 1-м квартале 2015 года наибольший спрос со стороны производственных компаний был представлен в первую очередь сектором FMCG, то во 2-м квартале – сельскохозяйственными компаниями.

Как следствие соответствия объемов ввода и чистого поглощения, доля свободных площадей в бизнес-центрах Киева за прошедший квартал практически не изменилась, увеличившись на 0,1 п.п. – до 27,2%. В течение 2-го квартала вакантность в классе А в среднем по городу увеличилась на 1,6 п.п. и достигла 39,8%, при этом рост наблюдался на всех субрынках. В классе В доля свободных помещений снизилась на 0,5 п.п. и составила 23,5%. В Классе В эксперты JLL наблюдали небольшой рост вакансии на Левом берегу и снижение уровня вакантных площадей на других субрынках.

По прогнозам JLL, доля вакантных площадей в Киеве до конца 2015 года будет незначительно снижаться за счет превышения поглощения над объемом ввода.

За 2-й квартал 2015 года максимальная базовая арендная ставка не изменилась и осталась на уровне 350 долл. за кв. м в год (29 долл. за кв. м в мес.). «Дальнейшая динамика арендных ставок на офисном рынке будет напрямую зависеть от социоэкономических и политических условий в стране. При сохранении текущей ситуации мы не ожидаем существенных изменений в максимальных арендных ставках», - отмечает Александра Глобина.