Рынок ипотеки выходит из комы

Банки и застройщики договорились о кредитах на жилье под 5-7% годовых. Поможет ли это оживить рынок недвижимости?

Застройщики и банки запускают программы ипотечного кредитования. Более десятка строительных компаний подписали с финучреждениями соглашения о партнерстве. Их клиенты смогут оформить ипотеку по сниженной кредитной ставке - 5-7% годовых. Остаток процентов финансовым учреждениям компенсируют сами девелоперы. Застройщики рассчитывают оживить рынок первичной недвижимости, а банки решают проблему избыточной ликвидности.

Второе пришествие

Украина пережила первый бум на ипотеку в середине нулевых. За кредитные деньги тогда продавалось около 70% жилья, а цена малогабаритной однокомнатной квартиры в столице стартовала от $70 000. Пузырь на рынке недвижимости лопнул в конце 2008-го, цены на недвижимость рухнули. Столкнувшиеся с массовыми неплатежами банки ужесточили требования к заемщикам: размер минимального взноса вырос до 30-50% от стоимости жилья, заемщики должны были документально подтвердить свои доходы. Не располагала к ипотеке и курсовая нестабильность. Застройщики сделали ставку на другие программы лояльности для клиентов: рассрочку платежа или прямые скидки.

По данным НБУ, в 2016 году на количество сделок с использованием ипотечных кредитов пришлось 5% от общего количества сделок.

С начала 2017 года ипотечное кредитование вновь активизировалось, ставки стали снижаться. Если в начале 2016 года банки кредитовали физлиц в среднем за 34% годовых, то к началу 2017-го уменьшили ставку до 22%, говорит коммерческий директор TARYAN Group Назар Бурда.

Некоторые застройщики пошли еще дальше. Сразу несколько девелоперских компаний предложили покупателям жилья ипотеку в отдельных банках по льготной ставке. Например, Кристалбанк и Укргазбанк выдают кредиты покупателям жилья в объектах Киевгорстроя на первый год в гривне под 5 и 7,5% годовых соответственно. Ставка по займам растет вместе со сроком кредитования.

По такой же схеме работают и другие компании. За 5% годовых Укргазбанк кредитует покупку жилья в Интергал-Буде. Первоначальный взнос, как и в случае с Киевгорстроем, составляет 30% от стоимости квартиры.

Клиенты Укрбуда могут взять кредиты в банке Глобус по ставке от 5,9% и в Укргазбанке - от 8% годовых.

Покупателям придется дополнительно заплатить комиссию от 1,5 до 3,5% от суммы долга, но это все равно может быть выгоднее традиционных банковских предложений. Средняя кредитная ставка составляет 20% годовых в гривне.

В Глобусе среди партнеров банка называют девять киевских, одну харьковскую и одну сумскую компанию. "Мы работаем над расширением перечня партнеров. Сейчас наша задача - запустить кредитные программы с крупными застройщиками в регионах. Думаю, в ближайшем будущем у нас появятся ипотечные предложения для жителей Одессы, Днепра, Николаева, Львова, Чернигова", - сообщила LIGA.net заместитель председателя правления банка Глобус Елена Дмитриева.

В первом квартале 2017-го коммерческие банки выдали ипотечных кредитов на 178 млн грн, говорится в отчете НБУ. Рост к аналогичному периоду прошлого года составил 80%. Средний размер займа - 546 000 грн, доля займов на сумму более 2 млн грн сократилась с 13 до 4%.

Условия льготных кредитов не отличаются от стандартных, рассказывает заместитель директора департамента розничного банкинга Укргазбанка Олег Кляпко. По его словам, клиент должен внести не менее 30% первоначального взноса и иметь постоянный доход, позволяющий оплачивать задолженность.

Платит застройщик

Активность застройщиков - вынужденная мера. За первый квартал текущего года на первичном рынке в строящихся и сданных домах продано 735 квартир, тогда как за аналогичный период прошлого года - 1220, говорится в недавнем исследовании ARPA Real Estate. Это связано не только с низким уровнем доходов населения, но и с укреплением гривни, писала ранее LIGA.net.

Девелоперы надеются, что возобновление ипотеки поможет привлечь покупателей на рынок первичного жилья. "Мы рассчитываем, что доля ипотечных займов достигнет 10% от общего числа сделок", - говорит руководитель пресс-службы компании Интергал-Буд Владимир Германов.

Сотрудничество с застройщиками выгодно и самим банкам. Сейчас все ищут надежных клиентов в сегменте малого и среднего бизнеса, отмечает начальник розничных продаж Укрсиббанка Владимир Шевченко. "Часть банков выдают ипотечные займы, для них это возможность заработать", - говорит он.

Как строительным компаниям удалось договориться с банком о кредитовании клиентов по льготной ставке? Разницу доплачивают сами девелоперы. "Минимальные процентные ставки для клиента достигаются путем реализации партнерских программ с застройщиками, которые компенсируют банку часть доходности по кредиту", - говорит Кляпко.

Строительные компании делают скидки 10-15% клиентам, которые готовы оплатить полную стоимость квартиры. Если покупателю нужен кредит, застройщик попросту передает эту сумму банку, который берет в залог квартиру в строящемся доме, говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Не все девелоперы готовы на такой шаг. "Компании не удалось достичь в переговорах с банками выгодных для клиента условий. Поэтому гораздо интереснее для покупателя все-таки рассрочка от застройщика", - сообщил LIGA.net финансовый директор UDP Юрий Серещенко.

Что мешает сделать ипотеку массовой? Основное препятствие для восстановления ипотечного кредитования - нехватка платежеспособных заемщиков с официально подтвержденными доходами, говорится в отчете НБУ. Среди других причин регулятор называет высокие процентные ставки и юридические риски, в частности недостатки законодательства и судебной практики, препятствующие своевременной реализации залога в случае, когда должник не выполняет обязательств.

Несмотря на новый всплеск предложения ипотечного кредитования, в 2017 году застройщики продолжат предлагать квартиры в рассрочку, и этот инструмент будет более востребованным на рынке, чем ипотека, прогнозирует коммерческий директор TARYAN Group Назар Бурда. "Сейчас, взяв ипотеку на 10 лет и более при средней годовой ставке в 22%, покупатель в итоге значительно переплачивает, что отпугивает потенциальных инвесторов", - поясняет он.

Александра Некращук, Кристина Болотова

ЛIГАБiзнесIнформ