Санація житлових будинків: німецькій досвід для України

Німеччина вже пройшла довгий шлях термосанації панельних будинків. Що корисного можна позичити для України?

Збудовані у 50-70-х роках минулого століття багатоповерхівки сьогодні потребують не лише ремонту, а й повної зміни принципів енергоефективності. Тоді, у СРСР, будівництво велося "ударними темпами" і за короткий час дозволило вирішити проблему дефіциту житла. Але водночас копійчані ціни на газ і електрику не змушувати надто ретельно продумувати заходи з економії енергоносіїв. Що обернулося сьогодні глобальною проблемою.

Проте наші проблеми не унікальні. Практика масового невибагливого будівництва була поширена і на країни Східної Європи. І там, до слова, пішли набагато далі у питаннях осучаснення житлового фонду. Один з найкращих результатів такої роботи має Німеччина. Українські експерти відвідали цю країну для вивчення досвіду модернізації житлового фонду.

Проблема "сірих панельок"

Питання оновлення житлового фонду радянської доби постало в Німеччині незадовго після її об'єднання у 1990-му році. Зокрема багато питань викликали панельні будинки — малокомфортабельні та енергозатратні. Водночас експерти розуміли і їх переваги: панельки досить міцні і мають тривалий термін експлуатації.

Відтак німці взялися за тривалу і трудоємку працю, яку назвали "санацією" (від. лат. Sanatio — лікування, оздоровлення). Якщо коротко, то це комплексна реконструкція та модернізація застарілого і енергонеефективного житла.

Санація житлових будинків у Німеччині мала три основні завдання:

відновити повноцінний технічний стан будинку і, як наслідок, продовжити термін його експлуатації;
поліпшити умови проживання у будинку, підвищити рівень його комфортності;
впровадити енергозберігаючі заходи.
У Східній Німеччині було близько 2,1 млн. квартир панельної забудови. З початку санації німці встигли повністю оздоровити 60% старого житла, і ще частково 25%.

Їхні експерти стверджують: затрати на таку модернізацію — у 3-7 разів нижчі, аніж вартість будівництва житла такої ж якості. А результатом санації стали економія енергії, скорочення витрат, а також підвищення ринкової вартості житла.

Робота з мешканцями

Один з важливих етапів санації — правильно організувати інформування і поведінку мешканців багатоповерхівок.

Відповідно до німецького законодавства рішення про модернізацію і капітальний ремонт житлової багатоповерхівки приймається голосами не менш як 75 % мешканців, які присутні на зборах. Натомість для прийняття рішення про поточний ремонт досить 50% голосів учасників зборів. Якщо ж у будинку створений кооператив чи ТОВ — рішення приймає дирекція або правління.

Відповідно до Цивільного кодексу Німеччини мешканці багатоповерхівки не менш як за три місяці до початку робіт повинні бути письмово поінформовані про майбутню модернізацію та про величину відрахувань. Окрім того, вони мають отримати усі обґрунтовані розрахунки.

Важливо, що санація німецьких багатоповерхівок проходила без відселення мешканців. Цей складний процес пошуку взаєморозуміння і впорядкування роботи став можливим завдяки створенню при кожному будинку Бюро по роботі з мешканцями.

Ці Бюро проводять бесіди з власниками квартир, узгоджують всі роботи щодо співфінансування, оформлення документації, проведення зборів, та інформують мешканців щодо усіх етапів санації.

Цікаво, що саме інформаційна робота у Бюро, як правило, знаходиться на високому рівні. Друкуються і поширюють буклети, вивішуються фотографії і графіки робіт, організовуються виставки зразків нових будівельних матеріалів, демонструються фільми...

Бюро по роботі з мешканцями надає кожному з них письмову інформацію про обсяг будівельних робіт. Обов'язково проводяться збори мешканців будинку, і окремо — кожного під'їзду. Представники Бюро відвідують кожну квартиру, проводять інвентаризацію, спілкуються з мешканцями.

Завчасна і детальна інформаційна робота підвищує лояльність мешканців, дає їм відповідь на природнє питання: "Що відбувається в моєму будинку і навіщо усе це?". Адже коли проходять будівельно-монтажні роботи, у будинку стоїть шум, у коридорах і квартирах — бруд, до помешкань раз-по-раз заходять ремонтники... Особливо болісно це сприймають літні люди та сім'ї з дітьми.

Окрім інформаційної роботи Бюро визначає контактну особу — такого собі "старшого по будинку" — який супроводжує мешканців під час робіт, допомагаючи в усіх непередбачуваних ситуаціях. Приміром, коли котромусь з мешканців — пенсіонеру, інваліду тощо — потрібне тимчасове окреме житло. Або, наприклад, одинокій жінці організувати допомогу: пересунути меблі, прибрати підвал тощо.

До слова, на зборах мешканців з людьми обговорюють найрізноманітніші питання. До прикладу — оформлення фасадів. Під час санації їх намагаються зробити більш привабливими, забрати сумні сірі і коричневі тони, характерні для "облич" будинків радянської доби. Архітектурні бюро заздалегідь представляють зборам власників (або членам кооперативу) сучасні рішення щодо поліпшення зовнішнього вигляду будівель. Більшістю голосів мешканці обирають той проект, який вважають найбільш вдалим.

Наріжний камінь санації

Комплекс заходів з енергозбереження — один з основних складових санації житлового фонду у Німеччині. В комплексну енергозберігаючу санацію обов'язково входять такі заходи:

заміна покриття даху і утеплення горищного приміщення;
додаткова ізоляція фасаду;
заміна вікон та балконних дверей;
ізоляція стелі підвалу;
оновлення опалювальної системи, а також стояків холодної та гарячої води;
оновлення вентиляційної системи;
впровадження систем регенерації тепла;
оновлення вхідних дверей, під'їзду і сходових прольотів.
Проект енергозберігаючих заходів проектувальники узгоджують з представниками будинку — кооперативу чи керуючої компанії. Після огляду і вивчення стану зовнішніх стін приймається рішення про ізоляційний матеріал (як правило використовують мінеральну вату або полістирол), а також про ізоляційний шар (найчастіше в якості такого виступає мінеральна штукатурка, кераміка або металеві панелі).

Цікаво, що в ході реалізації енергозберігаючих заходів інколи виникає потреба для дофінансування робіт, яке потребує в тому числі участі мешканців. Утім у Німеччині заборонено стягувати з мешканців гроші до закінчення робіт. Після цього всі вони повинні отримати повідомлення про необхідність дофінансування. Такі повідомлення мусять бути письмово оформлені, обґрунтовані і підтверджені розрахунками, на основі яких робиться калькуляція місячних відрахувань для кожної квартири.

Звідки гроші?

Ефективність санації житлового фонду у Німеччині підтверджена наочними цифрами: її ціна, як уже було сказано раніше, до семи разів дешевша, аніж ціна будівництва нового житла такої ж якості. Відтак у Німеччині працює ціла низка джерел для її фінансування. Основні з них:

стандартне банківське кредитування;
спеціалізовані довгострокові кредити (до 30 років під заставу нерухомості);
власні кошти мешканців (в тому числі накопичені ресурси кооперативів);
державні спеціалізовані програми (в тому числі програми, які передбачають допомогу малозабезпеченим громадянам).
Чи реальний "німецький сценарій" в Україні?

Повною мірою сценарій санаційних заходів неможливий для втілення в Україні. Адже в об'єднаній Німеччині санація проходила до процесу масової приватизації квартир. Тобто будинки — з усіма комунікаціями, будівельними конструкціями тощо — були на момент початку санації у державній чи комунальній власності.

Відтак держава мала на порядок більше механізмів для односторонньої організації і впливу на процес оздоровлення житлового фонду. Лише після проведення основної частини санаційних заходів у Німеччині дозволили приватизацію квартир. І, до слова, на відміну від ситуації в Україні, процес приватизації житла у Німеччині був платним.

Постає логічне питання: тоді для чого ж українцям знати про німецьку санацію? На мою думку, передусім, аби перейняти ефективні принципи інформаційно-роз'яснюючих кампаній. Адже саме вони забезпечили порядок і чіткість поведінки мешканців під час санаційних робіт.

Окрім того, цікавими для нас є механізми фінансування модернізаційних заходів, досвід організації роботи в масштабах цілої країни, чіткість дотримання графіків тощо.

Очевидно, що знайдуться скептики, які скажуть: запорукою успіху санації житлового фонду у Німеччині стала славнозвісна німецька організованість, здатність дотримуватися порядку і закону, чужа "українському менталітету".

Не вдаючись у дискусії на цю тему (які, вважаю, насправді мають мало спільного з реальністю), скажу одне: головне, що ми просто зобов'язані перейняти собі від досвіду німецької санації — це підкреслена повага до мешканців будинків, врахування їх індивідуальних інтересів і потреб на кожному етапі складної і багатогранної процедури реформування комунальної сфери.

Роман Бондарук
експерт з ЖКГ проектного офіса секторальної децентралізації з питань ЖКГ

Инф. delo.ua