От продажи купленной в кредит квартиры можно получить выгоду. Только не стоит забывать об уловках банков. Около 50% денег, которые крутятся на киевском рынке недвижимости — спекулятивные. Сумасшедший рост цен в 2005 году, когда квартиры дорожали на 10% в месяц, что давало 120% годовых, превратило работу в секторе недвижимости в очень привлекательный бизнес. Ни один банк не обеспечивает такой доходности. Например, если два года назад квартиру в столице можно было найти за $30 тыс. , то теперь она наверняка стоит $50-60 тыс. Даже частные дома года четыре назад можно было купить за 50-60 тыс., тогда как сегодня цены на них зашкаливают за $100 тыс.

Технология продажи
Теоретически можно продать даже жилье, приобретенное в кредит. Ведь если квартира подорожала в два раза, то можно не только полностью погасить долг перед банком, но еще и заработать денег. Однако на практике без согласия банка это невозможно. Поэтому юристы советуют обойти его. То есть найти покупателя, взять у него деньги под расписку, из этой суммы досрочно погасить, после чего оформить продажу жилья официально.

«С точки зрения закона, правомерны две схемы: взять деньги под расписку для досрочного погашения кредита или совершить сделку напрямую через банк», — говорит Денис Кузнецов, старший юрист компании «Линия права».

Основной вопрос, который может возникнуть при купле-продаже недвижимости, находящейся под залогом, — это вопрос отчуждения, на которое наложен запрет. Банк может требовать от клиента, чтобы сделка происходила в его помещении. Стороны, договорившиеся о купле-продаже, подписывают предварительный договор, идет расчет денег. Часть средств, которая является задолженностью клиента перед банком, сразу направляется в кассу. Задолженность погашается, банк выдает письмо о снятии запрета, нотариус (тот же, который удостоверяет сделку) снимает запрет, и квартира свободно уходит покупателю.

При подобных сделках всегда имеет место досрочное погашение кредита. Контроль со стороны банков напрямую зависит от того, какой у него с клиентом кредитный договор, где прописываются условия досрочного погашения. «У нас нет штрафа за досрочное погашение, — отмечает начальник управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталий Шастун. — У других банков они могут быть, поэтому надо внимательно читать договор. Например, штрафа может не быть, но могут быть условия, чтобы предупредить банк за 10, 20, 40 дней и так далее».

Читайте законы!
Банкиры и эксперты по-разному трактуют законы относительно того, имеет ли право финучреждение требовать с клиента штраф за досрочное погашение. «По закону о защите прав потребителя, вне зависимости от существования подобной нормы в договоре, заемщик имеет право погасить кредит тогда, когда ему нужно, и сделать это абсолютно бесплатно», — говорит начальник аналитического отдела Украинской национальной ипотечной ассоциации Олег Киняев. Обычно штраф составляет 1-3% от суммы кредита, но если банк пытается применить финансовые санкции за досрочное погашение кредита, вы можете спокойно не платить, а в случае чего обращаться в суд. Любой суд признает, что права потребителя нарушены.

«Записан в контракте штраф, не записан — все нормы, прописанные в договоре, но противоречащие закону, недействительны», — говорит Киняев. Однако, как отметили в одном из крупнейших банков, закон о защите прав потребителя не предусматривает бесплатности досрочного погашения кредита, он только декларирует саму эту возможность. В соответствии с этим и вводится в договор между банком и клиентом положение о взимании комиссии при досрочном погашении потребительского кредита на покупку жилья. «Нарушение клиентом этого пункта, согласно законодательству, банк может обжаловать в судебном порядке. И тогда до окончания судебного разбирательства финучреждение имеет право продолжать удерживать недвижимость клиента в ипотеке», — говорит сотрудник банка из первой десятки. На практике это означает, что если вы отказались платить штраф за досрочное погашение, квартира остается в собственности банка.

Цены на недвижимость в Киеве на начало июля, грн./кв. м

Район	1-комнатные,	2-комнатные	3-комнатные
Центр	15 551	15 369	14 129
Голосеевский	8455	6358	8149
Дарницкий	5489	5502	5510
Деснянский	5150	4851	4957
Днепровский	6910	6886	7457
Оболонский	5500	5500	5500
Печерский	10 450	10 012	10 764
Подольский	5300	13 140	11 443
Святошинский	4843	4859	5067
Соломенский	6274	6250	6282
Шевченковский	11 652	13 595	12 123

Данные информагентства «Интерфакс-Украина»

Инф. e-finance.com.ua