Тихий рост. Что происходило на рынке аренды жилья в 2018 году в Киеве

На рынок недвижимости в Киеве начинают выходить такие форматы аренды, как "доходные дома", а арендаторы становятся более требовательными к квартирам и готовы платить больше за жилье в новострое.

Рынок растет
В 2018 году рынок арендной недвижимости в Киеве демонстрировал рост — по сравнению с 2017 годом количество сделок выросло почти в два (!) раза. Если в 2017 году, по данным агентства SV Development, в месяц в среднем заключалось 1000-1300 сделок по аренде жилья, то в 2018 году их количество выросло до 2 тыс. сделок в месяц, или 24 тыс. сделок в год.

При этом вместе с ростом количества сделок в среднем на 40% выросла стоимость аренды.  Арендная плата выросла в основном за счет коммунальных услуг.

"По сравнению с 2017 годом арендодатели подняли стоимость аренды на 10-15% (без учета коммуналки — Ред.). Сюда входит колебание курса доллара и инфляция", — отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.

На 2019 год ожидают также подорожание аренды жилья в столице, но преимущественно за счет подорожания коммунальных услуг.

По данным агентства SV Devepolment, снять 1-комнатную квартиру (без платы за коммунальные платежи) в Киеве можно было приблизительно за 7 тыс. грн ($250), 2-комнатную квартиру можно в среднем было снять за 11 тыс. грн ($385), 3-комнатную — 12,8 тыс. грн ($455).

При этом большая часть сделок на рынке заключается в гривне, отмечает Ярослава Чапко, директор агентства City Development Group.

"Арендатор сегодня абсолютно практичный — он сегодня хочет эффективные планировки, хорошее расположение и гривневую аренду. Даже в премиум-сегменте мы наблюдаем переход части контрактов в абсолютную фиксацию гривней", — отмечает она.

Что же касается самих сделок, то около 80% из них были заключены по аренде квартир стоимостью до 8-8,5 тыс. грн. Это преимущественно эконом-класс. На остальные 20% приходится аренда квартир бизнес- и премиум-класса.

"Если у вас квартира эконом-класса, то вы легко можете ее сдать за месяц. Для жилья премиум-класса найти арендатора намного сложнее, поскольку арендодатель не спешит понижать цену. Для поиска арендатора для такого жилья в среднем уходит полгода. Всего же на рынке таких квартир не больше 5%. Большинство из них находится в центре или же в спальных районах", — резюмирует Сергей Костецкий.

Лучше меньше, но лучше
В 2018 году наметились тенденции развития рынка, которые будут влиять на него в 2019 году. Так, увеличивается количество предложения квартир на рынке, а доходность от аренды продолжает оставаться довольно низкой. При этом уменьшение площади сдаваемых квартир сопровождается тем, что растут требования к самим квартирам.

1. Увеличение предложения квартир в аренду. По данным SV Development, в 2018 году на одного арендатора приходилось в среднем 40 квартир в эконом-сегменте и 50 квартир в премиум-сегменте.

Как отмечают в консалтинговом агентстве UTG, рост инфляции, полное недоверие населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для населения делают вложения в недвижимость не только одним из немногих финансовых инструментов для сохранения накоплений, но и альтернативой приумножения сбережений (так называемый пассивный доход от предоставления недвижимости в аренду).

Об этом свидетельствуют и цифры — если в 2016-2017 гг. только 10% инвесторов покупали квартиры для сдачи в аренду, то в 2018 году, по данным SV Development, количество таких сделок выросло до 30%.

2. Невысокая доходность сдачи жилья в аренду. Хотя количество предложений на рынке растет, но доходность от сдачи в аренду жилья остается невысокой. По подсчётам Ярославы Чапко, она в среднем составляет 6-8% в год.

Она выделяет две главные причины такого явления:

- старый жилой фонд. 60% рынка — это старый жилой фонд. "Большинство домов построены еще до 2000 года. "Хрущевки" и "сталинки" не очень эффективны с точки зрения эксплуатации и проживания. Если стоимость аренды не очень высокая, то она компенсируется стоимостью за коммунальные услуги", — отмечает Чапко;

-  краткосрочные контракты — менее года. Договора заключаются на год, иногда — на полгода. Это приводит к дополнительным затратам для арендодателя — поиск нового арендатора, приведение квартиры в порядок, потому что мебель и техника изнашиваются. Это приводит к падению доходов от аренды. Арендатор очень часто просто собирает вещи, съезжает, и это никак не регулируется. Это переходит в полную нерегулируемость рынка.

3. Арендаторы готовы платить дороже, но за лучшее. Это касается преимущественно эконом-сегмента. Анализируя запросы арендаторов, становится понятно, что большинство из них ищут новый дом с ремонтом и с хорошей локацией. Также для арендатора важно наличие базовой бытовой техники — холодильника, стиральной машины, бойлера, а также мебели.

"Даже в эконом-сегменте люди готовы платить больше на 1-3 тысячи гривен больше, но жить в квартире, где не осыпаются стены, не отваливаются обои, и нормально работает сантехника", — отмечает эксперт по вторичной недвижимости City 1 Development Алена Марущак.

Все новое — хорошо забытое старое: доходные дома
В начале ХХ века в Киеве очень популярны были доходные дома — их владельцы строили исключительно для того, чтобы сдавать в аренду. В ХХІ девелоперы решили обратиться к практике, которая была популярна сто лет назад.

По данным агентства UTG, одним из первых успешных проектов системного доходного жилья стал Smart House в Соломенском районе. В ближайшее время ожидается, что будет введен в эксплуатацию дом аналогичного формата Standart One возле ВДНХ. Ряд подобных проектов находится в процессе строительства.

Один из таких проектов находится на пересечении улиц Антоновича и Малевича. Девелопер за свои деньги делает отделку помещения, ремонт, всю инфраструктуру, а также нанимает управляющую компанию. В аренду будут сдаваться квартиры площадью от 40 до 500 кв. метров. В результате на рынке арендной недвижимости появится около 700 квартир бизнес-класса.

"Это будет первый "доходный дом", сделанный в таком формате от начала и до конца. Результаты того, как эта схема будет работать, мы увидим только после того, как он будет введен в эксплуатацию. После того как будут проводиться сделки по аренде, долгосрочные, естественно", — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Kiev Standart Алена Пискунова.

Однако в ближайшее время не стоит рассчитывать массового распространения такого вида домов, поскольку у девелоперов еще пока нет полного понимания конечного инвестора. Ярослава Чапко отмечает, что инвестор обычно хочет вкладывать деньги в жилье премиум-класса, однако среди арендаторов большим спросом пользуются квартиры до 15 тыс. грн.

"Строить доходные дома не менее выгодно, чем строительство обычного жилья. Плюс девелопер может иметь дополнительные доходы от выполнения ремонтных работ и закупки мебели и бытовой техники", — считают в UTG.

Другая проблема, связанная с доходными домами, — нехватка управляющих компаний. Инвестору нужны квартиры с ремонтом, с отделкой, с мебелью. Он заинтересован в том, чтобы получить готовый инвестиционный продукт, который сразу же можно сдать в аренду. Для этого ему нужна управляющая компания с доверительным управлением.

"Инвестор сможет переложить весь свой груз по аренде жилья на управляющую компанию, которая возьмет на себя все коммуникацию с арендатором, а инвестор будет получать только чистый доход. Вот именно к этому идет сейчас рынок — квартиры с ремонтом и доверительное управление", — отмечает Елена Пискунова.

Что ждет аренду жилья в 2019 году
По данным аналитиков, в 2019 году стоить ожидать увеличения количества сделок на рынке недвижимости с 2 тыс. в месяц до 2,5 тыс.

"Курс доллара пока остается более-менее стабильным, также мы наблюдаем восстановление экономики. Это все позитивно влияет на динамику рынка арендой недвижимости. Однако до 2008 года, когда заключалось около 6 тыс. сделок в месяц еще очень далеко", — сетует Сергей Костецкий.

Также риелторы ожидают, что на 30-40% может увеличиться стоимость аренды жилья в Киеве. Как и в прошлом году, квартиры подорожают в первую очередь из-за роста цен на коммунальные услуги.

Продолжится тенденция, намеченная на увеличение предложения жилья. "Люди продолжают инвестировать в квартиры для сдачи в аренду. Поэтому в этом году ожидается, что на одного арендатора в Киеве будет приходиться 45 квартир", — отмечает Костецкий.

НАТАЛИЯ МИНЯЙЛО

Инф. delo.ua