Dlaczego mieszkania w nowych budynkach są coraz droższe: pięć głównych powodów i co wpływa na rynek mieszkaniowy

W 2024 roku na Ukrainie obserwuje się znaczny wzrost cen mieszkań w nowym budownictwie. Koszty budowy mieszkań stale rosną, co bezpośrednio wpływa na wzrost cen na pierwotnym rynku nieruchomości. Według Państwowej Służby Statystycznej oraz głównych urzędów statystycznych w Kijowie i obwodzie kijowskim, największy wzrost cen odnotowano w tych obwodach.

Analitycy spółki UTG podkreślają również, że wzrost cen nieruchomości mieszkalnych obserwuje się w wielu regionach znajdujących się w bezpiecznej odległości od strefy działań wojennych. Jednocześnie popyt w dużych miastach, takich jak Kijów, Charków, Odesa czy Dniepr, pozostaje ograniczony, gdyż wielu mieszkańców nie wróciło jeszcze do domu, a kwestia zakupu nowego domu często jest odkładana w czasie, nawet jeśli istnieją możliwości finansowe.

Analitycy przypisują główne przyczyny wzrostu cen nowych budynków wzrostowi kosztów budowy. Według ich obliczeń roczny wzrost kosztów wynosi 14,9%. Kluczowymi czynnikami ku temu są wzrost cen materiałów budowlanych, wzrost kosztów pracy pracowników, a także wprowadzenie nowych technologii, takich jak przeszklenia panoramiczne, systemy elewacyjne, nowoczesne rozwiązania inżynieryjne i autonomiczne systemy energetyczne, takie jak pompy ciepła i panele słoneczne.

Kolejnym powodem jest nowe podejście koncepcyjne do zespołów mieszkaniowych, które skupia się na komforcie mieszkańców i dostępności terenów rekreacyjnych. Na rynek wpływają także procesy migracyjne, w szczególności przemieszczanie się mieszkańców z bogatszych regionów Ukrainy, co zwiększa popyt na mieszkania.

Ważnym czynnikiem jest rozporządzenie Ministra Rozwoju Społecznego i Terytorialnego nr 72, które określa prognozowane średnioroczne wskaźniki kosztów budowy mieszkań w poszczególnych regionach. Według UTG na początku 2022 r. średnia cena za metr kwadratowy wyniosła 16 003 UAH, w 2023 r. – 20 259 UAH, a w kwietniu 2024 r. osiągnęła poziom 21 546 UAH.

Według stanu na wrzesień 2024 roku najwyższe średnie ceny na pierwotnym rynku mieszkaniowym notowano w Kijowie (1300 dolarów, 53 600 UAH za metr kwadratowy) i Lwowie (1400 dolarów, 58 000 UAH za metr kwadratowy). Najniższe ceny można zaobserwować w Charkowie — 690 dolarów, czyli 29 000 hrywien za metr kwadratowy. Jednak koszt budowy w stolicy pozostaje najwyższy w kraju. Jeśli w styczniu 2022 r. metr kwadratowy w Kijowie kosztował 18 704 UAH, to w kwietniu 2024 r. będzie kosztował 25 183 UAH.

Jednocześnie analitycy zauważają, że realny koszt mieszkania jest jeszcze wyższy, ponieważ nie uwzględnia kosztów nabycia gruntu, marketingu, promocji i innych kosztów operacyjnych. Aby dokładniej oszacować koszt, należy również wziąć pod uwagę ogólne obszary wykorzystywane do utrzymania domu, takie jak korytarze, klatki schodowe i windy, które mogą dodać 20-25% do ostatecznego kosztu.