Les prix des logements secondaires devancent ceux des logements neufs : où sont-ils les plus chers et les moins chers en Ukraine ?

Au premier semestre 2025, le marché immobilier ukrainien a enregistré un changement de dynamique inattendu : dans certaines régions, le prix des appartements sur le marché secondaire a commencé à dépasser celui des logements neufs. Cette situation est devenue une nouvelle tendance qui bouleverse la hiérarchie habituelle des prix du secteur immobilier.

Comme l'a indiqué Olena Unanyan, directrice du développement du portail analytique LUN, cet écart était particulièrement marqué à Oujgorod, où les prix des logements secondaires sont 46 % supérieurs à ceux des logements neufs. Il s'agit d'un écart record toutes régions confondues. À Kiev et Lviv, en revanche, l'écart de prix entre les logements neufs et anciens reste minime, de l'ordre de 5 %.

Selon l'expert, en Transcarpatie, la demande de logements prêts à l'emploi est nettement plus élevée en raison de la pénurie de logements et de la forte concentration de personnes déplacées à l'intérieur du pays. Dans ces conditions, le marché secondaire réagit plus rapidement et plus activement, ce qui entraîne une hausse rapide des prix. En Ukraine, la hausse des prix des appartements finis est généralement supérieure à celle des constructions neuves.

Les prix des logements varient considérablement selon les régions. Les logements les moins chers se concentrent actuellement dans l'est et le sud du pays, proches de la zone de combat. En juillet 2025, le prix moyen d'un studio dans la région de Kherson était d'environ 15 000 dollars. Dans la région de Zaporijia, un logement similaire coûtait en moyenne 16 500 dollars, à Soumy 21 000 dollars et à Kharkiv 22 000 dollars.

Les plus fortes hausses de prix au cours des six derniers mois ont été enregistrées à Rivne et à Odessa : le prix moyen d'un studio y a augmenté respectivement de 16 % et 15 %. Kharkiv, malgré sa proximité avec la ligne de front, se classe au troisième rang en termes de taux de croissance, avec une hausse de 10 %, ce qui s'explique par le faible niveau de prix initial des appartements.

La situation du marché montre qu'en temps de guerre, les acheteurs privilégient les logements prêts à l'emploi, rapidement disponibles et habitables. Parallèlement, la demande de logements neufs reste limitée en raison des risques de retards de construction et de la situation difficile des investissements. Cela crée un nouvel équilibre entre les segments du marché primaire et secondaire, qui était jusqu'à récemment radicalement différent.