Судебные разбирательства вокруг афер «Элиты-Центр» могут обвалить рынок риэлтерских услуг. Чтобы избежать таких угроз впредь, необходимо на законодательном уровне прописать права и, главное, обязанности посредников на рынке недвижимости

«Все обвинения о причастности нашей компании к афере ”Элиты-Центр” не более чем выдумки. О том, что счета и имущество арестованы, мы узнали только от журналистов. Никаких официальных документов от суда мы не получали, компания продолжает работать в нормальном режиме. Любые иски по поводу каких-либо компенсаций — не по адресу», — так отреагировали представители крупнейшего в Украине агентства недвижимости «Благовест» на решение Голосеевского районного суда Киева об аресте его счетов. Такое решение было принято на прошлой неделе по иску двух инвесторов компании «Элита-Центр».

Рынок под угрозой обвала
Вкладчики обвиняют «Благовест» в причастности к афере и требуют выплаты компенсации в размере 600 тыс. гривен на двоих. В эту сумму входит возмещение за паевое участие в строительстве, возврат денег, уплаченных за услуги агентства, и компенсация морального ущерба. Это решение может стать прецедентным. По словам адвоката юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Романа Марченко, представляющего в суде интересы истцов, «Благовест» — лидер рынка недвижимости и владеет достаточным объемом информации о его состоянии и участниках. Кроме того, у компании есть договор с МВД Украины о предоставлении важной информации о строительной организации. Поэтому агентство «Благовест» просто не могло не знать о махинациях «Элиты-Центр».

Первые слушания по этому делу пройдут в столичном суде уже на этой неделе. В судебные разбирательства могут быть втянуты многие риэлтерские организации Киева, поскольку больше ины из них оказывали услуги по продаже недвижимости скандального застройщика. На долю «Благовеста» пришлось только полтора процента проданных «Элитой-Центр» квартир. Но в случае выигрыша в суде другие вкладчики могут последовать этому примеру и спровоцировать панику на рынке.

Эпопея с обманутыми инвесторами «Элиты-Центр» началась восемь месяцев назад — тогда они и обратились в правоохранительные органы. Квартиры вкладчиков не только не строились, но и были перепроданы по нескольку раз другим покупателям. По данным следствия, совокупный убыток от деятельности аферистов составил 400 млн гривен. Милиция арестовала счета компаний (которые были практически обнулены) и тщетно ищет преступников.

Устав от обещаний городских властей, вкладчики «Элиты» решили действовать самостоятельно. Агентства, через которые оформлялись инвестиционные договоры на покупку квартир, рассматриваются обманутыми вкладчиками как последний шанс вернуть свои деньги. В случае, если вина риэлтеров будет доказана, несостоявшиеся клиенты «Элиты-Центр» смогут просить суд взыскать свои убытки за счет имущества фирм по продаже недвижимости.

По оценкам экспертов, ежегодный объем столичного рынка риэлтерских услуг составляет около миллиарда гривен. Доказав свою правоту, два инвестора «Элиты» спровоцируют его обвал. Огромная сумма компенсаций лишит агентства оборотных средств и заблокирует инвестиции в новостройки. Ежегодно в Киеве продается около шестидесяти тысяч квартир, из которых свыше 70% реализуется через посреднические структуры — агентства недвижимости.

Цепная реакция
За «Благовестом» на рынке закрепилась недобрая слава. Брокеры других агентств обвиняют эту компанию в недобросовестной конкуренции: ее представители перебивают цены, переманивают клиентов и заключают сделки по купле-продаже квартир, эксклюзивные права на которые принадлежат другим окам. Однако ни одно даже самое респектабельное агентство не утруждает себя проверками компании-застройщика. Клиент не может получить гарантию чистоты сделки, не говоря уже о качестве строительных работ. Но это очень важно, поскольку далеко не у всех строительных компаний есть все необходимые разрешения для начала строительства. Для некоторых из них главное — вовремя поставить забор (обычно ночью, чтобы исключить возможность активных протестов местных жителей) и уже потом начать собирать необходимые документы.

Ответственно рекомендовать клиенту того или иного застройщика риэлтеры не могут. Если застройщик не был замечен в махинациях, агентства рекомендуют его своим клиентам как активного ока на рынке с незапятнанной репутацией. Качество и достоверность предоставляемой информации прямо пропорциональны тому, насколько агентство недвижимости дорожит собственной репутацией. А таких на рынке — единицы. Большинство риэлтеров работают как хотят и как умеют. При этом комиссию за свои услуги они берут немалую: три-пять процентов от стоимости объекта недвижимости, что подразумевает миллионные прибыли.

На Западе скандал, подобный элитацентровскому, спровоцировал бы уход из этого бизнеса всех недобросовестных оков. Однако в Украине ничего такого не происходит. Люди продолжают нести деньги в сомнительные посреднические структуры. Причина ажиотажа в том, что цены на недвижимость растут быстрее доходов населения. Люди стремятся быстрее вложить свои сбережения в недвижимость, пока они не обесценились окончательно. Только в августе цены на рынке первичной недвижимости выросли на четыре процента, в отличие от ожидаемых 1–1,2%. В случае если вкладчикам удастся добиться правоты в суде, ряд агентств недвижимости вынуждены будут уйти с рынка. За ними могут последовать некоторые банки, активно зарабатывающие на ипотеке. Предоставляя кредит под покупку жилья, кредитные учреждения обязаны проверить состоятельность и репутацию застройщика. Это значит, что они наравне с заемщиком и риэлтером несут риски по проекту строительства нового жилья. Однако кредиторы также часто пренебрегают необходимыми проверками. Банки попросту перестраховываются: заемщики не только отвечают своим личным имуществом (это не обязательно прописывать в договоре, поскольку такая норма предусмотрена законодательством), но и зачастую обязаны привлечь поручителя.

Инцидент с арестом счетов «Благовеста» послужит хорошим уроком другим участникам рынка риэлтерских услуг. По мнению аналитиков, проблему необходимо решать на законодательном уровне. Однако Закон «О риэлтерской деятельности», способный сделать этот рынок более прозрачным, до сих пор так и не принят. Сейчас все агентства недвижимости работают в рамках Закона «О предпринимательской деятельности», не учитывающего специфику этого бизнеса. Кроме того, срочно нужен закон, обеспечивающий доступ к информации о застройщиках. Также необходимо четко прописать обязательства риэлтера перед покупателем. Невыполнение этих обязательств должно предусматривать жесткие санкции.

Инф. expert