Управление торговым центром приносит от $60 тыс. в год

Годовой объем рынка управления коммерческой недвижимостью Киева составляет всего $15-20 млн. Это направление менеджмента в Украине только развивается: оперировать такими понятиями, как property management и facility management (оперативное и техническое управление) украинские компании начали только 2-3 года назад. «Рынок растет очень медленно по двум причинам. Первая — отсутствие у большинства отечественных управляющих компаний опыта. Вторая — нежелание собственников коммерческих площадей рисковать, привлекая к управлению своим объектом компанию со стороны», — объясняет Оксана Елманова, руководитель девелоперской компании FIM Croup. «Именно поэтому организаций, специализирующихся исключительно на управлении коммерческой недвижимостью, в Украине пока нет», — считает Вячеслав Собуцкий, проект-менеджер консалтинговой компании DEOL Partners.

Действительно, для большинства украинских «управителей» property management — вторичный вид деятельности. В основном такие компании занимаются консалтингом или девелопментом. Профессиональное управление недвижимостью в их структуре представлено в лучшем случае отдельным департаментом.

Тем не менее, по подсчетам Елмановой, в Киеве профессиональные услуги по управлению бизнес-центрами предоставляет около десятка фирм. По прогнозам девелоперов, через два года количество управленцев увеличится в разы, поскольку большинство крупных иностранных компаний при заключении договора аренды интересуется профессиональным управлением арендуемого объекта. «Сегодня сформировался рынок арендаторов, нуждающихся в качественных управленческих услугах, которые собственник площадей предоставить чаще всего не может, поскольку не владеет необходимыми знаниями и опытом», — констатирует Виталий Бойко, замдиректора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия».

Управление по-украински
В большинстве случаев собственники торговых и офисных центров самостоятельно обслуживают объекты. «Единственное преимущество такой формы управления — полный административный и финансовый контроль над объектом», — считает руководитель FIM Croup.

Но с точки зрения экономии ресурсов эта схема проигрывает внешнему управлению. «Сторонняя организация имеет единую команду «слесарей-электриков», которые за одну зарплату обслуживают 10 объектов. Если управление объектом осуществляется самостоятельно, приходится содержать штат электриков, техников, уборщиков и т. д., а это большая финансовая нагрузка, — объясняет Валерий Кирилко, директор Castle Development. — При профессиональном подходе управляющая команда занимает две-три комнаты, а неспециализированная — чуть ли не пол-этажа бизнес-центра. Например, при передаче управленческих функций компании DTZ владельцы бизнес-центра экономили до 50% средств, которые тратили бы на содержание собственной структуры управления».

Однако независимых структур, или так называемых внешних управляющих компаний, в Киеве немного. В основном это представительства международных сетевых организаций — DTZ Zadelhoff Tie Leung, M+W Zander и Colliers International, работающие с профессиональными объектами — офисами класса А и В+ и современными торговыми центрами.

«На Западе все объекты недвижимости управляются профессионалами. Сторонние компании отвечают за весь комплекс финансовых, административных и технических вопросов. А владельцам остается только получать доход от сдачи площадей в аренду», — поясняет руководитель отдела управления объектами недвижимости консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Светлана Власова. В Украине собственники объектов поступают иначе. Для обслуживания своих объектов девелоперы создают управляющие компании. Через некоторое время управленцы предлагают свои услуги другим участникам рынка.

По словам Валерия Кирилко, владельцы коммерческих объектов не желают делиться с независимым управленцем своей прибылью. «Обычно стороннюю управляющую компанию привлекают девелоперы, основная сфера бизнеса которых не относится к недвижимости — запускаемый проект единственный в портфеле недвижимости девелопера. Таким образом он надеется избежать дополнительных затрат и усилий на организацию собственных структур по управлению и обслуживанию», — соглашается с коллегой Елманова.

Заработки «управдомов»
Виталий Бойко утверждает, что стоимость услуг управляющей компании может составлять 15-20% от объема эксплуатационных расходов в проекте, включая расходы на маркетинг, безопасность, техническую эксплуатацию, администрирование, модернизацию и др. «Из $5, которые собственник современного офисного или торгового центра тратит на содержание 1 кв. м, примерно $1 уходит на оплату услуг управленца. То есть, обслуживая торговый центр площадью 5-10 тыс. кв. м с доходом $100 тыс. в месяц, управляющая компания в год заработает $60 тыс. (более ины полученного дохода уходит на зарплату сотрудникам фирмы, содержание офиса и т. д. — Прим. Контрактов)», — подсчитал Виталий Бойко.

Как правило, крупные компании, управляющие коммерческой недвижимостью, не ограничиваются только управлением готовым объектом. Они сопровождают проект еще на стадии его разработки: консультируют собственника, проводят маркетинговые кампании, осуществляют подбор арендаторов, заключают с ними договоры (брокеридж).

Брокеридж обходится собственникам объектов приблизительно в 4-8% годовой арендной платы, сопровождение проекта (project management предполагает консультирование и контроль на всех стадиях реализации) — около 1% от стоимости строительства, цена маркетинговых исследований — от $10 тыс., разработка концепции — $20-30 тыс. В целом обороты компании, в управлении которой более 100 тыс. кв. м, как правило, превышают $1,5 млн.

Стоимость услуг управляющей компании, % от месячной арендной платы в бизнес-центре
Площадь объекта, кв. м	А класс (арендная плата свыше $500 кв. м/год)	В класс (арендная плата от $300 до $500 кв. м/год)	С класс (арендная плата от $200 до $300 кв. м/год)
до 1000	от 10	от 15	от 20
1001-3000	от 5	от 10	от 15
3001-5000	от 5	от 5	от 10
от 5001	от 5	от 5	от 10
По данным управляющих компаний

Виды управления
Property management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение с ними текущих вопросов.
Facility management — техническое обслуживание объекта, управление недвижимостью, инженерной и социальной инфраструктурой организации, пространством здания.
Asset management — стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Характеристика ниши управление коммерческой недвижимостью
Оборот столичного рынка: $15-20 млн (потенциальный — $45-60 млн)

Начальный капитал — от $25 тыс.
Срок окупаемости — 3 года
Доходность — 5-10% от объема арендных платежей
Объем площадей в управлении — от 20 тыс. кв. м
Уровень конкуренции — низкий
Особенности — низкая степень доверия украинских собственников к сторонним управляющим компаниям

Инф. kontrakty