Не салом единым

В рейтинге международного агентства A. T. Kearney Украина поднялась с 20-го места в 2003 г. до 11-го в 2004 г. и 3-го в 2005 г. В 2006 г. Украина находится на 4-м месте в мире по привлекательности инвестиций, уступая лишь Индии, России и Вьетнаму, пишет Валерий Котельников, "Ведомости", РФ.

"Инвестиционная привлекательность страны растет, - отмечают в консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" (УТГ), - и в ближайшие годы Украина сохранит 5-7%-ные темпы роста, что не может не привлекать иностранных инвесторов". Российские инвестиции пока составляют лишь 5% общего объема (4-е место) против 31,4% у Германии, 11,9% у Кипра, 8% у США.

Поданным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), за I квартал текущего года в страну поступило $989,6 млн прямых иностранных инвестиций, из них 10% - от инвесторов из стран СНГ. В целом прирост иностранного капитала за I квартал 2006 г. в 3,9 раза превысил уровень соответствующего периода прошлого года, а общий объем иностранных инвестиций по данным на апрель достиг $17,4 млрд.

Нынешний год ознаменовался рядом событий, имеющих непосредственное отношение к рынку недвижимости страны. Так, в середине января вступил в силу закон Украины - аналог российского ФЗ № 214 о долевом участии, по которому прямое инвестирование физических и юридических лиц в строительство нового жилья стало практически невозможным.

Острая политическая борьба, стороны которой придерживаются противоположных экономических предпочтений, длительные попытки формирования правящей коалиции в Верховной раде Украины не позволяли аналитикам уверенно прогнозировать развитие экономики страны. На рынке недвижимости, соответственно, также стояло затишье. Цены не снижались, массового выброса недвижимости на рынок не произошло. Инвестор по-прежнему считал недвижимость самым надежным средством хранения своего капитала.

Как сообщил генеральный директор Украинской ассоциации инвестиционного бизнеса (УАИБ) Евгений Григоренко, покупка недвижимости является наиболее распространенным способом вложения средств для граждан Украины. По результатам опроса, проведенного по заказу УАИБ, по 5-балльной шкале недвижимость набрала 4,57 балла, а собственный бизнес - 3,98 балла. На 3-м месте идут ювелирные изделия - 3,79 балла.

По мнению Константина Романова, председателя совета директоров управляющей компании "НОВА", именно сейчас весьма удачный момент для выхода российского инвестора на этот рынок. Специалистами группы компаний разработаны и активно применяются финансовые инструменты, которые может использовать и частный инвестор.

Инвестируй осторожно

Тем не менее, считает председатель комитета по коммерческой недвижимости и инвестициям АСНУ Руслан Маринуцу, сейчас, как никогда, выросла цена ошибки потенциального инвестора, а время бездумного вкладывания капитала в любую недвижимость прошло.

Александр Бондаренко, президент АСНУ, выступая в Москве на IX Национальном конгрессе по недвижимости, охарактеризовал Украину как все еще весьма привлекательную площадку для инвесторов - как внутренних, так и внешних - прежде всего за счет потенциально большой емкости рынка строительных работ и недвижимости. Вместе с тем, считает Бондаренко, единый рынок недвижимости на Украине так и не сформировался. Скорее можно говорить о сложившихся региональных сегментах - Киев, Запад, Восток, Крым, Одесса. "По российским меркам цены здесь еще бросовые, это может быть интересным для потенциальных инвесторов. То же касается участков земли в Прикарпатье, Одесской и Николаевской областях. Даже в 40 км от Киева еще можно приобрести участок под коттеджный поселок по $300 за сотку", - сообщил он.

"С точки зрения рентабельности самый интересный объект на Украине - это земля, - говорит начальник консультационного управления, глава департамента инвестиций и менеджмента компании "IGK-Украина-Аудит" Андрей Скнар. - А самых привлекательных партнеров на Украине следует искать среди компаний-девелоперов, которые ведут системный бизнес и работают над площадкой от момента прихода на рынок до начала реализации объекта". Украинские оки рынка, полагает эксперт, еще не достигли такого уровня, чтобы спокойно себя чувствовать и при строительстве объекта, и в плане привлечения инвестиций.

"В настоящее время большинство украинских девелоперов испытывают дефицит финансовых ресурсов. Можно отметить появление сложных и грамотных проектов, но примеров, когда местным девелоперам удалось собственными силами преодолеть путь от архитектурной мастерской до реализации проекта, единицы. Теоретических выкладок хватает, а вот финансового фундамента - нет, а наш рынок еще не готов финансировать все риски до конца", - признает Скнар.

Оптимальным для девелоперов эксперты называют вариант вхождения в проект вместе с украинскими инвесторами, которые уже прошли начальную стадию проекта и не имеют проблем с отводом земли. Проектов, которые нуждаются в подобном сотрудничестве, на Украине довольно много.

"Можно сказать, что среди европейских инвесторов и девелоперов существует мода на Украину как на страну для вложения инвестиций, и россияне - не исключение", - считает заместитель генерального директора консалтинговой компании "УТГ" Василий Бойко. По его словам, наибольшую активность на украинском рынке проявляют польские инвесторы, что связано со схожим менталитетом и порядком ведения бизнеса. Помимо поляков на украинском рынке присутствуют прибалтийские инвесторы, а также западноевропейские гранды девелопмента - Франция, Англия, Германия, Ирландия, которые ищут объекты для вложения средств.

"Ситуация на рынке жилой недвижимости принципиально не отличается от российской, - отмечает Бойко. - Уровень доходов киевлян хоть и недотягивает до московского, но превышает соответствующие показатели для крупных областных центров России".

В авангарде - коммерция

Розничным сетям агентство A. T. Kearney рекомендует рассматривать Украину не как страну, к которой "стоит присмотреться", а как страну, в которую следует "заходить немедленно". В отличие от Москвы, где цена вхождения в бизнес высока, в Киеве на рынок недвижимости можно войти за гораздо меньшие деньги, а доходность объектов недвижимости в Киеве по-прежнему опережает доходность в Москве. По данным УТГ, доходность торговой недвижимости в Киеве составляет 20%, тогда как в Москве - 14% годовых, доходность офисной недвижимости в Киеве - 18%, в Москве - 10% годовых.

По прогнозам УТГ, в ближайшие два года общая площадь торговых центров Украины может увеличиться на 3,9 млн кв. м (более 125 новых проектов). УТГ были разработаны проекты строительства около 2 млн кв. м торговых площадей, и в гильдии уверены, что их опыт работы на украинском рынке может помочь адаптироваться российским бизнесменам.

"Предпосылки для вхождения российских торговых операторов и девелоперов на украинский рынок лежат на поверхности: огромный потенциал рынка, отсутствие языкового барьера, родственный менталитет, схожие схемы ведения бизнеса, эффективные партнеры, которые предоставят максимально широкий выбор торговых площадей и объектов финансирования", - убежден Бойко.

Формат торговых центров активно развивается, хотя некоторые российские операторы, которые уже работают на Украине, испытывают определенные трудности. Это связано с переоценкой собственных сил и своего бренда, а также с сильными позициями национальных операторов. В то же время есть примеры и удачного освоения украинского розничного рынка российскими сетями - "Патэрсон", "Пятерочка", "Эльдорадо".

Остров Крым

Главная курортная область Украины - Крым по объему полученных иностранных инвестиций занимает всего 8-е место среди регионов Украины после Киева, Днепропетровской, Одесской, Киевской, Донецкой, Запорожской и Харьковской областей. По данным Главного управления статистики автономной республики, в I квартале 2006 г. в экономику Крыма поступило $12,7 млн прямых иностранных инвестиций, в том числе из стран СНГ - $5,6 млн (44,2% общего объема), из других стран мира - $7,1 млн (55,8%). В рамках договоров о сотрудничестве между странами наибольшие объемы прямых иностранных инвестиций поступили от партнеров из Российской Федерации, Германии, с Виргинских островов, Кипра, из США, Узбекистана, Швейцарии, Великобритании и Латвии. Доля перечисленных стран-инвесторов составляет 87,3% общего объема прямых иностранных инвестиций. Средства иностранных инвесторов охотнее всего направляются на предприятия строительства, гостиничного и ресторанного хозяйства, а также на предприятия, занимающиеся операциями с недвижимостью.

По словам Бондаренко, все активнее частные инвесторы покупают "второй дом" в Крыму - по аналогии с курортными районами Болгарии, Хорватии, Испании и Португалии, где недвижимость скупается немцами, англичанами и скандинавами. По разным данным, 70-80% скандинавов обзавелись виллами или апартаментами в южных странах. С точки зрения Бондаренко, наиболее интересные предложения для частных российских инвесторов - районы Евпатории, Феодосии и Одессы. Так, участок в 7 км от Евпатории в 200 м от моря площадью 2 га предлагается за $170 000, в то же время частное домовладение под мини-отель в Ялте площадью 270 кв. м на участке в 4 сотки предлагается за $350 000.

Русские идут. Не спеша

По мнению Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов, острый дефицит свободных земельных участков в Москве и Санкт-Петербурге заставляет российские строительные и инвестиционные компании выходить на украинский рынок недвижимости. "На Украине рынок еще будет расти, - отмечает он, - а в Москве он уже стабилизировался. Ясно, что лучше вкладывать там, где рынок растет и где можно инвестировать и в рисковые проекты".

Для российского капитала вложения в недвижимость на Украине означают возможность диверсифицировать бизнес. Апрелев, например, не скрывает интерес Альфа-банка к проектам в Киеве, Одессе и Ялте, но советует не торопиться с крупными инвестициями. Главная опасность, по его мнению, - политические риски.

Проявляют активность на украинском рынке и другие крупные российские застройщики. Недавно вице-президент корпорации Mirax Group Алексей Адикаев принял участие в заседании объединенной рабочей группы специалистов по высотному строительству Москвы, Санкт-Петербурга и Киева при участии представителей Белоруссии и Казахстана. Целью заседания был обмен опытом по вопросам разработки нормативных документов в области высотного строительства. В пресс-службе корпорации о конкретных проектах говорить не пожелали, но известно, что правительство Украины разрабатывает программу высотного строительства.

По словам главного архитектора Киева Василия Присяжнюка, Украина серьезно относится к вопросам высотного строительства и поэтому было принято решение не приступать к реализации каких бы то ни было высотных проектов до тех пор, пока не будет досконально изучен мировой опыт и опыт государств-соседей.

Компания "Интеко" приступила к разработке девелоперского проекта в одном из микрорайонов украинской столицы. На участке площадью 10 га планируется построить примерно 110 000-150 000 кв. м жилья, а суммарный объем инвестиций оценивается примерно в $80 млн.

Осенью прошлого года в Киеве открыла собственное представительство московская строительная компания "Баркли", которая, в частности, занялась разработкой концепций застройки промышленных зон. Компания объявила, что в сферу ее интересов входят проекты строительства элитного жилья, центров славянской культуры, а также гостиниц. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) в следующем году готовит к сдаче микрорайон в Луганске.

Проблемы с получением земли под застройку тем не менее заставили некоторые московские компании приостановить работу над проектами. Корпорация "Конти" рассматривала возможность участия в реконструкции городских кварталов, застроенных жилыми домами первых массовых серий, в партнерстве с монополистом киевского строительного рынка - холдингом "Киевгорстрой". Но, как сообщили в пресс-службе компании, проект временно заморожен. Точно так же приостановлен проект "СУ-155" по строительству жилого микрорайона в Киеве. В пресс-службе группы компаний не уточнили причин, но дали понять, что это связано с нестабильной политической ситуацией на Украине.

Украинский рынок интересуют не только крупные девелоперские структуры, но и московские компании среднего звена, которые обеспечивают инвестиции и разработку проекта. В Харькове, втором по величине городе страны, действует несколько российско-украинских инвестиционно-строительных компаний. Московско-украинская строительная компания в центре города возводит первый в стране международный деловой центр "Европа". Совместная российско-украинская фирма "Батрис" разрабатывает проект реконструкции нескольких жилых кварталов в районе Левады.

В отсутствие достаточного финансирования городские власти также разрабатывают программу, согласно которой ветхое жилье по специальному договору можно будет передавать молодым семьям. Пара молодоженов обязуется отремонтировать "руины" за свой счет, а районные власти, в свою очередь, гарантируют, что данные апартаменты после снятия ветхости автоматически закрепляются за "ремонтниками". Правда, этот проект сначала должны проработать юристы, а потом утвердить депутаты горсовета.

Средний размер украинской квартиры в новостройках составляет 105,7 кв. м общей площади. В сельской местности - 146,9 кв. м, а в городах - 97,3 кв. м. Среди построенных квартир преобладают трехкомнатные (31,5% от общего количества). На долю однокомнатных квартир приходится 15% от общего количества, двухкомнатных - 25,9%, четырехкомнатных и более - 27,6%.

Оранжевые миражи

"Какой бы ни была привлекательность рынка, существенную роль для иностранных инвесторов ают опасения, связанные с национальными отношениями и политической нестабильностью. Хотя на самом деле, кто бы ни был у власти, всегда среди чиновников найдутся те, кто имеет свои существенные интересы в недвижимости", - полагает Бойко.

Помимо политических рисков существуют и другие трудности, характерные для всех постсоветских и постсоциалистических стран. "Что сдерживает развитие? Непрозрачность земельного рынка, неопределенность правового статуса значительной части земель города, неэффективное управление земельными ресурсами, а также широкое применение права постоянного пользования участками, - рассуждает Бондаренко. - Украинцы много надежд возлагали на оранжевую революцию, думали: вот-вот заживем по-европейски, но не все так просто. Инвесторам по большому счету все равно, какого цвета власть - оранжевая или серо-буро-малиновая. Их интересуют стабильность в стране, прозрачность и предсказуемость налогового законодательства".

"У украинских риэлторов была надежда, что после оранжевой революции наконец наступят положительные изменения в законодательстве, ведь именно лозунги о необходимости наведения порядка в том числе и в земельных отношениях были на знаменах оранжевых лидеров. Ничего не изменилось, более того, ситуация отчасти стала еще запущеннее, - с сожалением констатирует Бондаренко. - Мы отдаем себе отчет в том, что при прежней власти многие земельные участки под строительство выделялись с нарушением законов, но именно после Майдана на Украине появился новый вид бизнеса - блокирование строительных площадок. Конечно, бывают случаи, когда строительство нового дома ущемляет интересы жителей, живущих по соседству, но гораздо чаще блокирование не имеет никакого отношения к проживающим по соседству с будущей стройкой. За деньги нанимают специально обученных людей, чаще всего женщин. Мы их называли "черными колготками". Мало того что они весь день проводили возле ограждения стройплощадки, еще и умудряются профессионально "мочить" охрану". За разблокирование стройплощадки застройщику предлагается перевести на некий благотворительный счет $50 000.

"Консультируя крупный инвестиционный фонд, зарегистрированный на Виргинских островах, я увидел эту настороженность инвесторов, - рассказывает Бондаренко. - Вначале фонд планировал начать работу с 1 апреля, т. е. сразу после парламентских выборов, потом отложили до 1 мая, 1 июня - все ждали создания коалиции в Раде. Теперь срок перенесен на конец лета, но я не уверен, что работа начнется, хотя и деньги, и проекты готовы".

Приоритетные задачи для украинского рынка, считает Бондаренко, - формирование новой жилищной политики, приведение в порядок использования земель и градостроительной деятельности, реконструкция инженерно-технической и транспортной инфраструктуры городов.

Артур Оганесян, вице-президент АСНУ, президент CEREAN, разделяет мнение коллеги: "Коррумпированная власть блокирует выделение участков, архаичная система предоставления разрешений на строительство сохраняется. Иностранные инвесторы просто не понимают и не выдерживают таких условий, поэтому их и нет на рынке. Только изменение системы может увеличить объемы строительства и естественным образом снизить цены".

Международный валютный фонд прогнозирует, что в 2006 г. рост украинского ВВП составит 2,3% (в 2004 г. этот показатель равнялся 12,1%, в 2005 г. - 5,2%), а уровень инфляции ожидается в пределах 13%. Соответственно, населению будет труднее справляться с выплатами по банковским кредитам и следует ожидать формирование отложенного спроса на недвижимость, считает Маринуцу. Все это приведет к проблемам с реализацией построенных объектов недвижимости и, соответственно, к уменьшению доходности от инвестиций.

Инф. korrespondent