Миллион «квадратов» для хранения

Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тыс. кв. м. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тыс. кв. м. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 млн. кв. м. «В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тыс. кв. м, почти ина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились «для себя» и закрыты для посторонних», — говорит финансовый менеджер риелторской компании Arco Real Estate Анатолий Мухин.
 
Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации. Из-за нехватки профессиональных площадей многие используют под склады промышленные предприятия в черте города. Некоторые иностранные торговые сети и производители, выходя на украинский рынок, строят собственные склады, не найдя ничего подходящего. Таким образом, констатируют специалисты, можно говорить о существенном недооцененном спросе.

По словам Мухина, рынок складской недвижимости пребывал в упадке из-за советского стереотипа, когда компании соглашались на низкокачественные помещения. Большая часть арендованных помещений работала без соответствующих норм и разрешений от регулирующих государственных инстанций. Такие склады специалисты относят к теневому рынку.

2007-й обещает быть переломным

Согласно планам девелоперских компаний, в 2007-2008 годах к реализации заявлено около 500-600 тыс. кв. м новых складских помещений. «Но учитывая то, что иногда, за счет громких заявок, компании изучают спрос на объекты, которые только, возможно, будут строить, а также активно пиарятся, такое стремительное развитие рынка может остаться только на бумаге», — считает Оксана Елманова, генеральный директор компании F.I.M, занимающейся, в частности, инвестированием в коммерческую недвижимость. По ее прогнозам, насыщения рынка можно ожидать лишь к 2012 году.

Александр Носаченко, управляющий директор девелоперской компании Colliers International, более оптимистичен. По его мнению, ситуация со складами улучшится уже в 2007 году. Более того, следующий год может стать переломным для рынка.

По данным риелторских компаний, в 2007 году планируется ввести порядка 300-400 тыс. кв. м новых складов. Должны быть достроены несколько объектов площадью до 20 тыс. кв. м в районе Окружной дороги.

На будущий год ожидается и завершение строительства более крупных проектов — первого в столице логистического парка «МЛП-Чайка» площадью 100 тыс. кв. м, а также четырех крупных логистических центров международных девелоперов общей площадью 400 тыс. кв. м. Планируется также открыть комплекс в пригороде — возле Гостомеля — площадью 37 тыс. кв. м и складской комплекс компании «ГЛД-Инвест Украина» на Бориспольском шоссе.

В итоге к концу 2007 года площадь профессиональных складских помещений в Киевском регионе может возрасти в 2-2,7 раза — до 530-630 тыс. кв. м. Это, по мнению экспертов, приведет к снижению базовых арендных ставок.

По информации агентства недвижимости Real Estate Solutions, из-за острого дефицита профессиональных складов ставки за 2006 год выросли с $7-10 до $8-12 за кв. м в месяц. При насыщении рынка стоимость аренды может снизиться не более, чем на 8-10%.

Сегодня в Киеве и области практически нет профессиональных складских мощностей. Но появление зарубежных компаний меняет ситуацию. «С приходом иностранных сетей стандарта IKEA и METRO потребность в профессиональных услугах складирования и хранения будет интенсивно расти. Несмотря на довольно высокие цены, спрос превысит предложение», — прогнозирует Мухин.

Причины торможения

Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», специализирующейся на разработке объектов коммерческой и жилой недвижимости и их управлении, также отмечает повышенный интерес к складам как со стороны местных, так и со стороны иностранных инвесторов. «Тем не менее, темпы развития здесь не так высоки, как хотелось бы», — подчеркивает он.

Непоседов называет несколько причин медленного развития сегмента складской недвижимости. Во-первых, срок возврата инвестиций в этой области длиннее (6-8 лет), чем при строительстве офисных или торговых центров (как правило, 3-4 года).

Во-вторых, объективная нехватка профессионалов. О правильной организации товародвижения более-менее известно и накоплен определенный опыт. А специалистов по правильному строительству, оборудованию и продвижению складского комплекса в Украине очень немного, отмечает глава «Украинской торговой гильдии».

И, в-третьих, независящие от рынка проблемы, прежде всего бюрократические — землеотвод, получение разрешительной документации, технические возможности для прокладывания необходимых коммуникаций.

Неоцененная выгода

В то же время риелторы отмечают, что складской бизнес — достаточно выгодное предприятие. Специализированные склады — таможенно-лицензионные, холодильные — окупаются быстрее. Причина, как поясняет Виталий Бойко, заместитель генерального директора «Украинской торговой гильдии», — мизерное количество предложений складов спецформата. Стоимость их аренды существенно выше по сравнению со стандартным складом. Обычный складской комплекс может окупиться в среднем за 6-8 лет, а специализированный холодильный при рентабельности 30% — всего за три-четыре года.

Рынок складской недвижимости долговременный. А большинство компаний, по мнению Елмановой, не всегда правильно оценивают проект с точки зрения своих возможностей и вложений по времени. Особенно это характерно для небольших компаний, только выходящих на рынок и предпочитающих на всем экономить. Из-за этого в Киеве появляются склады-долгострои, не отвечающие современным требованиям.

ОСНОВНЫЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

1. Крупные компании-производители и профессиональные логистические компании.

Чаще всего имеют собственные специализированные складские комплексы. Арендуют склады общей площадью 3-10 тыс. кв. м.

2. Торговые компании с широкой сетью розничной торговли, дистрибьюторские украинские и международные компании.

Являются клиентами полупрофессиональных или среднего качества складских комплексов и заинтересованы в аренде складских помещений от 0,5 до 3 тыс. кв. м.

3. Украинские компании мелкого и среднего бизнеса.

Наибольшим спросом среди них пользуются складские помещения площадью 300-600 кв. м. (32%) и 100-150 кв. м. (26%)
 
Инф. delo