Регионы не могут удовлетворить «складоискателей»

Если столичный рынок складских помещений худо-бедно развивается, хоть и отстает от спроса, то собрать информацию по регионам практически невозможно. Местные немногочисленные риелторы, работающие с этим сегментом коммерческой недвижимости, в один голос стонут, что спрос сумасшедший, а предложить клиентам нечего.
 
Ожидая у моря девелопера

Одесса — крупнейший торгово-портовый город на юге Украины. Однако несмотря на это, городу катастрофически не хватает складских помещений. Местные девелоперы отмечают: спрос на склады сегодня многократно превышает предложение. По словам директора девелоперской компании GIN Consulting Group из Одессы Геннадия Холявко, главная проблема, с которой сталкиваются фирмы — несоответствие предлагаемых помещений современным технологиям, которые используются для управления товарным запасом. Например, из-за отсутствия подходящего предложения фармацевтическая компания «ВВС-ЛТД» вынуждена была в 2006 году построить собственный складской комплекс.

Особенно же дефицит складов «бьет» по операторам розничных сетей. Производители и импортеры, супермаркеты и гипермаркеты, магазины электроники, автомобильные фирмы и логистические операторы являются основными арендаторами складских помещений.

По данным одесского агентства недвижимости «Атланта», уровень арендных ставок на складскую площадь в Одессе на сегодняшний день составляет $2-4 за кв. м. Это складские помещения класса D и С, но уже сейчас рынок готов к цене $7-10 за кв. м, если предложение будет более качественным. «Арендаторы даже не торгуются, берут любой склад практически за любую разумную цену», — отмечает Холявко.

По его прогнозам, в ближайшие пять лет уровень арендных ставок складов класса А поднимется до отметки в $12 за 1 кв. м  с сегодняшних $5-7. А затем, по мере насыщения рынка, может снизиться до $4-6 за 1 кв. м. Воспользоваться этим с наибольшей выгодой смогут те операторы, которые придут на одесский складской рынок в ближайшие 2-3 года. Пока же в Одессе практически нет складов класса A, а предложения в классе В составляют около 3% от общего, и лишь ина этих площадей соответствует современным стандартам.

Проблемы с отсутствием новых современных складов — такие же, как и в столице. Это сложности с получением земельных участков под строительство, а также трудности с изменениями целевого назначения земель. «Это слишком длительная и трудоемкая инвестиция, поэтому занимаются этим сейчас только специализированные компании или те, которые нуждаются в специализированных складах», — объясняет финансовый директор «Атланта» Алексей Белов. Одесские аналитики отказываются называть компании, которые планируют в ближайшее время строить крупные склады в регионе. «Сейчас идет речь примерно о 10 проектах, но пока не согласованы все документы, я не имею права называть эти компании, могу только сказать, что это «одесситы», — признается Холявко.

Стоимость строительства одного «квадрата» качественного складского комплекса в Одессе составляет около $300-500, включая затраты на оформление документов и подведение коммуникаций.

Наиболее востребованные транспортные направления для строительства новых складских комплексов в регионе — Киевская и Измаильская автотрассы. Также большим спросом под строительство складов пользуются земельные участки в районах портов — Ильичевского, Одесского, Южного.

Старье нарасхват

Развитие промышленного сектора в Днепропетровске создало проблему острой нехватки качественных производственных и складских помещений. Складов не хватает настолько, что цена за «квадрат» за год выросла в два раза.

Стабильность высокого спроса сохранится до начала 2009 года, прогнозирует Владимир Приступа, директор риелтерской компании «Армада» из Днепропетровска, которая сдает складские помещения в аренду.

По его словам, «несмотря на повышенный спрос, арендаторы требуют хорошего технического состояния помещения». Это связано с тем, что большинство предлагаемых помещений — это непрофессиональные склады, ремонт которых требует существенных затрат. Кроме того, большинство складов сдано в долго-срочную аренду, что сужает круг предложений. Оставшиеся помещения, как правило, не соответствуют техническим требованиям клиентов.

В настоящее время стоимость аренды 1 кв. м производственных и складских площадей в Днепропетровске зависит в первую очередь не от их класса, а от местонахождения и технического состояния. В зависимости от приближенности к центру города цена колеблется от $2 до $10. В отдаленных районах, на жилмассивах, арендные ставки составляют $2-5 за 1 кв. м. В районе рынков ставка на складские помещения может составлять $5-8 за 1 кв. м. Что касается новых профессиональных складских помещений класса А, то по причине почти полного отсутствия таковых арендаторы готовы платить по $10 за «квадрат».

Учитывая нехватку производственно-складских помещений на рынке и крайне малые объемы строительства новых площадей, можно предположить, что в ближайшее время спрос на такие объекты в Днепропетровске будет оставаться стабильно высоким.

В первом полугодии 2006 года в Днепропетровске было введено в эксплуатацию 15 тыс. кв. м складских помещений. Насыщением рынка занялись местные компании ЧП «Склад Сервис» и компания «Днепросклад».
 
Инф. delo