В следующем году ставки по ипотечным кредитам снизятся в среднем на 1-1,5%

Рынок ипотечного кредитования в 2006 году может побить все предыдущие рекорды по темпам роста. С января по октябрь текущего года банки выдали населению долгосрочных кредитов почти на 8 млрд грн больше, чем за весь 2005 год — 24,8 млрд грн против 16,9 млрд грн.

Однако, несмотря на предложения со стороны банков, кредиты на покупку жилья не дешевеют: 11-12,5% — средняя ставка по ипотечным кредитам крупных банков и в текущем, и в прошлом году. Некоторые банки, если и понижали ставки, то на символические 0,5-1%. В таких случаях кредиты удешевляли большей частью за счет снижения сопутствующих платежей. Несколько банков также снизили, а то и вовсе перестали взимать, разного рода дополнительные комиссии.

Делаем ставки
На рынке ипотеки прослеживаются две противоположные тенденции. С одной стороны, с приходом крупных иностранных оков в Украину и активным развитием отечественных банков снижается стоимость привлекаемых ресурсов. Итог — постепенное сближение размера украинских ставок со ставками на внешних рынках. С другой стороны, растет стоимость денег на международных рынках.

Одна из причин сохранения ипотечных ставок на прошлогоднем уровне — рост популярности потребительского кредитования. Все больше украинцев живут в кредит: темпы роста кредитования физлиц с начала года до октября превысили аналогичный показатель для юрлиц в 2,4 раза — 86,4% и 35,2% соответственно. Бурное развитие рынка, смежного с ипотекой, вынудило банкиров искать дополнительные средства. Между тем 2006 год стал периодом дорогих денег как на внешних, так и на внутренних рынках. Например, рост процентных ставок на мировом рынке капитала заставил ряд отечественных банков отказаться от внешних заимствований, запланированных на текущий год.

Кроме того, банки не могут позволить себе резкое снижение ипотечных ставок из-за снижения темпов прироста депозитного портфеля. За девять месяцев 2006 года население принесло в банки 19,1 млрд грн (+26,3% к началу года), а за аналогичный период прошлого года прирост сбережений физлиц составил 19,9 млрд грн.

Проще говоря, несмотря на увеличение реальных доходов населения (более 15% с начала года) и активный рост банковской системы, темп прироста депозитных портфелей отрицательный (-4%). Такая тенденция объясняется двумя причинами. Из-за благоприятной конъюнктуры на рынке внешних и внутренних займов в 2005 году ставки по депозитам, равно как и внимание к вкладчикам, снизились — банкиры больше интересовались дешевыми зарубежными деньгами, чем сравнительно дорогими депозитами населения. Во-вторых, существующие ставки по депозитам стали неинтересны населению, особенно крупным вкладчикам.

Ставки по гривневым вкладам (в крупных банках) в течение первого полугодия колебались в пределах 10-12% годовых, по валютным — были еще ниже. Учитывая прогнозируемый в этом году уровень инфляции (не менее 11%), реальных доходов по депозитам вкладчики могут и не увидеть. Правда, в конце лета банки начали повышать депозитные ставки (на 0,5-2%). Однако тенденцией эту практику пока назвать трудно.

Доллар превыше всего
В апреле текущего года Национальный банк заявил о намерении ограничить валютное кредитование физических лиц. Меры, предлагавшиеся НБУ, радикальны — вплоть до прямого запрета большинства кредитных продуктов. Причина — желание Нацбанка противостоять растущей долларизации займов населения. По данным НБУ, только за I квартал 2006 года объемы кредитов, выданных в валюте, превышали гривневые на 70%. Такой дисбаланс несет в себе дополнительные валютные риски — при возникновении шоков в мировой или украинской экономике заемщики и кредиторы неизбежно столкнулись бы с финансовыми трудностями.

Правда, пыл чиновников поумерили коммерческие банки. По мнению банкиров, нововведение НБУ могло привести к значительному сокращению объемов кредитования — гривневые кредиты, ставка по которым выше, чем по долларовым займам на 3,5-5%, пока не по карману большинству заемщиков. В итоге Нацбанк использовал только рыночные механизмы влияния — дифференциацию размера обязательного резерва под покрытие возможных потерь от кредитных операций и объемов резерва пассивных остатков на корреспондентском счете в НБУ.

Еще одна тенденция рынка ипотеки-2006 — развитие услуг перекредитования, то есть досрочного погашения кредита за счет кредитных средств, полученных заемщиком в другом банке. Проще говоря, заемщик берет кредит по более выгодной процентной ставке в новом банке с целью погашения задолженности перед первоначальным кредитором. Финучреждения, как правило, лояльны к таким заемщикам: они уже проверены предыдущим кредитным учреждением, имеют позитивную кредитную историю. Кроме того, банком уже проверен предмет залога — недвижимость.

В большинстве случаев рост объемов перекредитования связан с перманентным снижением ставок по ипотечным кредитам — за два последних года стоимость валютных кредитов под залог недвижимости снизилась в среднем на 2-2,5%. Кроме того, популяризации рефинансирования кредитов поспособствовали законодательные изменения. В январе 2006 года изменениями в Закон «О защите прав потребителей» банки лишили права требовать комиссию за досрочное погашение кредитных обязательств. После чего многие заемщики изъявили желание перекредитоваться.

Однако на уровень процентных ставок развитие перекредитования пока не влияет. «В настоящее время возможность рефинансирования ипотечных кредитов не побуждает банки к снижению ставок», — констатирует руководитель центра оценки кредитных рисков розничного бизнеса UniCredit Bank Евгений Матрос.

Именно для рефинансирования ипотечных кредитов в свое время создавалось Государственное ипотечное учреждение. С его помощью государство планировало сделать ипотеку более дешевой, а значит и более доступной для населения. Правда, после реализации пилотного проекта, когда имеющиеся в распоряжении ГИУ 100 млн грн довольно быстро раздали, процесс либерализации ипотеки приостановился. Проблема банальна — отсутствие денег. С целью развития ипотеки государство заявило о планах привлечь 1 млрд грн путем размещения ипотечных облигаций, выпущенных ГИУ. Но желающих купить облигации пока нет — доходность бумаг слишком низкая. Повысить привлекательность облигаций ГИУ может лишь предоставление государством гарантий по обязательствам компании — этот вопрос решается уже около полугода, но пока безрезультатно.

В этом году полностью провалилась еще одна ипотечная программа государства — частичная компенсация процентных ставок по ипотечным кредитам для молодежи. У Фонда содействия молодежному жилищному строительству, занимавшегося реализацией проекта, деньги закончились еще в начале года. Проект практически заморозили после того, как руководителям ФСМ выдвинули обвинения в коррупции.

Жизнь на проценты
Процентные ставки по ипотечным кредитам вряд ли существенно снизятся и в следующем году. Ипотека в 2007-м если и подешевеет, то не более чем на 1-1,5%, уверены опрошенные Контрактами эксперты. «В любом случае ипотечные кредиты должны дешеветь. Я рассчитываю, что, наконец, заработает программа Государственного ипотечного учреждения.

Думаю, ГИУ усилит этот рынок за счет выпуска ипотечных облигаций. Если это случится, процентные ставки должны будут снизиться на 1-2% за год», — прогнозирует первый заместитель председателя правления банка «Прикарпаття» Андрей Рязанцев. Такого же мнения придерживается заместитель председателя правления банка «Контракт» Павел Крапивин: «Мы ожидаем незначительного снижения кредитных ставок, приблизительно на 1% по валюте и на 1-2% по гривне. Более точные прогнозы возможны не ранее весны 2007 года».

На динамику процентных ставок в следующем году будут влиять темпы инфляции и условия, на которых иностранным финансовым учреждениям позволят работать на украинском рынке. В середине ноября, после трех лет проволочек, парламент принял закон, предоставляющий право иностранным банкам открывать на территории Украины филиалы и осуществлять банковскую деятельность.

Еще один фактор: чем стабильнее будет курс гривни, тем выше окажутся темпы роста кредитования. А Андрей Рязанцев считает, что дальнейший рост объемов кредитования, особенно ипотечного, напрямую зависит от темпов роста доходов населения. «К концу 2006 года, из-за роста инфляции, реальные доходы населения начали падать. Если в следующем году ситуация изменится, объемы кредитования будут расти теми же темпами, что и за девять месяцев нынешнего года», — прогнозирует специалист.
 
Простые числа
Процентная ставка, которую предлагают банки, — далеко не единственный критерий стоимости кредита. Скорректировать стоимость займа могут незаметные, на первый взгляд, комиссии и услуги, предлагаемые банками (страхование имущества, жизни заемщика и т. д.). К примеру, ипотечная ставка банка «Надра» — одна из наиболее низких на рынке — 10% годовых. Но с учетом 0,35% ежемесячной комиссии за обслуживание кредита, заемщик будет вынужден платить уже 14,2% годовых, не считая единоразовых комиссий и комиссии за досрочное погашение.

Но в некоторых финучреждениях комиссия до сих пор существует. В ПриватБанке ежемесячная комиссия — 0,2%. Но насчитывается она не на остаток тела кредита, а на его первоначальную сумму, то есть в реальности заемщик вынужден будет заплатить больше.

Стоимость оформления кредита в разных банках различна, в основном, из-за единоразовых комиссий (стоимость услуг оценщика, нотариуса и т. д., как правило, одинакова для всех банков). Например, при оформлении кредита в УкрСиббанке необходимо уплатить единоразовую комиссию в размере 2% от суммы кредита, в Укрсоцбанке — 1%.

А вот от пакета услуг по страхованию жизни, нередко предлагаемых банком, заемщик может отказаться, ограничившись страхованием объекта залога.

Условия кредитования населения на покупку недвижимости*

*Исследование проводилось в августе 2006 года, указаны ставки по кредитам в долларах США.
**От залоговой стоимости жилья.
***От первоначальной суммы кредита.
****От досрочно погашенной суммы задолженности в течение первых двух лет пользования кредитом.

Александр РУБАН

Инф. kontrakty