Квадратные метры для избранных

Большинство объектов, которые позиционируются в Киеве как элитные, не соответствуют такому статусу. Классификация, по которой определяется «элитность» жилища, появилась в Украине только в 2006 году. По данным Украинской строительной ассоциации, элитный дом в первую очередь должен быть расположен в престижном районе с развитой инфраструктурой. Но кроме этого, к жилью такого класса выдвигается множество других требований.
 
В таком доме обязательно должна быть система замкнутого видеонаблюдения за территорией, автостоянка (минимум по два места на каждую квартиру), спортзал, бассейн, просторные комнаты с высокими потолками, дистанционное управление системами отопления, освещение, охрана, цифровые телефонные линии, Интернет, кабельное и спутниковое телевидение. «Элитным» жителям также необходимо обеспечить надлежащий уровень прилегающей к дому территории (зеленые насаждения, тротуарная плитка, детская площадка). По словам риелторов, новая классификация не только дала возможность разграничить понятие элитного жилья, но и поделить его на два класса: «премиум» и «де-люкс».

В столице всего десяток элитных новостроек
Руководитель пресс-службы компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов утверждает, что в Киеве достаточно маленькое предложение элитной жилплощади — всего десять объектов. Хотя, согласно рекламным проспектам, позиционируют себя в этом сегменте несколько десятков проектов.

Данный сегмент рынка недвижимости — достаточно специфический. Причины сравнительно маленького предложения жилья высокого класса специалисты объясняют высокими требованиями классификации. Риелторы напоминают, что элитное жилье может находиться только в 1-й и 2-й зонах, т. е. в центре города. Владимир Германов подчеркивает, что стоимость элитного жилья напрямую зависит от стоимости земли в районе застройки. «А это преимущественно центральная, историческая его часть. Естественно, стоимость земли в самом «сердце» города значительно выше, нежели на окраинах», — объясняет он. По мнению Германова, «на изменение динамики стоимости элитного жилья в меньшей мере оказывает влияние спрос, чем на жилье эконом- и бизнес-класса».

Покупатели элитного жилья: творческая и бизнес-элита, представители отечественного политикума, владельцы крупных компаний, руководители иностранных представительств. «Для полного соответствия статусу представители данного слоя общества стремятся обзавестись жильем, которое отвечало бы их статусу, но запросы у них самые разнообразные», — говорит Елена Братанчук, директор департамента жилой недвижимости компании «XXI Век».

По мнению Алексея Котенко, директора столичного агентства недвижимости «Планета-Оболонь», для состоятельных людей, имеющих загородный дом, приобретение квартиры в центре Киева это, прежде всего, выгодное капиталовложение. «Апартаменты площадью в 150-200 квадратных метров приносят отличный доход своим владельцам: их сдают в аренду за 5-7 тысяч долларов в месяц», — объясняет он.

Покупатели требовательны
По данным «Киев Жилье-Инвест», на сегодняшний день стоимость 1 кв. м жилья премиум-класса составляет $4,22 тыс. За последние полгода этот показатель увеличился на 4-5%. Фактически стоимость элитного жилья достаточно стабильна, хотя и спрос заметно растет. Секрет относительной стабильности в том, что цена на элитное жилье и так достаточно высока. При этом количество покупателей все же несравнимо меньше, нежели на жилье эконом-класса.

Директор агентства недвижимости Park Lane Андрей Игнатенко считает, что уровень спроса на элитное жилье будет стабильным еще 3-4 года. Цена при этом будет оставаться такой же высокой, что гарантировано недостаточным объемом предложения, большим количеством приезжих и активным развитием бизнеса. «Элитное жилье всегда будет в цене, благодаря уникальному месторасположению, живописному окружению и высокому качеству», — объясняет он.

Риелторы уверены, что укрепление имиджа недвижимости как наиболее надежного объекта вложений, а также нехватка подходящих площадок в столице гарантирует ценовую стабильность в этом сегменте рынка. По прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье также останется устойчивым. «Покупатели этого сегмента предъявляют очень высокие требования к такому жилью», — так объясняет причины преобладания спроса над предложением финансовый менеджер девелоперской компании Arco Real Estate Анатолий Мухин.

На сегодняшний день доходность проекта элитного жилья может составлять 30-40%, что значительно превышает показатели западных стран. Однако, по словам Мухина, существующие риски все же сдерживают большое число потенциальных инвесторов на этом рынке. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей разрешительной документации составляет более пяти лет. «Такая ситуация только позитивно повлияет на данный сегмент рынка, поскольку эксклюзивность не может быть массовой», — считает Анатолий Мухин.

В то же время, по мнению риелторов, большинство объектов, которые позиционируются как элитные, не соответствуют понятию высококачественного жилья. «Да у нас и элита-то еще не сформирована», — считает руководитель отдела жилой недвижимости консалтинговой компании «РЕД» Илья Родионов. По его словам, «такой класс жилья у нас зарождается с трудом. Создание элитного жилья требует определенной философии и подходов застройщиков».

Примером элитного жилья для Киева эксперты называют проект микрорайона с замкнутой инфраструктурой «Воздвиженка». «Архитектурная концепция проекта заключается в восстановлении стилей, характерных для XIX века, в основном барокко и «киевского» модерна с готическими вариациями. Проектом предусмотрено строительство зданий высотой от двух до пяти этажей», — говорит начальник пресс-службы компании трест «Киевгорстрой» Зоя Загородняя. Архитектурный проект каждого здания является эксклюзивным. Количество квартир в доме — не более десяти. Дома выполнены из керамического кирпича, высота потолков — 3,3 м. Во многих квартирах предусмотрена установка каминов. «В целом строительные характеристики зданий отвечают большинству требований к жилью категории «де-люкс», — отмечает Загородняя.

Подальше от центра города
В то же время операторы рынка ожидают, что в ближайшее время концепция элитного жилья поменяется. По словам Братанчук, комплексность застройки и экологическая безопасность станут самыми важными ее элементами. Престижность района будет определяться состоянием окружающей среды, близким расположением социальных и культурных объектов, развитой инфраструктурой, наличием удобных транспортных развязок. Это в первую очередь отобразится на расширении географии строительства «элитки».

Что такое элитная квартира
Категория «де-люкс» — это невысокий дом (не более 30 квартир), который имеет свою придомовую территорию, обязательно закрытую рекреационную зону, автономные системы энерго- и водоснабжения. Количество этажей в здании класса «де-люкс» не должно превышать семи, а на одного жильца должно приходиться не менее 40 кв. м жилой площади.

Категория «премиум» отличается отсутствием одной или нескольких опций. Например, в доме может быть 80 квартир

Динамика прироста доли «элитных» предложений,  %

	2002	2003	2004	2005-2006
Элит-класс	50	64	40	230
Бизнес-класс	67	87	42	270
Эконом-класс	73	63	64	200

Аналитическая группа GIN Consulting Group
 
Анна ДЕНИСЕНКО

Инф. delo