Налог на недвижимость могут ввести в 2008 году

Новый проект налога на недвижимость от ГНАУ кажется весьма неплохим – по крайней мере, на первый взгляд. Действительно, в нем нет откровенно неудачных принципов, заложенных в соответствующих законопроектах депутатов Верховной Рады V созыва. С которыми парламентарии зачастили в последнее время.

Так, проектом закона социалиста М.В. Мельничука от 1.02.2007 предусматривается регистрация в органах государственной регистрации недвижимого имущества всеми гражданами Украины - с тем, чтобы определить ее стоимость. И если эта величина превысит $70 тыс., то придется платить налог в размере 1% в год. Еще в документе перечислены социальные категории населения, подпадающие под льготы (ветераны войны и труда, определенные категории «чернобыльцев» и инвалидов), а все поступления от налога предполагается направлять в Специальный фонд госбюджета и использовать исключительно на компенсацию утерянных сбережений граждан Украины.

Недостатков в законопроекте Мельничука масса. В случае его введения испытали бы головную боль практически все украинцы. А затраты на большущий штат чиновников, необходимых для администрирования налога, возможно, превысили бы суммарный сбор средств. Кроме того, при введении налога с такими механизмами его назначения открылось бы широкое поле для злоупотреблений – в части объективности оценок стоимости жилья, многочисленных льгот (как несложно добыть нужную справку – все знают). Единая ставка для всех – также не лучший социальный вариант налога (под одну гребенку и бедных, и богатых), а в связи с постоянным ростом стоимости недвижимости нужно было бы проводить и регулярный пересчет стоимости недвижимости и, соответственно, величины налога. Заинтересованность же местных органов власти в этом налоге была бы нулевая – коль скоро местные бюджеты не получат ни копейки на свои счета, а все деньги пойдут в Спецфонд.

Чуть раньше – 16.01.2007 - в ВР был зарегистрирован проект закона о налогообложении недвижимости под авторством «нашеукраинцев» Бычкова и Стретовича. Который выглядит еще опаснее, чем творение социалиста Мельничука - поскольку в нем вообще отсутствует понятие необлагаемого минимума. А льготы предусмотрены лишь в случае, если стоимость жилья не превышает 400 тыс. грн.

Предлагаемый сотрудниками ГНАУ в Налоговом кодексе Украины «Налог на недвижимое имущество (недвижимость)» не имеет таких очевидных узких мест, как в указанных выше проектах народных депутатов. По крайней мере, в части налогообложения недвижимости физических лиц предлагается отталкиваться не от стоимости недвижимости, а от ее площади (для недвижимости юридических лиц используется балансовая стоимость объектов). По этой причине новый налог действительно не затронет многих украинцев, и его администрирование окажется делом довольно несложным.

Но налоговая администрация решила сделать перегиб в другую сторону. Необлагаемый минимум предложено установить в размере 200 кв. м. общей площади для жилья, 100 кв. м. общей площади для садовых дачных домиков и 30 кв. м. общей площади для индивидуальных гаражей.

Правда, ставку налогообложения ГНАУ намерена установить по прогрессивной шкале – от 1% до 5%. И способ начисления налога администрация выбрала, наверное, правильный: в процентах от минимальной зарплаты за каждый метр превышения необлагаемого минимума площади. Тем самым автоматически решается проблема ежегодных пересчетов размеров ставок налога.

Однако, несмотря на очевидные плюсы, эффективность налога представляется весьма сомнительной в связи с такими большими параметрами необлагаемого минимума. ГНАУ предлагает пример начисления налога на недвижимость, на который мы хотим обратить сейчас внимание (ЛигаБизнесИнформ, 11.04.2007 со ссылкой на «Вестник налоговой службы», №13, апрель 2007):
Во-первых, в этом примере сделана элементарная арифметическая ошибка. Необходимо было 5 кв. м. (превышающих необлагаемые 200 кв. м.) умножить на 4 грн. (1% от 400 грн.) – ведь очевидно, что для такого небольшого превышения необлагаемого минимума действует самая низкая ставка. Результат – 20 грн. в год, а не 80.

Но даже если бы было и 80 грн., то не слишком ли это мало для хозяина дома в 205 кв. м., имеющему, к тому же, возможно, еще гараж до 30 квадратов и дачу до 100 кв. м.?

Очень любопытно было бы узнать, их каких таких рассуждений ГНАУ предлагает необлагаемый минимум для жилья площадью в 200 квадратных метров? Это что же – бедные и несчастные украинцы владеют сейчас квартирами и домами в 200 квадратов?

Конечно, подавляющее большинство соотечественников не будут возражать против такой ставки налога, так как их этот налог, получается, не затронет вообще. Однако нужно же отталкиваться от реального положения вещей. А оно таково: более 90 % украинцев имеет жилье площадью меньше 100 кв. м. Купить себе как сегодня, так и сколько-то лет назад квартиру или дом площадью более 120-130 квадратов могут (могли) далеко не бедные граждане. А во времена СССР такие большие квартиры не строились вообще.

И налог на недвижимость для того и нужен, чтобы обеспеченные и богатые украинцы, имеющие комфортабельную недвижимость, помогли местным бюджетам. Причем, чем больше площадь недвижимости, тем больше должна быть и ставка налога.

Если же необлагаемый минимум равняется площади в 200 кв. м., то квартир и домов, подпадающих под налогообложение, будет относительно очень мало. Следовательно, и средства, поступающие в бюджеты городов и поселков, окажутся микроскопическими.

Ведь очевидно, что лишь взвешенная - не очень большая - величина необлагаемого минимума и прогрессивная шкала налога позволят собрать достаточные средства в местные бюджеты. Размер площади квартиры, скажем, в 120-130 квадратов на семью – это весьма неплохие условия проживания по современным украинским меркам.

Предлагаем пару вариантов расчета налога на недвижимость при величине необлагаемого минимума в 130 кв. м. Пусть прогрессивная налоговая шкала выглядит следующим образом: площадь от 130 до 200 кв. м. – 1% минимальной зарплаты за каждый метр излишка; от 200 до 300 кв. м. – 2%; от 300 до 400 кв. м. – 3%; от 400 до 500 – 4%; свыше 500 кв. м. – 5%.

Если дом, как в примере ГНАУ, имеет общую площадь 205 кв. м., то его хозяину придется уплатить за год 320 грн. (70 X 4 грн. + 5 X 8 грн.). Тоже не очень много, но хотя бы не 20 грн.

Если же у дома площадь 600 кв. м. (к примеру, у Ющенко дом более 600 квадратов), то налог будет намного существенней: 70 X 4 грн. + 100 X 8 грн. + 100 X 12 грн. + 100 X 16 грн. + 100 X 20 грн. = 5880 грн. в год.

Эта сумма также вряд ли покажется непомерной для владельца дома в 600 кв. м.

Как не будут значительными и суммарные поступления от налога на недвижимость по стране. Представьте, что в стране найдется 100 тысяч домов и квартир, за каждый из которых налог на недвижимость составит 6 тыс. грн. Вместе это даст в бюджеты только 600 млн. грн. в год – что совсем немного. Для сравнения: только увеличение ставки налога на доход физических лиц с 13% до 15% даст прибавку в 2007 году в несколько миллиардов гривен.

В связи с приведенными выше соображениями, можно констатировать следующее. ГНАУ подготовила теоретически неплохую идею налогообложения недвижимости физических лиц. Назначение ставки налога, исходя из площади, а не стоимости недвижимости, позволяет хоть с 2008 года (было бы желание власти) ввести его в действие - ввиду простоты. Но без существенного снижения необлагаемого минимума (что все равно не затронет подавляющее большинство украинцев) поступления от этого налога в местные бюджеты окажутся очень незначительными.

Пример: Минимальная заработная плата по состоянию на 1 января 2007 г. – 400 грн., площадь дома (кроме садовых (дачных) домиков и индивидуальных гаражей) – 205 кв. м., граничные размеры налога, назначаемые местным органом самоуправления, - от 1 до 5% (от 4 до 20 грн.), имущественная налоговая льгота для физических лиц – 200 кв. м. Расчет налога: 5 кв. м. X 400 грн. X 4 грн. X 1% = 80 грн. (в расчете на год).

Юрий Глухов

Инф. "glavred">glavred