Хочешь прилично заработать? Срочно продавай квартиру!

Наконец-то, дождались! У оков рынка недвижимости, похоже, начали сдавать нервы! С киевского рынка жилья бегут спекулянты! Еще не массово, но процесс стартовал.

Как сообщает, к примеру, агентство «Столичная недвижимость» со ссылкой на представителей ряда столичных застройщиков, в последнее время на первичном рынке жилья значительно снизилась активность спекулянтов, приобретающих квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Исходя из чего, в частности, девелоперы и строители прогнозируют существенное ослабление влияния спекулятивного капитала на стоимость жилья в новостройках.

Подтверждают эту информацию и отечественные банкиры, которые профессионально «держат руку на пульсе» тенденций рынка недвижимости. «Действительно, киевский рынок жилой недвижимости перегрет, налицо все признаки «мыльного пузыря». Иностранцы, раньше проявлявшие немалый интерес к квартирам в столице, сейчас почти полностью отказались от их покупки в пользу аренды. Высокие проценты по депозитам дают им возможность спокойно платить за аренду, не беря на себя риски от ожидаемого выравнивания или даже сильного снижения цен. То есть, вложив сейчас деньги в квартиру, они опасаются, что через год-другой не смогут выручить ту же сумму от продажи жилья. Многие потенциальные инвесторы-спекулянты также отказываются от с жилой недвижимостью, переключаясь на пригородную землю», - такие слова начальника Управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк» Эрика Наймана передали на днях «ФАКТЫ».

О том, что рост цен на недвижимость в Украине должен был скоро остановиться, говорили многие эксперты. И приводили большое количество доводов в подтверждение данного предположения. Хотя причина неминуемости остановки, а затем и снижения цен - по большому счету, одна. Рост цен на жилье и другие объекты недвижимости в Украине уже много лет значительно опережает темпы увеличения реальных доходов населения. Что непременно должно было привести к экономическому тупику при достижении определенного ценового барьера.

Похоже, после роста в 2006 году на 60%, цены на столичную недвижимость добрались до высшей точки. Рынок жилья в Киеве сейчас «продолжает находиться в дрейфе» («ЛигаБизнесИнформ», 12.04.2007). За период со 2 по 8 апреля индекс стоимости жилья Киева составил $2456/кв. м. Тенденция к снижению зафиксирована в центральных районах Киева, где средняя стоимость квадратного метра понизилась до отметки $4591. Неизменными остались средние цены на квартиры на окраине левого берега, а также на правобережье вблизи станций метро - $2421 и $2827, соответственно. В остальных районах Киева цены продолжали набирать высоту, но незначительно.

Приведенные цифры стоимости «квадрата» в Киеве являются для украинцев явно заоблачными. Средняя зарплата в столице сегодня чуть более $300 в месяц, по всей стране – в полтора раза меньше. Цена же, скажем, обыкновенной двухкомнатной квартиры площадью в 60 кв. м. составляет порядка $150 тыс. Следовательно, для ее покупки простому киевлянину нужно проработать 42 года.

Эта пропорция в Украине намного больше, чем в любой развитой стране мира. На Западе для покупки «скромного» жилья достаточно суммы эквивалентной средней зарплате за 2-3 года, а для «приличной» недвижимости - заработка за 5-7 лет. Киев «перещеголял» в этом плане даже Москву. В российской столице средняя цена жилья обгоняет киевскую на 60-70% («квадрат» в Москве сегодня стоит чуть больше $4 тыс.), в то время как заработки там втрое выше (около $1 тыс.).

Причина, по которой стремительный рост цен на недвижимость в Украине (с 2000 по 2007 год - в 10 раз) обречен на торможение в ближайшей перспективе с последующим разворотом, в принципе, очевидная – неизбежный финиш финансовой пирамиды. А вот поводов для наступления часа «Х» именно весной-летом 2007 года – предостаточно.

Это и остановка с конца 2006 года роста цен на жилье в Москве, причиной чего стало существенное снижение мировых цен на нефть и соответствующее уменьшение притока в Россию шальных нефтедолларов (согласно прогнозам «Росгосстраха», за ближайшие год-два цены могут упасть более чем на 40%). А российская ситуация не может не «аукнуться» в Украине. Обвал на рынке недвижимости в США в марте уже этого года, когда в течение одного месяца обанкротились сотни тысяч американцев, вложивших деньги в недвижимость, - еще один «сигнал». Определенную лепту внесли украинские законодательные новшества по налогообложению при операциях купли-продажи жилья в спекулятивных целях и разговоры властей о скором введении налога на недвижимость. Ну и, конечно, не могло не повлиять, в частности, на спекулянтов обострение политического кризиса в Украине.

Если ценовое затишье продлится еще пару месяцев, ощутят существенные убытки все, кто покупал жилье с целью подзаработать на росте цен. К примеру, владелец киевской квартиры рыночной стоимостью в $200 тыс. сегодня сдает ее за $400-500 в месяц. Но поскольку цена ее перестала увеличиваться, хозяин теряет по сравнению с доходом в случае размещения этих денег на банковском депозите. Если он положит их на депозит даже в долларах при сегодняшней ставке в 10% годовых, то проценты за месяц принесут ему дивиденды в сумме $1660 в месяц. В гривнах выйдет еще больше.

Конечно же, большинство спекулянтов постараются вывести свои капиталы со ставшего опасным украинского рынка недвижимости с минимальными для себя потерями (они уже начали это делать). Несколько пострадают лишь те, кто приобрел квартиры совсем недавно – по сегодняшним ценам. Так как им придется продавать их, возможно, уже по более низкой стоимости. А может ли кто-то выиграть от продажи жилья в условиях начинающегося падения цен?

Да, такие варианты существуют. Есть немало и таких украинцев, кто приобрел себе (не для спекуляции) квартиру до 2001 года, когда цены на жилье в Украине были более-менее приемлемыми. Например, жила молодая семья вместе с родителями кого-то из супругов, но молодожены напряглись в течение нескольких лет и купили, скажем, в 2000 году себе отдельную двухкомнатную квартиру за $10-15 тысяч (сколько-то, возможно, взяли в долг).

Представим, что эта семья, выждав еще месяц-другой и увидев, что роста цен на жилье больше нет, и даже начался небольшой откат, принимает решение о срочной продаже своей квартиры. И продает ее, пусть, за $150 тыс.

Затем либо молодожены снова переезжают на год-полтора к своим родителям - а из опыта обвала на рынке недвижимости Украины после финансового кризиса 1998 года следует, что до самой нижней точки цена докатится примерно за такой срок, – либо размещают средства на депозит и снимают жилье.

За счет депозита в долларах (а с переводом в гривну во время обвала рынка жилья и политического кризиса лучше не рисковать) каждый месяц семья будет иметь доход в $1250 (те же 10% годовых). Квартиру не в центре Киева или полдома в пригороде можно снять за $300-400 в месяц. Значит, $850-950 в месяц будет еще и оставаться – неплохая «компенсация» за временные неудобства.

Ну а через год-полтора эта семья сможет купить себе такую же квартиру, как у них была, но уже за $100 тыс., или даже – за $50-70 тыс. Получив, таким образом, солидный доход.

Кто-то скажет, что не могут так сильно упасть цены на жилье в Украине. Возразим – очень даже могут. После финансового кризиса 1998 года цены на недвижимость у нас снизились на 30-50%. Но ведь тогда не было такой большой спекулятивной составляющей в цене, как сейчас. А чем выше подъем, тем сильнее и падение.

Напомним, что в начале 90-ых прошлого столетия после обвала финансовой пирамиды на рынке жилья Японии (в связи с окончанием бума продаж японских авто) цены упали в 1,5-2 раза. Что вызвало кризис банковской системы страны и очень больно ударило по всей японской экономике. А наиболее ярко негативный сценарий ценового отката в сфере недвижимости наблюдается сейчас в США. «Америка захлебнулась отобранными у заемщиков домами и квартирами. Уже появились объявления с просто сказочными предложениями: например, конфискованный домик в Вашингтоне с двумя спальнями и ванной комнатой можно приобрести всего за $10 тыс.», - сообщило «ICTV» (11.04.2007). И это – в богатой Америке.

Так что, вероятность значительного падения цен на недвижимость в Украине в течение ближайшего времени довольно высока. С вытекающими из этой ситуации выгодами для одних украинцев, убытками для других и немалыми неприятностями для экономики страны в целом.

Юрий Глухов

Инф. "glavred">glavred