Как сохранить титул собственника

Для многих из нас операция с недвижимостью - самая серьезная сделка в жизни. Осуществляя ее, мы, как правило, решаем свой жилищный вопрос, а что может быть важнее? Поэтому любые неприятности, возникающие после проведения сделки и связанные с риском потери права собственности на приобретенную квартиру (дом, землю), могут крайне негативно сказаться на всей последующей жизни.

Избежать неприятностей поможет титульное страхование, то есть страхование потери имущества в результате утраты права собственности. Насколько оно действенно и доступно.

Исходя из официальной статистики, в среднем расторгается от 1,5 до 4% проведенных в течение одного года сделок. В подавляющем большинстве - это квартиры, приобретенные на вторичном рынке. К сожалению, часть покупателей не уделяют должного внимания изучению юридической истории приобретаемой недвижимости, возлагая эту работу только на плечи риэлтора.

Конечно, риэлтор проводит определенную проверку предмета сделки, но, во-первых, в большинстве случаев лишь в пределах, необходимых для оформления купли-продажи, а во-вторых, как правило, без несения ответственности за эту проверку. Традиционно в компетенцию риэлтора входит организация сделки, то есть нахождение варианта, сбор документов и организованное проведение сделки между всеми ее участниками. За последствия, возникающие далее по юридической линии, риэлтор практически не несет ответственности, особенно, если его деятельность не страховалась (теоретически имеется и такой вид страхования).

В мировой практике имеется два основных способа избавления от риска потери благоприобретенной собственности, так называемые "американский" и "европейский".

Первый включает два этапа. Изначально регистрируется сама сделка, то есть факт ее официального проведения. При этом ни государство, ни риэлтор не гарантируют ее 100% законности. Затем традиционно проводится процедура титульного страхования. В США более 90% сделок по приобретению объекта недвижимости сопровождается приобретением полиса титульного страхования. Кстати к компаниям, специализирующимся на таком виде страхования применяется особая форма лицензирования деятельности.

Второй способ, применяемый в большинстве стран Западной Европы, именуется титульной регистрацией. То есть, фактически - это совмещение двух этапов американской схемы, но с условием, что гарантом по сделке выступает государство, а не частная страховая компания.

В других странах могут применяться иные способы, хотя все они строятся на принципах, рассмотренных выше. Например, в России по идее проводится титульная регистрация, но государственная роль в подтверждении и отстаивании прав добропорядочного приобретателя сводится к нулю. Поэтому титульное страхование и получило свое развитие.

Но при этом далеко не все страховые компании включают титульное страхование в портфель предлагаемых услуг. И для этого есть причины. Во-первых, новый страховой продукт не всегда приживается и приносит доход. Во-вторых, покупатели недвижимости зачастую предпочитают доверять страхованию профессиональной деятельности риэлтора, и развивать страхование титула в такой ситуации не всегда экономически выгодно. Однако следует помнить, что, как правило, сумма страхового возмещения застрахованного риэлтора намного меньше стоимости жилого объекта по проводимой сделке, хорошо, если страховки хватит на покрытие ины или даже трети расходов связанных с потерей права собственности.

Некоторые агентства недвижимости предлагают своим клиентам гарантийный полис или аналогичный документ, согласно которому риэлторская фирма несет ответственность за "юридическую чистоту" объекта сделки и в случае каких-либо претензий со стороны правовых органов решает их в пользу клиента или предоставляет в качестве альтернативы покупателю аналогичное жилье. Однако, в реальности держателю такой бумаги получить что-либо при наступлении кризисной ситуации, достаточно сложно, ибо составители документа позаботились прежде всего подстраховаться сами и составили документ с огромным количеством ограничений и массой запутанных и фактически бесполезных пунктов. Таким образом, объективный путь не "остаться с носом" - официальное страхование с соблюдением всех правовых норм, с прозрачным и понятным договором в солидной давно существующей компании.

К тому же страхование предусматривает дополнительное изучение ситуации и проведение проверки страховым агентством, как правомерности заключения сделки, так и возможности наступления негативных последствий.

Кстати, потеря титула собственника возможна и в случае приватизации, вступлении в наследство, выкупа жилплощади у государства, родственных обменах, инвестировании в дом на стадии его строительства. Довольно часто застраховать свой титул требуют кредитные учреждения, выдающие ссуду на покупку недвижимости.

Теперь о главном - сроках и ценах.

С 1 января 2006 года срок исковой давности сокращен с 10 лет до 3 (исключения составляют случаи, когда срок исковой давности увеличивается в судебном порядке). Поэтому страховать титул на более, чем 3-летний период не имеет смысла. Впрочем, и ранее 90% всех исков возникало именно в течение первых 3 лет после проведения сделки. Сумма страхования определяется в зависимости от срока действия страховки, стоимости объекта недвижимости и величины страхового возмещения. В среднем она колеблется от 0,3% до 4,5% от рыночной цены недвижимого объекта (в принципе несколько дороже, чем за рубежом). Страховая премия не может превышать рыночную стоимость недвижимости на момент заключения договора страхования.

Механизм титульного страхования довольно прост:
Страхователь предоставляет в страховую компанию необходимые документы (либо их копии), подтверждающие его право собственности и заполняет заявление установленного образца (иногда страховщик просит довезти дополнительные документы).
Страховая компания проводит в течение нескольких дней анализ полученной документации и принимает решение о возможности страхования. При благоприятном исходе проверки и принятии решения о страховании определяется размер страхового тарифа.
В случае согласия сторон по финансовому вопросу (сумма, период оплаты и пр.) заключается договор страхования в письменной форме, либо оформляется страховой полис (может быть и то, и другое). Действие страховки начинается, как правило, на следующий день после ее полной или частичной оплаты.
В случае наступления риска возникновения страхового случая, страховая компания принимает меры по урегулированию процесса в зале суда, а при необходимости выплачивает страховую премию из расчета страховой суммы.
Не стоит забывать, что в каждой компании существуют свои нюансы, поэтому перед заключением договора страхования его необходимо внимательно изучить и снять даже незначительные сомнения или вопросы.
Также в любом случае не стоит забывать, что даже самая распрекрасная страховка не возместит полностью стоимость потерянного объекта недвижимости. С учетом вложения в ремонт, инфляции, и прочих расходов связанных с эксплуатацией жилья признанный незаконным собственник понесет существенные убытки. Поэтому необходимо еще до момента приобретения проводить тщательную проверку юридической истории, тем самым, снижая до минимума риск потери права на свое жилье.

Алексей Трембицкий

Инф. "forinsurer">forinsurer