Покупка квартиры - один из самых ответственных и волнительных моментов в жизни человека. Особенно если речь идет о качественном улучшении жилищных условий, подразумевающих переезд в новую, просторную и современную квартиру в новостройке. С целью экономии средств многие украинцы предпочитают по-прежнему инвестировать в новострой на нулевом цикле строительства. Правда, делают это уже более обдуманно, доверяя тем застройщикам, которые, по крайней мере, на слуху. Однако не факт, что от момента заключения договора до момента получения ключей все будет проходить гладко даже у самих надежных. Смещение сроков сдачи дома в эксплуатацию на более поздний срок может значительно омрачить жизнь покупателя. Особенно, если речь идет не о месяцах, а о годах. Некоторые столичные долгострои - тому подтверждение.

Почему не в срок?

Основных причин, по которым застройщики затягивают сроки сдачи объектов, две, рассказывает директор компании "МСК-риэлт", входящей в корпорацию МСК (Днепропетровск, проект "Золотые ключи"), Геннадий Панченко. Среди субъективных причин - нехватка оборотных средств и некачественное управление строительным проектом. Зачастую же застройщик не вкладывается в сроки сдачи дома из-за объективных факторов - изменения технических условий на проведение и подключение всевозможных инженерных коммуникаций, которые регламентируют соответствующие государственные и коммунальные структуры. По словам Ирины Самко, ведущего инженера отдела проектных работ управления развития проектов и инвестиций ОАО "Киевгорстрой", смещение сроков строительства связано и с длительной процедурой согласования проектной или разрешительной документации на землеотвод. "С каждым годом этот процесс становится более сложным. Появление на рынке новых оков не восполняет кадровый потенциал городских служб, принимающих судьбоносные для застройщиков решения. Сейчас решение по одному документу можно ждать месяц-полтора, хотя раньше это занимало неделю. А этих документов на каждом проекте - более тысячи", - говорит она.

Камень преткновения для застройщиков - и в общественных слушаниях, механизм которых на законодательном уровне полностью не прописан. В общем, "головной боли" строителям хватает. Тем не менее, вряд ли покупатель будет проникаться всеми этими вопросами. Вложив немалые деньги в строительство жилья, он рассчитывает получить его в срок.

Как оценивают свою ответственность застройщики?

Большинство строительных компаний предусматривают штрафные санкции за задержку сдачи дома, однако, крайне небольшие. Как правило, пеня составляет 0,1% от суммы, перечисленной покупателем на счет компании (или же от номинальной стоимости облигаций), за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы договора. То, что процент такой небольшой, вполне понятно - ни один застройщик не поставит себя в невыгодное положение. "Инвестор должен понимать, что ни одна компания не согласится прописать в договоре очень большие санкции, так как сегодня условия диктует застройщик - он соглашается только на внесение в договор незначительных корректировок. Если же инвестора не устраивает договор, ему остается инвестировать в другой объект", - поясняет начальник отдела слияний и поглощений "Юридической консультации Братьев Коваленко" Оксана Висневская.

Однако вряд ли в другом месте инвестору предложат более выгодные условия, поскольку этот пункт у всех строительных компаний звучит приблизительно одинаково. Хотя иногда можно встретить формулировку, согласно которой инвестор вправе потребовать вложенные деньги в месячный срок. При этом сразу нужно понимать, что это проигрышный вариант для покупателя - к моменту возврата денег квартира будет стоить значительно дороже. В то же время, такой вариант отбрасывать не нужно, говорит О.Висневская. Главное, чтобы был прописан механизм возврата - в какой форме это требование будет выражено, в какой срок, по какой стоимости, будет ли проводиться оценка и т.д. А вот формулировка, где малоизвестный застройщик в качестве компенсации предлагает другую равноценную проинвестированной квартиру, выглядит уже настораживающе. В этом случае нужно четко знать, что подобное предложение может сделать только крупная компания, у которой уже есть ряд равноценных объектов, которые вводятся в эксплуатацию в этом же районе, с таким же метражом, с похожей планировкой и т.д.

Вместе с тем, иногда застройщики не предусматривают в договоре компенсацию за несвоевременную сдачу дома. Причина тому - высокие риски в строительстве, часто от застройщика не зависящие. "В любом случае речь идет о риске инвестора. Вкладывая деньги в строительство нового дома, инвестор должен предполагать, что вполне возможны перекосы, начиная от разрешительной документации, заканчивая строительством", - говорит начальник управления инвестиций "Киевгорстроя" Тарас Зябкин.

Судиться или мирно договориться?

И все же, что делать, когда сроки уже давно прошли, а конца и края строительству не видно? Имея крепкие нервы, можно обратиться в суд. На сегодня инвестору довольно сложно, но вполне реально отстоять свои права в случае несвоевременного введения объекта строительства в эксплуатацию, говорит партнер адвокатского объединения "Бондарчук, Кизин, Чибисов и партнеры" Олег Бондарчук. Правда, по его словам, данная практика не оправдывает израсходованных на нее усилий, поскольку существует вероятность того, что рассмотрение дела может затянуться. Во-первых, застройщики всегда включают в договор пункт о форс-мажорных обстоятельствах, возникновение которых подразумевает невыполнение договорных обязательств и не несение гражданско-правовой ответственности. "Очень часто застройщики в суде ссылаются на форс-мажорные обстоятельства, и здесь инвестору доказать свою правоту очень сложно", - говорит О.Бондарчук. Во-вторых, инвестор заинтересован в как можно более быстром получении своей квартиры, а не в отстаивании своего права на своевременное получение жилья и применении к застройщику санкций, предусмотренных в договоре.

Пока судебные иски подобного плана обходят операторов рынка стороной. Люди готовы терпеть и ждать до победного конца свои жилые метры. "Наша компания никогда не сталкивалась с проблемой требования компенсации на несвоевременную сдачу объекта. Нам удается решать эти вопросы, если они возникают, в индивидуальном порядке. К примеру, такой случай - компания построила дом и готова его сдать, но не может подключить к газу, поскольку соответствующее ведомство решило изменить технические условия или не довело ветку. Заказчик зачастую входит в ситуацию и не имеет к нам претензий", - говорит Г.Панченко.

Лекарство от головной боли

Учитывая условия, которые сложились для потенциальных покупателей на украинском рынке недвижимости, следует обратиться к другим существующим способам обезопасить себя от рисков при купле недвижимости, которая находится в процессе строительства. О.Висневская говорит, что защититься от задержек ввода объекта можно благодаря страхованию рисков, в том числе и по несвоевременным срокам. В объединении "Бондарчук, Кизин, Чибисов и партнеры" полагают, что одним из способов защиты является использование фондов финансирования строительства (ФФС). Такое финансовое учреждение само вступает в правоотношения с застройщиком относительно условий договора, ограждая Вас от подобных хлопот. Во-вторых, явным преимуществом является сплоченная и скоординированная деятельность доверителей (покупателей), действующих через ФФС. Ведь противостоять застройщику индивидуально значительно сложнее.

По словам О.Бондарчука, в случае правильно составленных правил ФФС такой способ приобретения недвижимости обеспечивает покупателю гарантированный статус его прав и полномочий, страхует его от отрицательных событий, таких, как рост цен на недвижимость в процессе ее строительства. И, наконец, если все же имеет место невыполнение застройщиком своих обязательств, то доверителю даже не придется выступать истцом в суде. Все бремя юридических обязательств берет на себя управляющий ФФС.

Надежда ЛЕОНЕЦ

Инф. " ">