Рынок московской коммерческой недвижимости признан одним из самых высокодоходных. Инвесторов даже не отпугивают высокие риски и непрозрачность рынка

При этом доходы инвесторов в ближайшее время будут снижаться, в том числе и из-за ввода в эксплуатацию офисных зданий <Москвы-Сити>.

Показатели развития и роста объемов строительства коммерческой недвижимости в Москве опережают показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, - сообщается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank. <Рынок московской недвижимости один из наиболее динамично развивающихся среди европейских стран>, - говорится в отчете компании.

Рост рынка характеризуется тем, что инвесторы могут расчитывать на повышенный процент доходности. Инвестиции в строительство первоклассных офисных помещений в России с 2003 года удвоились, а доходность держится на высоком уровне. Так, в 2006 году инвесторы могли рассчитывать на 8-12% дохода, в то время как доходность коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах не превышала 5-6% в год. <Начальная доходность офисов класса А, приобретаемых инвесторами, составляет от 8% до 10% годовых, качественных торговых объектов - от 9% до 11%, складских комплексов - от 10% до 12%>, - говорит управляющий директор Knight Frank Джереми Оутс. Это значительно больше, чем могут предложить развитые рынки Европы. Так, доходность недвижимости в Лондоне, Мюнхене, Милане не превышает 5%, в Париже - 6%.

Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости.

<Доход собственника, который приобрел объект уже на завершающей стадии строительства и затем его продал, в Москве достигает 8-10%, - рассказывает Александр Крапин. - Столь высокие показатели характерны для развивающегося рынка>. Именно поэтому за Москвой в списке высокодоходных рынков офисной недвижимости следуют Польша, Чехия, Румыния.

По мнению Натальи Мишиной, старшего аналитика департамента инвестиционного консалтинга Colliers International, высокая доходность рынка московской офисной недвижимости связана с существенным дефицитом качественных площадей. Так, по ее данным в 2006 году на рынке офисов класса А и В предложение не превышало 975 тыс. квадратных метров, в то время как спрос составил 1,32 млн квадратных метров. Александр Крапин добавляет, что на развитых рынках, где дефицит офисных помещений практически отсутствует, доходность не превышает 3-6% в год. Рубен Алчуджян, управляющий директор консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Praedium уверен, что <высокие ставки доходности на рынке офисной недвижимости связаны с более высокими, чем на развитых рынках, рисками - в частности, высоким уровнем коррумпированности и непрозрачностью юридической структуры проектов>.

При этом доходность московского рынка офисной недвижимости в последнее время снижается. Исследователи Knight Frank замечают, что в 2004 -2005 годах годовой доход с коммерческой недвижимости в Москве достигал 12%, против 8-10% в 2006. Существенное снижение доходности аналитики связывают с ценой на землю, которая постоянно дорожает. <Только за 6 месяцев текущего года цена земельных участков выросла в два раза, - поясняет падение доходности Крапин. - В результате, коммерческая недвижимость подорожала на 40%>.

Рост цен на готовые объекты мог бы порадовать инвесторов, если бы не трудности с вхождением в проекты на начальных стадиях строительства. Поэтому зарубежные инвесторы не готовы инвестировать в <котлован>. По сведениям Крапина решение земельных и других вопросов, связанных с взаимодействием с московскими властями, иностранные компании предпочитают поручать российским коллегам. Несмотря на трудности, иностранцы продолжат инвестировать в офисную недвижимость, - уверены эксперты. . По ее мнению в ближайшем будущем рынок коммерческой недвижимости продолжит рост. <Рост российской экономики и улучшение прозрачности рынка будет способствовать увеличению активности на рынке коммерческой недвижимости>, - говорит эксперт.

Менее оптимистично настроен Александр Крапин, который прогнозирует снижение доходности в секторе офисной недвижимости уже в ближайшее время. <Рынок коммерческой недвижимости раздут из-за существенного числа спекулятивных сделок, - говорит эксперт. - К тому же, в условиях дефицита площадей, продавцы устанавливают завышенные цены>. По мнению эксперта, ситуация на рынке изменится в 2009 году, когда будут введены в эксплуатацию офисные площади <Москва-Сити>. Рубен Алчуджян подтверждает, что тенденция к снижению доходности на рынке первоклассных офисов есть, но уровня европейских столиц (5%) Москва достигнет не скоро. // Газета

Мария Иванова

Инф. "bin">bin