Рынок недвижимости пережидает выборы?

Большинство экспертов полагают, что досрочные выборы в ВР повлияли не только на сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости в Киеве, но и после 30 сентября будут иметь влияние на цены.

Пока же все констатируют: цены на киевскую недвижимость застыли в ожидании. Мнения экспертов по поводу причины этого явления разделились на две позиции. Одни называют главной причиной все-таки досрочные выборы. Другие уверены, что лето - начало осени – это, традиционно, застой на рынке жилья и поэтому, мол, пока говорить об особом влиянии на процессы купли-продажи предвыборной кампании, вряд ли уместно.

В 2006-ом рост цен на первичном рынке недвижимости составил 30-35%, на вторичном – все 70%. В этом году рынок недвижимости замер в ожидании. Либо полного краха, либо результатов досрочных выборов? По информации, например, компании «Канзас», за летний период цены на киевскую недвижимость остановились. Но тут стоит отметить одну, на первый взгляд, малозаметную деталь. Элитная недвижимость продолжала дорожать, в то время как так называемая «социалка» - наоборот, дешевела.

О том, что это могло означать, нам объяснил представитель Блока Виталия Кличко в Киевсовете Владимир Бондаренко. По мнению депутата, цены на киевскую недвижимость давно переросли пределы европейских, особенно учитывая соотношение «цена - качество». Причем, по убеждению депутата, цены подскочили, в большой мере, благодаря «приходу к власти и факту переезда в Киев известных политических лидеров и их многочисленного окружения со всем известного региона – они прибыли сюда «за ловлей счастья и чинов» и заставили цены на жилье ползти вверх».

Так же перераспределение трудовых и финансовых потоков и ресурсов называют основной причиной переоценки столичной недвижимости и эксперты из компании SV Development. «Вследствие стабилизации рыночных процессов и постоянных попыток законодательного урегулирования заметно снижается общая динамика роста цен на жилье, хотя в некоторых сегментах процесс роста и падения проходит неравномерно», - говорят в компании.

Цены на киевскую недвижимость порой и вправду достигают заоблачных высот. В этом сознаются и представители девелоперских компаний. По мнению представителей из компании Build&Live Development, Киев неоправданно дорогой в плане жилой недвижимости. «Одной из причин тому можно назвать слишком скрытую процедуру распределения земельных участков», считают в компании. По данным Build&Live Development, на сегодняшний день для покупателя цены за квадратный метр заветного жилья уже перевалили 2500 тысячи долларов, что слишком дорого, учитывая состояние всего ЖКХ страны.

Однако средняя цена жилья, согласно исследованиям консалтинговой компании «Канзас», сохранилась на уровне марта. Пик роста цен за прошедшие восемь месяцев года пришелся на май, потом началось стабильное удешевление квартир.

После выборов динамику цен на киевскую недвижимость не берется четко предсказывать никто. Поствыборный хаос, по мнению главы фракции БЮТ в Киевсовете Татьяны Мелиховой, – это именно то, что заставит заработавших на выборах «специалистов» осесть в столице «еще на некоторое время». Именно это некоторое время и наличие некоторой заработанной суммы на выборах может стать причиной ощутимого роста спроса на столичное жилье.

С другой стороны, при возможной победе ныне оппозиционных сил, в первую очередь «Наша Украина – Народная самооборона» и БЮТ, в столице может уже этой осенью встать ребром вопрос дальнейшей судьбы мэра Леонида Черновецкого. Так, лидер НУНС Юрий Луценко, как и один из руководителей в БЮТ Николай Томенко, неоднократно заявляли – и это резкие заявления относительно Черновецкого массово тиражировали СМИ, - что при победе демократических сил на досрочных выборах, одним из первых вопросов в новой Раде станет инициация выборов мэров в таких «проблемных регионах», как Киев и Харьков. Причем, Киев – прежде всего! А смена власти всегда чревата – правда, предсказать, в какую именно сторону качнутся цены на жилье, пока трудно. Но попытаться спрогнозировать все-таки можно.

Например, если помаранчевые предложат действенный механизм контроля цен, действенную программу строительства жилья в столице не только для самых бедных, но и для тех слоев, которые могут себе позволить приобрести новую квартиру по известному принципу 50х50 и новая власть столицы готова будет помочь таким семьям, то перспективы более-менее радужны. Напомним, что квартирная очередь в Киеве – это почти 130 тысяч семей. И в этой очереди стоят и те, кто мог бы при благоприятных обстоятельствах со стороны городской власти участвовать в программе 50х50, причем, по нашим данным, таких семей там до 25-30%!

А если же произойдет только собственно смена власти в столице без определенных временных гарантий по интенсификации темпов строительства жилья и снижению цен на рынке недвижимости, то вряд ли стоит особо обольщаться тем, кто хочет купить в Киеве квартиру. Цены могут в этом случае показать та-а-кую кривую, что удивят любого проницательного эксперта. Увы, у нас в стране принцип «политика – это концентрированная экономика» срабатывает почему-то с точностью до наоборот. Так что услизнувшее из-под Черновецкого кресло сможет расшатать цены на недвижимость как в сторону их некоторого понижения, так и некоторого повышения.

Но, главное, это все же выборы в парламент, точнее их результаты. Эксперты, например, из компании SV Development настроены оптимистично. При признания результатов выборов легитимными, что наиболее вероятно, «рынок жилой недвижимости будет развиваться с присущей ему стабильностью в соответствие с классической цикличностью, которую еще никто в мире не отменил», говорят в компании.

Еще одним фактором поствыборного влияния на цены может стать передел на киевском рынке недвижимости. Как известно, свои «строительные короли» есть в каждом политическом блоке, претендующем на большинство в новом парламенте. И если в Партии Регионов – это новые проекты того же Рината Ахметова, Андрея Клюева и Дмитрия Фирташа, то НУНС»уже не первую каденцию Рады лоббирует интересы таких компаний, как, скажем, НЕСТ и Т.М.М.. Такой расклад в столице вынуждает экспертов заявлять, что после проведения выборов, регионалы, как это пока не парадоксально прозвучит, возможно, станут первыми, кто будет инициировать отставку Черновецкого, в связи с тем, что его команда к интересам представителей «донецких» на рынке столичного жилья относится с прохладцей.

В то же время, на киевский рынок недвижимости постепенно начинают выходить российские компании. Именно они могут воспользоваться ситуацией нестабильности во власти для расширения своих прав и полномочий «на местах». «Главред» уже анализировал ситуацию вокруг возможной продажи россиянам крупнейшего столичного застройщика «Киевгорстрой».

Как сообщили нам в пресс-службе одной из активнейших на украинском рынке «Смарт-Групп», глава компании - небезызвестный Вадим Новинский - не видит для своего бизнеса ничего опасного в том, что в Украине, да и в Киеве тоже может смениться власть. Более того, как известно, Новинский в июле выкупил долю компании «НЕСТ» в скандально известном строительстве комплекса перед НСК «Олимпийский» в столице. Несмотря на смутное будущее этого строительства, российский олигарх, рассказали нам, не переживает по поводу завершения строительства торгового центра. Эксперты рынка недвижимости склоняются к мнению, что выход на украинский рынок россиян поможет деполитизировать строительство недвижимости, но в то же время, может стать и причиной роста цен, которые россияне, скажем так, попытаются адаптировать под московские цены на недвижимость.

В тоже время, любая возможность смены власти пугает девелоперов. Особенно учитывая уровень тенизации и коррупции в сфере отвода и продажи земли. Застройщики ждут стабильности для того, чтоб хотя бы знать, кому давать взятки! Тут действует принцип: «Я не хочу давать взятки чиновникам, которых через два месяца могут снять. В этом случае, придется платить снова, но уже другим». Как известно, существуют яркие примеры скандалов с компаниями «Альянс-центр» и «КРОУН». Из-за недовольства жителей близлежащих домов и решением горсовета некоторые из землеотводов этим компаниям, выделенные депутатами прошлого созыва, были аннулированы. А некоторые – под большим вопросом. Сейчас застройщики отстаивают свои права в суде. В частности, «Альянс-центр» уже доказала неправомерность решения горсовета во главе с Черновецким по одному из своих землеотводов и намерена продолжить прерванное строительство офисно-торгового центра.

Однако есть смысл оторваться от политических перипетий и разборок застройщиков и вспомнить о потребителе. По мнению директора департамента маркетинга и продаж «Укрторга» Ярослава Цурканова «стабилизация цен наступит тогда, когда они упадут до уровня покупательной способности». Произойдет это после выборов и произойдет ли вообще в скором будущем - эксперт прогнозировать не берется. Но факт остается фактом: цены на жилье раздуты непомерно. И, что уже стало тенденцией, потенциальный покупатель квартир повернулся лицом к другим вариантам вложения капиталов. Сейчас из-за сверхвысоких цен на жилье, сообщил «Главреду» Сергей Щербина, экс-председатель правления «Трансбанка», в Украине наметился небывалый рост спроса на… автомобили. Наша страна занимает уже 8 место в Европе по количеству покупок новых авто на душу населения. На рынке же жилья существует неудовлетворенный спрос, однако 60-70% этого спроса приходится на эконом-класс по адекватным ценам, в то время как рынок смещает понятия и предлагает нынче эконом-класс по ценам бизнес-класса.

Интересно, на наш взгляд, сравнить киевские цены на недвижимость и региональные. Если брать динамику цен по всей территории страны, то по данным Domik, шесть операторов (27,2%) считают, что в их регионах цены на недвижимость будут оставаться стабильными до конца года. Такой прогноз предлагают операторы Луганска, Ивано-Франковска, Львова, Одессы, Симферополя. А два оператора (9,1%) - из Ровно и из Сум - признались, что в сложившейся политической ситуации им «сложно что-либо прогнозировать» до конца года.

Представители из 14 регионов (54,5%) предполагают незначительный рост цен до конца 2007 года – в пределах 10-25%. Среди них – операторы Донецка и Харькова из восточных областей, Днепропетровска, Киева, Черкасс из центральных областей, Луцка, Тернополя, Ужгорода, Хмельницкого, Черновцов из западных областей, Запорожья, Николаева, Севастополя, Херсона из южных областей.

Представители только двух агентств недвижимости (9,1%) - «Твой дом» Владимир Доленко (Кировоград) и «Прикарпатський дім» Владимир Совтус (Ивано-Франковск) – считают, что цены на недвижимость в их регионах к концу года снизятся.

По мнению уже упоминавшегося Владимира Бондаренко, если после выборов все останется так, как и сегодня, то цены тоже будут «фантастически колючими». Смена же политической конфигурации может вызвать «отток кадров домой». А это, в свою очередь, повлечет за собой снижение цен на элитное жилье, что отобразится и на вторичном рынке.

При всем этом разнообразии мнений и прогнозов, практически все соглашаются вот с чем. Каких бы политических цветов не была будущая коалиция, новое лобби в Парламенте, превалирующая политическая идеология, вряд ли кто-то осмелится кардинально вмешиваться в процесс развития рынка жилья. Ведь, будь это иначе, последствиями «шоковой терапии» на этом рынке могут стать очень неприятные для страны в целом процессы. Например, хаос, стагнация, упадок. А разрулить потом ситуацию, как известно, гораздо труднее, чем ее предотвратить. Тем более, что обеспечение жильем всех в нем нуждающихся – это пока, увы, и для всей Украины, и для Киева в особенности, одна из взрывоопасных социальных проблем.

И тут позволим себе привести последние данные в тему, которыми буквально вчера на пресс-конференции в Киеве оперировал глава президиума Строительной палаты Украины, почетный президент холдинга «Киевгорстрой» Владимир Поляченко. Оказывается, чтобы удовлетворить дефицит жилья, в Украине должно строиться 1 кв. м на человека в год, в то время как «мы строим 0,2 кв. м на человека». Более того, известный строитель сказал, что Президент Украины Виктор Ющенко готовит к подписанию Указ об основах обеспечения жильем граждан, в котором решение жилищного вопроса будет определено национальным приоритетом. А подписание указа и будет необходимой предпосылкой для принятия соответствующего закона.

Артем Пеклушенко

Инф. "glavred">glavred