Ненасытный торговый аппетит

Рынок коммерческой недвижимости Киева характеризуется повышенной инвестиционной активностью во всех сегментах. Однако, по мнению экспертов, в наибольшей мере девелоперов интересует строительство торговых центров. И это несмотря на то, что ежегодно рынок пополняется новыми площадями, превосходящими друг друга по различным количественным и качественным параметрам. Притоку иностранных и отечественных девелоперов в этот сегмент способствует рост покупательской способности населения, ежегодное увеличение на 20% розничного товарооборота, а также отсутствие достаточного количества качественных торговых площадей. Так, на сегодняшний день потенциальный неудовлетворенный спрос по торговым площадям в столице оценивается в 300-350 тыс. кв. м.

В своем докладе в рамках форума "Недвижимость-2007" управляющий партнер компании "Concorde Development" Валерий Кирилко отметил, что сейчас в Киеве функционирует 36 крупных торговых центров с общим объемом торговых площадей 474 тыс. кв. м, что составляет 134 кв. м на 1000 жителей. Этот показатель вывел столицу Украины на одну из самых низких ступеней среди крупных городов Центральной Европы и России по параметрам насыщенности торговыми площадями. К примеру, в Дублине количество торговых площадей на 1 тыс. жителей почти в пять раз больше, чем в Киеве. На втором месте по этому показателю Париж (450 кв. м на тысячу жителей), на третьем - Мадрид (400 кв. м). Далее практически на одном уровне находятся Берлин, Варшава, Прага (330-360 кв. м). В два раза опережает Киев столица Великобритании Лондон (280 кв. м). Вот только Москва ненамного вырвалась от нас вперед: пока она обгоняет украинскую столицу только на 26 кв. м на тысячу жителей.

Если рассматривать обеспеченность торговыми центрами среди регионов страны, то абсолютным лидером по количеству квадратных метров выступает Киев (134 кв. м на тысячу жителей) Тем не менее, найти хорошее помещение под торговлю в составе ТЦ в столице очень проблематично. По словам экспертов, на рынок аренды сейчас выставляется преимущественно неудачно расположенные площади: на самых верхних этажах или в непроходных местах торгового комплекса. Второе место в общеукраинском рейтинге отведено Одесскому региону (112 кв. м на тысячу жителей), затем идет Луцк (111 кв. м), Луганск (97 кв. м) и Днепропетровск (94 кв. м). Удручающая картина наблюдается в Севастополе, Сумах и Харькове, где количество торговых площадей на 1 тыс. жителей не дотягивает и до 40 "квадратов".

Восполнить существующий дисбаланс можно будет через два года, говорит В.Кирилко. Именно тогда на рынок выйдет большое количество заявленных проектов средней площадью 80-150 тыс. кв. м, что намного превышает квадратуру в действующих торговых комплексах. Эксперты говорят, что сейчас все девелоперы и риелторы обратили свое внимание на Москву, где укрупнение ТЦ с увеличением доли развлекательного сектора и "якорных" арендаторов демонстрируют максимальную эффективность. "Не ает роли то, что ТЦ в Москве могут стоять рядом друг с другом. Они могут отличаться концепцией, но то, что у них должен быть достаточно большой формат, это уже свершившийся факт", - подчеркивает эксперт.

Если говорить об уровне арендных ставок в киевских ТЦ, то они достигли своего исторического максимума. Если "якорные" арендаторы платят сегодня $15-20 за кв. м в месяц, то рядовым операторам приходится выкладывать от $50 до $200 (!). Облегчить бремя арендаторов в ближайшие годы вряд ли удастся. По прогнозам экспертов, до конца 2008 года в столичных торговых центрах и торговых коридорах следует ожидать роста арендных ставок на 10-15%. И только потом, по мере ввода в эксплуатацию новых площадей (по плану - 132 тыс. кв. м), аренда войдет в фазу стабилизации. Что же касается крупных регионов, то, по оценкам экспертов, переломным станет период не ранее 2010-2011 годов.

Нынешний дефицит напрямую отражается и на уровне вакантности торговых площадей. Если в развитых европейских странах стандартным является уровень вакантности на уровне 5-10%, то в Киеве данный показатель очень низкий - на уровне 2,5%. При этом ротация арендаторов очень высокая. Статистика свидетельствует о том, что за месяц в ТЦ может поменяться 10-15% арендаторов. А на одного ушедшего арендатора претендует 2-3 новых.

Надежда ЛЕОНЕЦ

Инф. " ">