У пригородных застройщиков разыгрался аппетит

За чертой Киева строительная жизнь кипит вовсю. С одной стороны, о чистые поля осваивают застройщики коттеджных городков. С другой - как грибы растут многоэтажки. На протяжении последних лет объемы строительства жилья в Киевской области увеличиваются на 15-20% в год. Очевидно, что с учетом Генерального плана развития Киева до 2020 года, подразумевающего расширение территории столицы за счет земель области и присоединения городов-спутников, пригородные районы столицы будут застраиваться не менее интенсивно.

Эксперты утверждают, что желание застройщиков осваивать пригородные земли связано с острым дефицитом участков для развития своих жилищных проектов в черте города, а также со стабильным покупательским спросом. Приемлемая цена, транспортная доступность и наличие развитой инфраструктуры в районе проживания - эти факторы являются ключевыми при выборе объекта недвижимости. Правда, что касается цены, то здесь все не так однозначно. Как отмечает партнер компании "Диалог Классик" Артем Новиков, одной из тенденций последнего времени стало сглаживание разницы цен на пригородное жилье из-за более динамичных темпов роста стоимости квадратного метра в сравнении с жильем эконом-класса в столице.

Сегодня в некоторых городах-сателлитах квартиру в новом доме можно приобрести по таким же расценкам, что и на окраине Киева. Это, прежде всего, относится к Броварам и Вишневому. Так, минимум, что предлагает сегодня рынок в строящемся доме в г.Вишневом - это $1625 за кв. м. Однокомнатные квартиры, традиционно пользующиеся повышенным спросом, выставлены на продажу по $1800 за "квадрат". Стоит отметить, что минимальный метраж квартир здесь начинается от 50 кв. м, а это означает, что продажная цена "однушки" потянет на более чем $90 тыс., что соизмеримо со стоимостью квартир, предлагаемых, например, "Киевгорстроем" на Позняках.

По словам представителей АН "Евент" (г.Бровары), много хороших качественных квартир можно найти и у застройщиков, возводящих жилье в Броварах. Однако, опять-таки, если Вы хотите вселиться в новую квартиру уже в начале следующего года, дешевле $1320 за квадратный метр (трехкомнатная квартира) Вы ничего не найдете. В уже построенных домах в центре, на ул.Грушевского, цены на квартиры стартуют с отметки $1460 за "квадрат".

В целом, проанализировав то, что предлагает сегодня рынок, можно прийти к выводу, что относительно недорогое жилье можно найти только за 40-60 км от Киева. Порядка $850 за квадратный метр нужно иметь, чтобы стать обладателем квартиры в Бородянке или Кагарлыке: здесь небольшая однокомнатная квартира площадью 40 "квадратов" обойдется покупателю в $34 тыс. Пока радуют глаз и цены на новое жилье в Боярке (от $1090 за кв. м), а также в Ирпене (от $1380 за кв. м).

Не так давно в прессе появилась информация о том, что ввиду отсутствия спроса застройщики якобы вынужденно пошли на снижение цен. Однако ни один из опрошенных операторов рынка эту информацию не подтвердил. В отделе продаж компании, строящей жилой комплекс в Коцюбинском, отметили, что в период летнего затишья и в начале сентября руководство решило просто ограничиться фиксацией цены. Однако уже в октябре покупатели начали проявлять свою заинтересованность, что автоматически привело к повышению цены квадратного метра сразу на $200. "Цены и в будущем будут повышаться в среднем на $50 в месяц", - выразили свою уверенность в компании.

В экономическом отделе ИСК "Мисто" (строит дома в Борисполе, Броварах и Вишневом) также выразили удивление по поводу разговоров о нисходящей ценовой динамике. Как утверждают в компании, в течение последних трех месяцев цены на квартиры ни на копейку не снизились, а в г.Вишневом они даже поднялись в связи с высоким спросом у покупателей. Буквально пару недель назад повысили цены на свои объекты и в компании "Новобудова".

По словам генерального директора "Украинской торговой гильдии" Вадима Непоседова, спрос на относительно дальние с точки зрения географии расположения объекты недвижимости целиком и полностью зависит от качества девелопмента. Если проект будет построен с учетом все факторов, а именно: будет обеспечен социально-бытовой, торговой и транспортной инфраструктурой; в непосредственной близости или в комплексе будут располагаться детские сады, школы, поликлиники, транспортные артерии; будет правильно определена целевая аудитория; разработаны интересные архитектурные решения; объект будет сбалансирован по цене и качеству, - то спрос будет высоким.

В свою очередь А.Новиков добавляет, что выгодность инвестиций в такие объекты определяется также более низкой по ряду статей капиталовложений себестоимостью сооружения жилья в пригородах. "В первую очередь, это существенно меньшие затраты на приобретение земельных участков под строительство, более низкие взносы застройщиков по паевому участию в развитии инфраструктуры городов-спутников, затраты по строительству внеплощадочных инженерных сетей. Кроме того, реализация проектов в сфере жилой недвижимости в пригородах предполагает определенную экономию временных затрат, связанных с процедурами разработки и оформления проектно-разрешительной документации, что, в свою очередь, в финансовом плане отражается на меньшем размере уплаченных процентов по привлеченным кредитам", - говорит он.

Вместе с тем, неоспоримым преимуществом можно назвать и наличие больших участков, где можно развивать не точечную застройку, а кварталы, микрорайоны и даже целые города-спутники.

Немалый потенциал развития пригорода видят и представители банковского сектора. По словам заместителя председателя правления "Укрсоцбанка" Ирины Князевой, большой интерес к рынку пригорода появляется из-за того, что цены на жилье в Киеве сильно "кусаются". "Из-за чрезмерно высоких цен на квартиры в столице появился сегмент клиентов, которые не в состоянии заплатить месячные кредитные ставки. Как результат, покупатели уходят на более дешевые квадратные метры. Пригород как нельзя лучше это демонстрирует", - говорит И.Князева. При этом, отмечает она, число строительных компаний, стремящихся осваивать земельные участки за чертой Киева, могло быть гораздо большим, если бы банки относились к застройщикам более лояльно. Ведь сейчас кредитные деньги выдаются только тем, кто имеет серьезную репутацию на рынке и удачный, с точки зрения финансового учреждения, землеотвод.

Среди основных препятствий для развития проектов высотного строительства за пределами Киева эксперты видят непрозрачность рынка загородной земли и мораторий на продажу земельных участков. По словам В.Непоседова, как только будет завершен земельный кадастр и процедура купли-продажи земли станет прозрачной, цены на участки под девелопмент стабилизируются, что сделает строительство за чертой Киева еще более привлекательным. Однако ни о каком снижении стоимости нового качественного жилья речь не идет. По той простой причине, что его очень мало.

Стоимость квартир в новостройках пригорода Киева

Населенный пункт	1-комн., $/кв. м	2-комн., $/кв. м	3-комн., $/кв. м	Срок сдачи дома
Бровары	1490	1485	1330	IV кв. 2007 г.
Борисполь	н/пр.	1090	1130	IV кв. 2007 г.
Бородянка	890	842	н/пр.	IV кв. 2008 г.
Боярка	1284	1155	1090	II-III кв. 2009 г.
Вишневое	1785	н/пр.	1625	IV кв. 2007 г.
Вышгород	1575	1470	н/пр.	I кв. 2008 г.
Глеваха	1150-1210	1090-1270	1110	II кв. 2008 г.
Ирпень	890	842	н/д	IV кв. 2008 г.
Коцюбинское	1910	1710-1760	1710	III кв. 2008 г.
Кагарлык	1000	950	850	IV кв. 2007 г.
Обухов	1290	1240	н/пр.	IV кв. 2008 г.
Украинка	1500	1600-2000	1600-2000	IV кв. 2008 г.

Надежда Леонец

Инф. E-Finance