Коммерческая ипотека: особенности оформления

Коммерческая ипотека в нашей стране появилась около трех лет назад и до сих пор находится в стадии развития, впрочем, уже довольно бурного – ведь коммерческая недвижимость ежегодно дорожает в среднем на 30%.

Следует отметить, что коммерческая ипотека выгодна и предприятию, и банку. Она дает возможность минимизировать риски, поскольку приобретенное помещение будет эксплуатироваться и приносить доход. Поэтому и кредитору, и заемщику понятно, из каких средств будут производиться платежи, как вернуть деньги в банк в случае дефолта заемщика. Вот почему коммерческая ипотека более удобна, чем жилищная – здесь нет проблем, типичных для жилых помещений, по выселению и последующему размещению граждан, проживающих в отчуждаемой недвижимости.

Обычно ипотечный кредит выдается на покупку коммерческой недвижимости под залог приобретаемого имущества либо какой-либо другой недвижимости. Купленное таким образом помещение может использоваться как с целью развития собственного бизнеса, так и для сдачи площадей в аренду. Не забывайте, что иногда в украинских банках объединяются понятия коммерческой ипотеки и коммерческого кредитования (проектного финансирования, инвестиционного кредитования и т.д.). Это происходит, как правило, оттого, что суть операции коммерческой ипотеки нередко лежит в основе программ коммерческого кредитования. В зарубежной практике эти два понятия четко разделены: ипотека, то есть кредит на покупку недвижимости под ее залог, называется mortgage; кредит на развитие бизнеса, обеспечением которого выступает недвижимость компании, называется equity loan.
Базовые условия коммерческой ипотеки:

    * Срок кредитования – до 15 лет
    * Валюта кредита – гривна, доллар США и евро
    * Сумма кредита – от 5 тыс. до 1,5 млн. евро (или эквивалент в другой валюте)
    * Процентные ставки: от 14,5% - в гривнах, от 11,5% - в долларах США, от 10,5% - в евро, от 9,5% - в швейцарских франках
    * Обеспечение по кредиту – коммерческая недвижимость (в частности, и приобретаемая в кредит)

По словам Светланы Матвиенко, заместителя директора консалтинговой компании по ипотечному кредитованию «Про-Контракт», в настоящее время на развитие рынка ипотеки может повлиять, в первую очередь, политическая и экономическая ситуация в стране: прозрачность экономики, стабильность законодательства и валюты, упрощение процедур получения разрешительной документации, высокий уровень защищенности кредитора и т.д. И лишь в последнюю очередь, - уровень процентных ставок и сроки кредитования.

«Думаю, что прогнозировать, даже в самых общих чертах, развитие рынка можно лишь на период до 10 лет; а с высокой долей точности, - на еще более короткий период, - отметила г-жа Матвиенко. - В ближайшие два года, скорее всего, будет высокий спрос на торгово-развлекательные помещения и перемещение объектов застройки из центра Киева и других крупных городов за черту города».

Отметим, что в рамках такой программы представители малого и среднего бизнеса могут получить кредиты на: покупку коммерческой недвижимости; строительство недвижимости; погашение текущей задолженности в другом банке (рефинансирование); ремонт помещений; инвестиционный ипотечный кредит на развитие бизнеса (приобретение оборудования, пополнение оборотных средств). Кредит могут получить предприниматели – юридические или физические лица, имеющие опыт в бизнесе более 12 месяцев, у которых доля государственной собственности в структуре капитала предприятия меньше 25%. Преимущества этой кредитной программы в том, что банк, как правило, не анализирует ваш бизнес – оценивается лишь доходность коммерческой недвижимости, которая предоставляется в качестве обеспечения.
Схемы погашения задолженности по кредитам на коммерческую недвижимость:

    * Ежемесячные платежи равными частями (аннуитет)
    * По графику ежемесячное погашение кредита равными частями с начислением процентов на остаток задолженности
    * Адаптированная схема по желанию клиента (в случае присутствия фактора сезонности в бизнесе заёмщика)
    * Заемщику может предоставляться право оплачивать в первый год только проценты по кредиту

Коммерческая недвижимость, приобретаемая в кредит, в первую очередь оценивается банком по возможной доходности и ликвидности. Например, получить деньги на покупку офисного здания класса А с уже заявленными арендаторами легче всего. С кредитами на покупку недвижимости более низкой категории ситуация не настолько однозначна.
Факторы, препятствующие развитию рынка коммерческой ипотеки в Украине, - мнение Светланы Матвиенко:

   1. Несоответствие спроса предложению: в сегменте коммерческий ипотеки наблюдается явный дефицит. У большинства застройщиков планы строительства (формируемые, как правило, на ближайшие 3-7 лет) отстают от реальных изменений спроса потенциальных покупателей. Стало обычным, что на момент сдачи в эксплуатацию офисной недвижимости, в определенной точке города, она уже не соответствует выросшим за аналогичный период потребностям этого района.
   2. Консолидация проектов застройки в центральных районах города/региона, что приводит к удорожанию объекта на 30-40% и, соответственно, уменьшению круга потенциальных покупателей.
   3. Ничтожное количество объектов строительства на периферии.
   4. Дефицит земли для застройки.
   5. Неблагоприятная система принятия решений властями, которая приводит к растянутым во времени, дорогостоящим и сложным процедурам получения разрешительной документации.
   6. Невысокая инвестиционная привлекательность из-за особенностей политического климата, непонимания многими иностранными инвесторами (даже на уровне ментальности) принципов ведения бизнеса в Украине.
   7. Относительно высокая стоимость коммерческой недвижимости вынуждает покупателя прибегнуть к единственно возможному способу ее приобретения — кредитованию. И тут возникают сложности во взаимоотношениях участников рынка: специфика ведения бизнеса в нашей стране (наглядный пример — СПД) не позволяет подтвердить платежеспособность кредитора перед банком, что делает невозможным использование желаемого источника финансирования — ипотечного кредитования.
   8. Слишком узкий спектр инструментов финансирования в данном сегменте, в результате чего приток средств недостаточен; да и те, которые имеются, не защищают интересов покупателя.

Перечень документов для юридического лица:

    * Анкета-Заявка на кредит (для физического лица, предпринимателя, юридического лица);
    * Уставные документы с изменениями и дополнениями (копии);
    * Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии, разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии);
    * Документы о регистрации Заемщика-плательщика налогов (4-ОПП и прочие);
    * Документы, подтверждающие полномочия Представителя Заемщика на заключение договоров с Банком;
    * Финансовая отчетность за два последних года и последний отчетный период (баланс и форма №2);
    * Бухгалтерская справка о перечне основных средств и их остаточную стоимость по состоянию на отчетную дату;
    * Информация об оборотах по счетам в иных банках, с предоставлением банковских справок за последние 3 месяца;
    * Выборка из реестра акционеров (в случае, если заемщик ОАО) (копии);
    * Документы, подтверждающие право собственности на собственность, которая предлагается в ипотеку (копии);
    * Экспертная оценка стоимости имущества, что передается в ипотеку, подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком;
    * Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду Заемщиком и арендуемого имущества.

Перечень документов для частного предпринимателя:

    * Копия паспорта предпринимателя;
    * Копия свидетельства о государственной регистрации предпринимателя;
    * Копия справки о присвоении идентификационного кода предпринимателю;
    * Специальные документы, необходимые для ведения деятельности (лицензии, разрешения, в предусмотренных Законом случаях) (копии);
    * Копии договоров аренды имущества, которое предоставляется в аренду Заемщиком и имущества, что арендуется;
    * Документы, подтверждающие право собственности на имущество, которое предлагается в ипотеку (копии);
    * Документы про регистрацию Заемщика - плательщика налогов;
    * Копии декларации за два последних года и иные документы, подтверждающие доходы Заемщика (договора купли-продажи, предоставления услуг и иные документы), а также отчет из ГНА о доходах предпринимателя физического лица, как субъекта предпринимательской деятельности;
    * Информация об оборотах по счетам в других банках, с предоставлением банковских справок за последние 3 месяца (если имеется счет);
    * Экспертная оценка стоимости имущества, передаваемого в ипотеку, подготовленная независимым оценщиком, акцептованным банком;
    * Справка из банка о состоянии задолженности по кредиту (при наличии кредитов).

Перечень документов от продавца:

    * Правоустанавливающие документы на недвижимость, какая является предметом продажи и ипотеки;
    * Паспорт и фотокопия паспорта жены/мужа Заемщика;
    * Технический паспорт на объект недвижимости;
    * Справка-характеристика из БТИ/выемка из реестра;
    * Документы, подтверждающие право (собственности, пользования) на земельный участок;
    * Справка из ЖЭКа про количество прописанных лиц и отсутствие задолженности за коммунальные услуги (в случае жилищной недвижимости).

Татьяна Матычак

Инф. "prostobiz ">prostobiz