Столичный шок: кризис квартирного жанра

Прогнозы экспертов в отношении цен на новое жилье в столице в 2008 году мало кого могли порадовать. "Рост, рост и еще раз рост", - уверенно твердили игроки рынка, расходясь при этом в величине, на которую квадратные метры могут стать дороже. Тем не менее, большинством мнений коридор в диапазоне 10-25% все же вырисовался, поэтому путем несложных математических расчетов можно было прикинуть, что средняя по Киеву цена "квадрата" уверенно приблизится к отметке в $3 тыс. Однако, как оказалось, инициатива столичных властей пополнить бюджет за счет увеличения нормативов паевого участия инвесторов в создании городской инфраструктуры заставила застройщиков пересмотреть свои взгляды в отношении ценового будущего рынка жилья.

Возможность резкого изменения Киевсоветом уже до конца текущего года нормативов долевого участия инвесторов в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева повергла киевские строительные компании в шок. Ведь согласно существующему проекту решения, подготовленного командой мэра Киева Леонида Черновицкого, суммы обязательств инвестора перед городом могут возрасти в среднем в три раза. Так, в 2008 году паевые взносы инвесторов в перерасчете на 1 кв.м общей площади строительства могут достигнуть $171, в то время, как в настоящее время эта величина составляет $66.

Введение новых норм чревато новым серьезным витком подорожания жилья в столице, предупреждают застройщики. Иного выхода противостоять "варварским" нормам у операторов рынка нет. "На сегодня рентабельность строительных проектов, реализуемых в спальных районах Киева, составляет в среднем 25-30%. При этом все застройщики пользуются банковскими кредитами. Уверен, что никто снижать этот показатель рентабельности не захочет. А, значит, конечный потребитель должен будет платить больше", - говорит начальник управления инвестиций ОАО трест "Киевгорстрой-1" Тарас Зябкин.

Застройщики утверждают, что сегодня дополнительные нагрузки на строительство составляют порядка 35%. При этом значительную часть занимает обустройство инженерных сетей и коммуникаций, дорог. "Такое резкое увеличение размеров взносов могло бы быть приемлемым, если бы город с полной ответственностью относился к развитию и созданию этой самой инфраструктуры и мог гарантировать застройщикам, что все расходы на строительство коммуникаций за пределами участка будет производиться за счет города", - говорит директор "Украинской торговой гильдии" Вадим Непоседов.

По мнению большинства игроков строительного рынка, оптимальная величина отчислений в городской бюджет на создание инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры должна быть не более 10% от стоимости строительства. Именно такая цифра сейчас фигурирует в постановлении Кабинета Министров Украины от 24 января 2007 года и является оптимальной. Стоит отметить и то, что практика последних лет показала, что увеличение взносов не ведет к улучшению ни состояния дорог, ни инженерных систем и коммуникаций. "Если бы на самом деле преследовалась цель создавать именно инфраструктуру, то застройщикам бы, наоборот, был предоставлен ряд льгот в обмен на то, что они будут создавать инфраструктуру в районе застройки собственными силами", - говорит В.Непоседов.

Насколько же и когда могут застройщики поднять ценовую планку в случае утверждения подобного проекта решения? В "Киевгорстрое-1" полагают, что справедливым было бы повысить цены ровно настолько, насколько возрастет паевой взнос для застройщиков. Причем в компании никого не смущает, что столь жесткий подход к ценообразованию может вступить в острое противоречие с таким понятием, как платежеспособный спрос. Дескать, после пищи жилье – вторая потребность у людей, поэтому на улице жить никто не хочет и не будет. А выход есть - людям просто придется больше кредитоваться. Возможно, столь опрометчивый ответ в компании дали по той причине, что резкого увеличения норм отчислений по определению не может произойти в виду присутствия в Киевсовете незаинтересованных в этом решении лиц. "И все же я полагаю, что заявления некоторых депутатов о возможности принятия такого решения – не что иное, как популистские высказывания. Ведь каждая фракция в Киевсовете представлена застройщиками, которые не заинтересованы в подобных вещах", - считает начальник управления инвестиций "Киевгорстроя-1".

Вместе с тем, ряд других экспертов относятся к существующему проекту решения с полной серьезностью, уже сейчас просчитывая последствия такого шага и корректируя свои рыночные прогнозы. "Застройщики, чтобы компенсировать свои расходы, вынуждены будут поднять цены на жилье, однако, не в той же пропорции, в какой произошло увеличение себестоимости проектов, а на меньшее значение. Это связано с тем, что рынок сегодня не в состоянии "переварить" новый виток повышения цен: доходы населения растут значительно меньшими темпами", - убежден директор компании по управлению активами "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий. В том, что в краткосрочном периоде не стоит ожидать резкого скачка цен на новое жилье, говорят и эксперты "Украинской торговой гильдии". "Во-первых, рынок не готов к такому росту цен, во-вторых, повышение взносов на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры касается только новых проектов", - говорит В.Непоседов, подчеркивая, что в долгосрочном периоде рост цен достигнет 20-23% (ранее прогнозировали 15%-ое увеличение в течение 2008 года).

Инициативы столичных властей чреваты еще одним последствием, которое может серьезно повлиять на распределение сил строительных компаний на рынке. В "Финком Эссет Менеджмент" не сомневаются, что если решение о повышении паевого взноса все же будет принято, это приведет к тому, что застройщики еще более активно будут ориентировать свою деятельность на региональные рынки с более понятной и приемлемой системой регулирования.

Надежда ЛЕОНЕЦ

Инф. E-Finance