La situation de l'immobilier commercial en Ukraine reste instable et hétérogène. Selon la Banque nationale d'Ukraine dans son rapport sur la stabilité financière de juin 2025, le secteur est affecté par les risques militaires qui ralentissent le développement et le renouvellement des infrastructures. La situation est particulièrement difficile sur le marché des bureaux et des entrepôts, tandis qu'une certaine reprise est observée dans le segment de l'immobilier commercial.

Le rapport souligne que les promoteurs n'ont pratiquement aucun projet d'ouverture de nouveaux centres commerciaux et de loisirs (C&L), malgré la croissance de l'activité de consommation et du chiffre d'affaires. Cette prudence s'explique principalement par l'incertitude liée à la situation sécuritaire et aux risques économiques, qui compliquent considérablement la planification des activités à long terme.

Malgré cela, les centres commerciaux existants affichent une dynamique positive. La fréquentation augmente, et avec elle, les revenus des propriétaires. Les loyers, souvent fixés en pourcentage du chiffre d'affaires, augmentent grâce à la forte demande des consommateurs. Par ailleurs, les composantes fixes des loyers ont également augmenté, ce qui témoigne d'un regain de confiance sur le marché de l'immobilier commercial.

Selon le cabinet d'analyse CBRE, au premier trimestre 2025, le taux de vacance dans les centres commerciaux haut de gamme de Kiev a diminué de 3 points de pourcentage pour atteindre 14 %. Les grandes marques internationales et les entreprises nationales renforcent leur présence dans ces centres et ouvrent de nouveaux magasins physiques.

Cependant, tous les centres commerciaux ne connaissent pas le même succès commercial. Certains centres commerciaux de Kiev continuent d'afficher des taux de vacance élevés, ce qui, selon la Banque nationale d'Ukraine, n'est pas dû à la situation générale du marché, mais aux faiblesses du modèle économique de certains établissements. L'absence d'avantages concurrentiels, un mauvais emplacement ou une gestion inefficace sont les principaux freins à leur développement.

Sur le segment de l'immobilier de bureaux, la situation semble moins optimiste. Le marché reste atone : il est de plus en plus difficile de trouver des locataires et l'offre est supérieure à la demande. L'activité de développement dans ce secteur est quasi inexistante. La situation est encore pire sur le marché de la logistique : la pénurie chronique d'entrepôts limite les opportunités de croissance du commerce et de l'industrie.

Ainsi, l’immobilier commercial en Ukraine se développe de manière fragmentaire : tandis que le segment des centres commerciaux montre des signes de reprise, d’autres secteurs restent sous la pression des risques et du manque d’investissement.