Делать выводы из резонансных "строительных" афер власть пока не спешит

Буквально на днях в столице была разоблачена еще одна строительная "пирамида". Государственная (!) строительная компания "Житлоинбуд", собравшая с граждан деньги еще в 2003 году, до сих пор так и не начала строительство жилого дома. Это далеко не первый скандал после печально известного "Элита-центра". За последние несколько месяцев строительные "пирамиды" посыпались практически по всей Украине: громкие скандалы разразились в Киеве, Донецке, Днепропетровске и Львове. Однако мало кто говорит о том, что деятельность строительных аферистов фактически закреплена на законодательном уровне.

30 мая инвесторы компании "Житлоинбуд" провели акцию протеста под стенами Киевской горадминистрации. По их словам, уже на протяжении двух синой лет компания собирает деньги на строительство дома по ул. Васильковской. За это время практически все инвесторы успели оплатить полную стоимость жилья, которое должны были получить в 2006 году. Однако строительство дома до сих пор так и не началось. Более того, компания даже не имеет разрешения Киеврады на строительство. Официально земельный участок, на котором должен был появиться жилой дом, и по сей день закреплен за Национальной Академией наук Украины.

Этот случай — далеко не первый после печально известного "Элита-центра".
В марте былождено уголовное дело в отношении двух киевских строительных компаний, которые, согласно сообщению МВД, могли незаконно завладеть денежными средствами граждан в сумме более 50 млн. грн. Также уголовные дела о привлечении средств граждан под видом инвестиций в жилищное строительство возбуждены в Донецке, Днепропетровске и Львове. И это — только вершина айсберга. Назвать точное количество существующих на сегодняшний день строительных "пирамид" не возьмется никто.

Как работают "пирамиды"
Существует несколько схем "работы" таких организаций, однако в упрощенном варианте все они сводятся к одному: компания собирает с граждан деньги якобы на строительство, но никаких работ не осуществляет.

Собранные средства могут или просто использоваться не по назначению (например, на покупку новых земельных участков, количество которых с каждым годом становится все меньше и меньше), или же руководители компании просто обналичивают их и "мотают" подальше от границ родины.

Главная проблема состоит в том, что для реализации такой деятельности попросту не существует эффективных преград в отечественном законодательстве. Так, до последнего времени наиболее популярным методом привлечения средств граждан было заключение инвестиционных договоров между инвестором и компанией-застройщиком.

Как отмечают эксперты, понятие "инвестиционный договор" в украинском законодательстве четко не определено. Поэтому каждая строительная компания "стряпала" его исходя из собственных пожеланий. Как результат — инвестор не имел практически никаких гарантий. И даже если велось строительство, то граждане в большинстве случаев сталкивались с несвоевременным возведением дома и существенным увеличением стоимости квадратного метра жилья. Но главное — у инвестора не было никакой возможности контролировать выполнение застройщиком своих обязательств.

15 декабря 2005 года был принят Закон №3201-IV "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины". Помимо ряда весьма спорных норм (например, о необходимости размещать страховые резервы исключительно в инструменты, имеющие инвестиционный рейтинг по национальной шкале), этот нашумевший документ внес изменения и в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности", запретив гражданам нести деньги напрямую в строительные компании. Согласно внесенным изменениям, инвестировать в строительство можно только через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды (НПФ), а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций.

ФФС не спасут
ФФС и ФОН как понятия возникли еще в 2004 году, когда появился Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". При этом ФОН — лишь механизм для получения дохода, который не предусматривает получения прав собственности на недвижимость. В упрощенном виде схема выглядит следующим образом. ФОН распродает сертификаты, и на привлеченные средства возводит объект недвижимости, который затем продает. Благодаря разнице между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью жилья ФОН получает прибыль, которая и распределяется между всеми владельцами сертификатов.

Тем временем ФФС является механизмом инвестирования средств с целью приобретения прав собственности на построенное недвижимое имущество. С тех пор как такой инструмент появился в Украине, участники рынка недвижимости заговорили о нем как о максимально надежном способе инвестировать деньги в строительство недвижимости. Согласно закону, ФФС — это своеобразный посредник между инвесторами и застройщиками. Граждане передают в ФФС деньги, а компания, управляющая этим ФФС, заключает договор со строительной компанией и финансирует строительство.

Очевидное преимущество инвестирования средств через ФФС — наличие контроля над процессом возведения жилья. Причем осуществляется двухуровневый контроль. С одной стороны, ФФС контролирует соблюдение застройщиком оговоренных сроков сдачи дома, а также качество строительства, и в случае систематических нарушений со стороны строительной компании попросту меняет ее. С другой стороны, за самим управляющим ФФС следит Государственная комиссия по регулированию рынков финансовых услуг. Она может потребовать заменить финансовую компанию, управляющую фондом, либо застройщика.

Однако и в работе с ФФС есть целый ряд недостатков. Во-первых, он так же, как и инвестиционный договор, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра. Кроме того, закон №3201-IV внес ряд изменений и в Закон "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". И если раньше один ФФС мог финансировать только один объект строительства, то теперь ему разрешено инвестировать сразу в несколько домов. А это означает (чисто теоретически, разумеется), что ФФС сможет перебрасывать средства от одного объекта к другому. Проще говоря, появляется риск превращения ФФС в ту же "пирамиду".

Но это еще не все. Дело в том, что кроме перечисленных в Законе "Об инвестиционной деятельности" методов инвестирования, украинское законодательство предусматривает еще целый ряд договорных отношений, с помощью которых можно привлекать средства граждан для строительства недвижимости. К примеру, договоры поручения, комиссии и совместной деятельности, договоры о совместном долевом участии в строительстве, о паевом участии в строительстве (именно такие договоры заключал "Элита-центр"), о паевом строительстве. Все эти типы договоров предусмотрены в Гражданском и Хозяйственном кодексах. А поскольку кодексы еще никто не отменял, следовательно, заключать такие договоры будут и дальше. Ведь они не только не требуют дополнительных затрат на содержание какого-то фонда, но и позволяют оптимизировать налогообложение. Например, привлеченные с помощью договоров о паевом участии средства можно не относить к валовым доходам. А это значит, что контроля над деятельностью компаний, заключающих такие договоры, по-прежнему не будет.

Кто виноват и что делать?
Тем временем "крайнего" в истории с "Элита-центром" уже нашли. Им назначили Государственную комиссию по регулированию рынков финансовых услуг. Две недели назад Шевченковский суд Киева удовлетворил иск вкладчиков "Элита-центра" и признал неправомерной бездеятельность Госфинуслуг, которая якобы должна была осуществлять контроль за исполнением договоров между компанией-застройщиком и инвесторами. Теперь Госфинуслуг должна назначить в фирмах, входивших в "Элита-центр", временную администрацию. Что там "администрировать", когда все деньги уже украдены, а главные управленцы давно находятся за пределами Украины, не совсем понятно. Но это не главное. Главное — сам прецедент поиска "козла отпущения" и направления жалоб всех обманутых инвесторов к нему при упорном нежелании решать проблему по существу.

Дело в том, что работа Госфинуслуг (так же, как и работа любого другого государственного органа) регулируется совершенно конкретными законами и подзаконными актами. К примеру, существует Закон "О финансовых услугах и государственном регулировании рынков финансовых услуг", а также специальное положение о Госфинуслуг. Так вот, согласно законодательству, Госфинуслуг может регулировать исключительно финансовые учреждения. Скажу даже больше — исключительно финансовые учреждения, внесенные в реестр финансовых учреждений. Да, она действительно должна контролировать ФФС и компании, управляющие ФФС. Поскольку и управляющие, и сами ФФС являются финансовыми учреждениями и вносятся в реестр. Однако "Элита-центр" финансовым учреждением не являлся. Более того, он даже не был зарегистрирован как юридическое лицо.

Почему выбор пал именно на Госфинуслуг, в свете происходящих сейчас в Комиссии событий догадаться несложно. Хотя есть и другая, более экзотическая версия: затяжное судебное разбирательство и "перевод стрелок" якобы выгоден тем, кто хочет растащить земельные участки, выделенные для строительства жилья пострадавшим инвесторам. Как бы там ни было, суть не в этом. Главное, что делать выводы из уже нескольких кричащих скандалов никто не собирается. То есть вопрос "что делать?" на сегодняшний день даже не стоит.

Кстати, по словам инвесторов "Житлоинбуда", протестовавших под Киевгорадминистрацией во вторник, ранее они неоднократно обращались с жалобами в отношении деятельности (вернее, бездеятельности) компании в прокуратуру. Однако никакой реакции за этим не последовало. Это к вопросу "кто виноват?".

Ирина Алексеева

Инф. versii