Государство готово потратить миллиард, чтобы научить нас жить в кредит. Именно столько, согласно принятому недавно в первом чтении проекту Госбюджета, предполагается выделить на развитие ипотеки.

На 2006 год проектом госбюджета, прошедшего первое чтение, предусмотрено 1 млрд. грн на реализацию программы ипотечного кредитования строительства жилья. По словам министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павла Качура, это даст возможность решить проблему долгосрочного кредитования и под доступные проценты, которая сегодня стоит перед украинскими банками. Программа будет реализовываться в первую очередь в регионах, где строительство жилья продвигается недостаточно быстрыми темпами.

Также министр заверит, что вверенное ему ведомство будет стремиться к созданию благоприятного инвестиционного климата в строительстве путем упрощения процедур получения земельных участков и разрешений на строительство объектов. Все это, по его мнению, должно сделать жилье дешевле.

До сих пор банки практически не имели возможности давать ипотечные кредиты под проценты, существенно ниже, чем доходы по привлекаемых депозитах. Среди причин - и отсутствие необходимой законодательной базы, и большие риски, связанные с неразвитой системой регистрации прав обременений, и ряд других проблем по ценным бумагам. Для того, чтобы эффективно функционировала национальная система ипотечного кредитования, необходимо создать стабильную денежную ресурсную базу. Основным источником наполнения государственного ипотечного учреждения могут стать кредиты международных финансовых учреждений, иностранных и отечественных банков, средства, полученные от приватизации и т.д. Миллиард в бюджете сможет положить начало этому процессу. И если все предусмотренные меры принесут успех, ставки по ипотечным кредитам смогут снизиться в будущем году до 9-10%. Поскольку в планах правительства - и шаги, направленные на снижение цен на рынке недвижимости, но это вселяет определенные надежды. Потому что в последнее время цены стремительно росли.

Что метр квадратный нам готовит?
Лидером по ценам на недвижимость остается Киев. Цена кв. м в "хрущевке" на уровне $2 тыс. уже никого не удивляет. А средняя цена трехкомнатной квартиры может потянуть и на 150 тыс. евро. За последний год в среднем стоимость квартир в крупных городах "подросла" на 60%, а в Ялте и Одессе - на все 80%.

Новостройки в регионах, конечно, дешевле столичных, но ненамного. Если в конце 2003 г. в районе Аркадии в Одессе квадратный метр стоил $1000, то уже в этом году не найти новостроек дешевле $1700. Точно такой же уровень цен и в Ялте. Медленно, но уверенно растут цены и в некогда закрытом Севастополе - квадратный метр в новом доме там уже достиг $1000.

Промышленные центры Украины тоже не плетутся в хвосте. За метр в новостройке Днепропетровска просят $800, а на "вторичке" - $400-600. Уверенно дорожают квадратные метры и в Харькове. По словам местных релторов, главная причина роста - нехватка жилья для среднего класса.

Во Львове стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет $700-1000. Вторичное жилье оценивается несколько дороже - в $800-1200 за метр. В Сумах, Чернигове, Виннице нормальную квартиру на вторичном рынке продают от $250 за кв. м. Новостройки для этих городов - скорее экзотика. Все дело в инвестиционной привлекательности, считают в Госстрое.

Впрочем, если снизятся проценты по ипотечным кредитам, то, скорее всего, вырастут цены на недвижимость, считает президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины Александр Бондаренко. И это будет до тех пор, пока спрос будет превышать предложение.

Определенные надежды "пересiчнi" украинцы возлагали на Государственное ипотечное учреждение. Оно было создано 8 октября 2004 года. Предполагалось, что оно займется рефинансированием ипотечных кредиторов за счет средств, привлеченных от размещения ценных бумаг. Правительство ранее хотело привлечь $1 млрд. под суверенные гарантии для развития ипотеки, однако Верховная Рада его не поддержала. В частности, председатель правления ГИУ Василий Костицкий летом говорил о планах по выпуску облигаций. Однако размер эмиссии не может превышать 20 млн грн, а этого недостаточно для полноценного функционирования данного учреждения. Кроме того, согласно законодательству, осуществить эмиссию можно не ранее чем через шесть месяцев после принятия решения о выпуске ценных бумаг. Один миллиард в будущем году существенно укрепит позиции "ипотечников".

Банки и их клиенты
В этом году ипотечные ставки несколько снизились по сравнению с прошлым. Из кабальных 20-22% они уменьшились до 15-16, а в валюте - и до 10-12%. Растянули и сроки возвращения займа. Предполагалось, что воспользоваться кредитом должен иметь возможность любой гражданин. Наводились цифры: доля ипотеки в ВВП в Украине - всего лишь 0,04%, тогда как в странах Западной Европы - 20-60%. Зато проценты у них не превышают 4-6 годовых.

Сейчас в улучшении жилищных условий нуждается полтора миллиона украинцев. Кроме того, есть еще военнослужащие. Статистика не охватывает также тех, кто не стоит на очереди, но жилья не имеет. Таких приблизительно полмиллиона, считает Василий Костицкий.

В прошлом году ипотекой воспользовались 15% тех, кто купил жилье, в этом - примерно 40%. Вес ипотечных кредитов в портфеле коммерческих банков увеличился с 2,9% до примерно 4%. Средний размер обычного кредита на покупку жилья, по данным "Укрсоцбанка", - примерно 70 тыс. грн. Если человек получает $500, он может рассчитывать на кредит до 20 тыс. долл. В некоторых случаях банки отказывают клиентам в получении кредита. Например, если квартира перепродавалась несколько раз в течение последнего года, вряд ли можно рассчитывать оформить на нее залог. Не любят в банках договоры дарения, наследство, вряд ли им "понравится" человек, имевший ранее неприятности с правоохранительными органами. А учитывается при выдаче кредита не только зарплата за последние шесть месяцев, но и такие моменты, как наличие недвижимости, депозитов и т.д.

Придется еще и перебороть психологический барьер - пока что мы не привыкли жить в кредит. Как отмечает Александр Бондаренко, взяв в долг, человек стремиться побыстрее погасить задолженность, а это не всегда возможно. Просто надо научиться жить с долгом. Это, может, и не очень комфортно, но на сегодняшний день других механизмов, чтобы обеспечить жильем население, нет.

Текст: Мария Грималюк

Инф. uabanker