Несмотря на заверения властей в том, что 2007 год станет годом начала реконструкции "хрущевок", опрошенные "Деньгами" эксперты скептично настроены по поводу инвестирования в их покупку. Они утверждают, что стремительное ветшающее жилье будет только дешеветь.

Игорь, сотрудник международной компании, в начале 2005 года купил двухкомнатную "хрущевку" в столичном микрорайоне Соцгородок. Тогда много говорилось о том, что подобные дома будут сносить, а их жителям -- давать новые квартиры большей площади. на приобретение такого неказистого жилья Игоря подвигло именно это -- возможность за относительно небольшие деньги ($40 тыс.) вскоре получить новую квартиру. "Теперь я не знаю что делать -- продавать это жилье, которое уже подорожало больше чем в два раза, или все-таки дождаться обещанной реконструкции", -- посетовал он в разговоре с "Деньгами".

В Украине насчитывается примерно 75 млн. м2 ветхого жилья, из них в Киеве -- 9 млн. м2. В столице, по данным сайта domik<, более 4600 домов 50--80 годов постройки, на них приходится около 40% жилья. Такие дома разбросаны практически по всему городу и стоимость жилья в них очень сильно зависит от месторасположения здания. Чем лучше район, тем, естественно, дороже. Сегодня средняя стоимость 1 м2 столичной однокомнатной "хрущевки" составляет $2840, и это на 8% дороже, чем в начале года. А за 2006 год, по данным АН "Планета Оболонь", "хрущевки" подорожали на 69,2%. Разумеется, речь идет о ценах предложения, стоимость реальных сделок сейчас минимум на 5--7% ниже указываемой в объявлениях.

В свое время малогабаритное жилье строилось рекордными темпами и в огромных количествах. При этом преследовалась только одна цель -- обеспечить жильем как можно быстрее и как можно большее количество людей. Вопрос качества этого жилья никого особо не волновал. Впрочем, несмотря на маленькие площади, плохую звукоизоляцию и ветхие коммуникации, "хрущевки" до сих пор пользуются немалым спросом. Возможно потому, что стоимость квартирки здесь существенно ниже, чем в более новом доме. Ведь они очень маленькие -- "единичка" площадью 23--34 м2 сейчас смотрится просто смешно. Средняя цена однокомнатной "хрущевки" в Киеве несколько превышает $87 тыс.

Что любопытно, в районах, в которых планируется провести реконструкцию -- Соцгородок, Сырец, Нивки, Соломенка, цены на квартиры в старых домах несколько выше, нежели в других частях города. Например, в районе Московской площади за однокомнатную "хрущевку" просят $70--90 тыс. А квартиры в Соцгородке предлагают по $80--120 тыс. На Печерске цены на "хрущевки" зашкаливают -- здесь они выше $130 тыс. "Стоит только заговорить о начале реконструкции какого-либо района, спрос на старое жилье в нем тут же увеличивается", -- рассказали "Деньгам" в одном из киевских агентств недвижимости. Стоит вспомнить, что столичные специалисты по недвижимости неоднократно прогнозировали возможное снижение цен на морально и физически устаревшее жилье, к коему в первую очередь относятся "хрущевки". Однако пока этого не наблюдается. "Хрущевки" все также пользуются спросом и продолжают дорожать -- вслед за куда более качественным жильем.

В отличие от Киева, в регионах такое жилье все-таки падает в цене. В Одессе, например, в январе текущего года цены на "хрущевки" снизились примерно с $70 тыс. до $63 тыс. Эти квартиры продолжают дешеветь -- сейчас несложно найти "единичку" и за $55 тыс. По словам регионального представителя консалтинговой компании "РЕД" Андрея Бурдейного, цены на жилье уже достигли своего пика и, возможно, дальше расти не будут. Хотя может произойти все что угодно. Недавно одесские чиновники тоже заявили о желании начать реконструкцию "хрущевок". Однако когда воплотится в жизнь данная задумка, никто не знает.

В Харькове, по словам эксперта АН "Харьковская недвижимость", "хрущевку" в одном из центральных районах можно приобрести за $35--46 тыс. При этом в агентстве отмечают, что с начала года квартиры этих домах пусть незначительно, но подешевели.

Обещания
Разговоры о необходимости реконструировать устаревшие дома в столице идут уже больше десяти лет. Однако все планы и проекты до сих пор остаются на бумаге. Не сдвинуло с мертвой точки вопрос сноса "хрущевок" и привлечение его разрешению в 2005 году российской компании "Конти", которая занимается реконструкцией ветхих зданий в Москве. "Конти" зарегистрировала в Украине свою "дочку" -- ЗАО "Конти-буд-Украина", в котором обещали, используя московские технологии, начать обновлять ветхое жилье с Сырца. По имеющимся данным, в этом киевском районе стоит около 200 пятиэтажных домов эпохи Никиты Сергеевича. По оценкам "Конти-буд-Украина", в 2005 году стоимость проекта по реконструкции Сырца составляла $1,358 млрд., а на строительство "стартовых" домов для отселения жильцов из "хрущевок" требовалось еще $150 млн. Предполагалось, что до 2012 года компания завершит работы по реконструкции района. Однако разговоры о реконструкции до сих пор так и остались разговорами.

Как сообщил "Деньгам" генеральный директор VOK Development Игорь Цаленчук, сейчас ни один проект по реконструкции "хрущевок" не реализовывается -- все остается только на бумаге. В 2006 году обещали начать снос "хрущевок" на Соломенке. Говорили даже, что многие жильцы из подлежащих сносу 8 домов согласились переселиться из старых квартир. Но, как отметили в Киевгосгорадминистрации, разработчики не предоставили всех документов, необходимых для начала работ.

В марте этого года опять заговорили о сносе старых домов на Нивках. В частности, Киевский городской совет одобрил решение о сносе "хрущевок", рассмотрев проект по застройке массива. Однако г-н Цаленчук не уверен в быстром старте данного проекта. "При нынешней правовой базе никакого сноса "хрущевок" ожидать не стоит", -- резюмирует он.

Жители "хрущевок" по-разному реагируют на заявления о реконструкции домов. Одни категорически против -- они боятся остаться без жилья. Другие настроены более позитивно -- дескать, в новом доме жить будет гораздо комфортнее, чем в пятидесятилетнем. Татьяна, деловод столичного предприятия, с рождения живет в двухкомнатной "хрущевке", причем в районе, где который год подряд планируется реконструкция жилья. Татьяна готова на переезд, однако, по ее словам, переселение пока не предвидится. "Я хотела сделать хороший ремонт, поменять окна, паркет, но если дом планируют снести, то зачем это делать?", -- спрашивает Татьяна. По ее словам, в таком "подвешенном" состоянии жильцы ее дома находятся уже несколько лет. Маркетолог Олег, напротив, переселяться в новый дом не хочет. Он не желает рисковать и не верит, что строители готовы задаром отдать львиную долю новых квартир жителям домов, подлежащих сносу. "Исходя из нынешних цен на квартиры, застройщику гораздо выгоднее продать жилье, нежели отдать его бесплатно, хотя это и предусмотрено законодательством", -- заявляет Олег.

По закону
В конце прошлого года парламентарии приняли Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда". Таким образом, был сделан первый шаг к началу реализации проектов по реконструкции "хрущевок". Даже экс-министр строительства, архитектуры и ЖКХ Владимир Рыбак пророчил, что 2007 год станет годом начала реконструкции "хрущевок". И торопил местные власти, чтобы те начали поиски земельных участков под строительство "стартовых" домов, в которые будут отселены жители старых пятиэтажек. Впрочем, эксперты рынка недвижимости не верят в начало реконструкции старых микрорайонов. Дескать, принятый закон ущемляет права инвесторов, которые за собственные средства должны предоставлять жилье под отселение, решать вопросы об утилизации строительного мусора и прочее.

В частности, согласно ст. 12 вышеназванного закона, реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции осуществляется только при "условии полного и предварительного возмещения потерь собственникам жилых помещений путем предоставления по их согласию другого жилья или денежной компенсации". При этом новое жилье должно предоставляться в пределах территории комплексной реконструкции и должно быть не меньше старого по площади. В случае если инвестор не может предложить жилье в пределах района, он обязан бесплатно предоставить жилье в другом районе, но по площади большее на 50%. Также застройщик должен обеспечить жильцам сносимого/реконструируемого дома транспорт и грузчиков для перевоза имущества либо компенсировать им расходы на эти цели. Тем не менее, начинать сносить "хрущевки" без утвержденной госпрограммы реконструкции устаревшего жилого фонда никто не будет. А учитывая политическую ситуацию в стране, реконструкцию домов эпохи Никиты Сергеевича снова придется отложить.

Нет интереса
Что бы ни говорили о намерениях "в этом году начать реконструировать "хрущевки"", жителям старых домов следует быть готовым к тому, что ближайшие года два ситуация не изменится. Как утверждают эксперты рынка недвижимости, вряд ли строители начнут возводить дома для отселения людей из подлежащих реконструкции/сносу зданий. Причин несколько -- сложности с землеотводом, ограниченное количество земельных участков в микрорайонах и так далее. Но самая главная -- финансовая непривлекательность. Не секрет, что инвестор всегда заинтересован в получении максимальной прибыли. И сегодня гораздо выгоднее построить и продать новую квартиру, которая на этапе строительства стоит от $1600 за 1 м2, чем отдать задаром, пусть и получив взамен земельный участок, который еще надо освободить от старого строения. И, согласно Закону Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда", за свой счет избавиться от строительного мусора.

К тому же застройщик обязан переселять жителей в новые квартиры в том же микрорайоне, где осуществляется реконструкция, что в Киеве очень затруднительно. По словам генерального директора компании VOK Development Игоря Цаленчука, реконструкция "хрущевок" сейчас непривлекательна для инвесторов, поэтому ее можно осуществить только за муниципальные или государственные деньги. Г-н Цаленчук считает, что инвестиционно привлекателен только снос "хрущевок" в центре города и строительство на их месте высотных зданий. Но… "Проблема в том, что до сноса "хрущевки" инвестор должен иметь в собственности квартирный фонд для расселения ее жильцов в том же районе, а это очень большие "замороженные" средства", -- уверен он. По его прогнозам, что-либо делать с "хрущевками" начнут лишь тогда, когда никаких других возможностей для строителей не останется. Либо когда дома сами начнут разрушаться от ветхости, и их жильцы станут сговорчивее -- не будут требовать квартиры в том же районе.

Но почему же строители--инвесторы--девелоперы предлагают городским властям один за другим проекты комплексной реконструкции кварталов? "Не для прессы" эксперты--риелторы шепотом объясняют, то зачастую истинной целью является получение посреди квартала, находящегося в центре города, участка для строительства "стартового" дома. Но не ради переселения в него жильцов из соседних "хрущевок", а для продажи возведенного жилья на свободном рынке. А там… да мало ли какой выход из такой ситуации придумают грамотные юристы. Ну, например, банкротство застройщика и продажа его активов с молотка, читай -- прекращение процедуры реконструкции квартала.

В общем, пока из слов опрошенных "Деньгами" специалистов следует один вывод: рассматривать "хрущевку" как объект инвестирования не стоит. Дальнейшая судьба этих домов, по сути, зависит от доброй воли государства и темпов дальнейшего роста цен на жилье. Даже при нынешней разнице между затратами на строительство и рыночными ценами инвесторы "крутят носом", а что же будет, если вот-вот ожидаемая коррекция рынка станет фактом?

Поэтому если "хрущевка" осталась по наследству от бабушки, можно преспокойно сдавать ее в аренду и ждать, когда государство возьмется такие дома реконструировать. А вот покупать подобную квартиру, и уж тем более в кредит -- не стоит. Жилье-то старое и в некоторых регионах оно уже помаленьку дешевеет.