Інвестиції в будівництво нерухомості годують не багатьох. На нечувані прибутки можуть розраховувати лише великі корпоративні інвестори. Значно менше грошей дістається орендодавцям житла й удачливим перекупникам житлової нерухомості. Досі пересічні громадяни були позбавлені можливості підзаробити на такій мирній діяльності, як будівництво. Головна проблема — високий поріг інвестицій у житло: купівля занепалої столичної хрущовки тягне сьогодні на $50 тис., а здавання житла у найм потребує десяток років на окупність.

Тим часом населення традиційно вважається одним з головних джерел «довгих грошей», що дозволяють інвестувати в нерухомість. За оцінками аналітиків, поза банківською системою перебуває близько 50 млрд грн. Спокусившись таким величезним ресурсом, інвестиційні компанії та компанії з управління активами (КУА), які фінансують проекти нерухомості, вирішили створити конкуренцію банківським установам, зробивши перший крок до залучення грошей населення.

Організація пайових інвестфондів для компанії з управління активами — справа вельми клопітна. Найзручніший варіант, що практикується більшістю інвесткомпаній, — створення венчурних фондів, до яких регуляторами пред’являються мінімальні вимоги щодо якості активів серед усіх інститутів спільного інвестування (ІСІ). Однак цей механізм зручний для компаній, які вважають за краще працювати виключно з корпоративними інвесторами.

Згідно із Законом «Про інститути спільного інвестування», венчурним фондам заборонено залучати кошти фізосіб. Звісно, існують механізми, що дозволяють обійти законодавчі обмеження. Адже на практиці для створення юрособи у формі ТОВ можна витратити не більш ніж $300. Якщо інвестор-фізособа бажає інвестувати, приміром, понад $10 тис., очікуючи щонайменше двозначної рентабельності, згадані витрати будуть незначними. Проте багатьом приватним інвесторам зручніше вкласти кошти у фонд нерухомості, віддавши тягар усіх організаційних клопотів КУА.

Залучати гроші населення для вкладень у нерухомість можуть лише корпоративні закриті недиверсифіковані фонди (ЗНФ). Річ у тім, що диверсифіковані фонди можуть інвестувати в житло щонайбільше 25% активів. Закон про ІСІ вимагає від них спрямовувати не більш як 5% активів коштів вкладників на купівлю нерухомості. Ще 20% коштів такий фонд може вкладати в облігації. Добре, що на ринку обертаються папери будівельних компаній.

У ЗНФ також є недоліки. Такі структури не беруть на себе зобов’язання викуповувати цінні папери у пайовиків до моменту ліквідації або реорганізації. Саме тому Законом про ІСІ фізособам заборонено бути учасниками пайових ЗНФ. Водночас такого обмеження не існує для корпоративних ЗНФ. Корпоративні фонди, на відміну від пайових, створюються у вигляді акціонерних товариств, а вкладенням накопичених ними коштів займається керуюча компанія, що дає підстави вкладникам розраховувати на додаткові гарантії збереження інвестицій.

За даними Асоціації інвестиційного бізнесу, з 170 ІСІ тільки дев’ять створені у вигляді корпоративних невенчурних фондів. При цьому два з них займаються інвестуванням коштів населення в нерухомість. У серпні розміщувати акції почав Перший інвестиційний фонд нерухомості, керований КУА «Вінко». Компанія близька до торгівців цінними паперами ІФК «Арт-Капітал». А минулого місяця залучати кошти населення почав фонд «Синергія ріал істейт». Управлятиме його грішми КУА «Кінто». Фонди мають намір акумулювати відповідно 50 і 80 млн грн. Однак стратегії вкладень фондів різні.

ПІФН буде цікавий тим, хто готовий інвестувати у проекти будівництва житлової нерухомості. Вартість однієї акції фонду — 5 тис. грн. Практично всі залучені кошти на першому етапі буде вкладено в реалізацію трьох проектів будівельної компанії «Мiсто»: зведення двох житлових будинків у Броварах і одного будинку у Вишневому. Згідно із Законом про ІСІ, корпоративний інвестиційний фонд зобов’язаний розмістити не менш ніж 70% активів фонду в цінні папери.

Цю норму Арт-Капітал виконає без особливих проблем, оскільки ІСК «Мiсто» випускає безвідсоткові цільові облігації. Звичайно, відсутність суттєвої диверсифікації вкладень криє в собі великі ризики. Однак дохідність вкладень обіцяє бути високою. Як зазначив Контрактам директор київського філіалу КУА «Вінко» В’ячеслав Масленников, рентабельність таких проектів може сягати 100%. І навіть враховуючи всі додаткові витрати і комісійні керуючої компанії, дохідність для вкладників очікується на рівні 40-50% річних.

Стратегія фонду «Синергія ріал істейт» консервативніша. Мінімальне вкладення у фонд — 10 тис. грн. Надійність, за словами експерта департаменту корпоративних фінансів КУА «Кінто» Василя Лукасевича, досягатиметься за рахунок диверсифікації активів.

Близько 70% коштів планується інвестувати в готову офісну і торгову нерухомість і тільки 30% — в девелоперські проекти. Тобто дохідність фонду залежатиме безпосередньо від потоку рентних платежів, а не рентабельності будівництва. Як зазначив експерт, диверсифікація буде забезпечена також при інвестиціях у нерухомість як у Києві, так і в регіонах. За словами Василя Лукасевича, у перші роки дохідність вкладень для вкладників може становити 20-30% річних.

Вкладення у фонди нерухомості приваблюють не тільки високою дохідністю. По-перше, такі інвестиції не пов’язані з тривалими процедурами оформлення та додатковими витратами, як у разі купівлі житла за власні кошти. Друга перевага фондів — низький поріг інвестування.

Проте навряд чи такі плюси дають підстави розраховувати на масовий приплив коштів населення у фонди нерухомості. Дохідність паю, на відміну від ставок за депозитами, — величина не гарантована. Тобто інвестор може зазнати збитків у разі несприятливої кон’юнктури на ринку нерухомості. Інша проблема — низька ліквідність акцій фондів.

Як переконують експерти КУА, через два-три роки пайові папери почнуть активно торгуватися на вторинному ринку, завдяки чому в будь-який момент можна буде повернути інвестиції, продавши пай, наприклад, у ПФТС. Проте поки що ліквідність акцій інвестиційних фондів у ПФТС невисока. І продати паї фонду буде непросто, адже фонди є закритими і до дати погашення можуть нічого не виплачувати вкладникам.

Фонд «Синергія ріал істейт», період «закриття» якого становить 15 років, залучаючи вкладників, оголосив, що запропонує інвесторам викупити акції через 4 роки після початку діяльності, а ПІФН обіцяють щоквартальне погашення акцій. Щоправда, уточнюють, що заявки задовольнять в обмеженій кількості. Недоліком фондів можна вважати й небагатий вибір об’єктів нерухомості для інвестицій. Тобто вкладникам доведеться покладатися на професіоналізм менеджменту КУА.

Проте найбільший недолік фондів — відсутність довіри населення. Природно, що за два-три місяці створити бездоганний імідж неможливо. Як показує російський досвід, не всі фонди нерухомості, що відкрилися два роки тому, принесли пайовикам очікуваний прибуток. Деяким з них вдалося забезпечити дохідність на рівні 60% річних, алеина з них зазнали збитків.

Инф. kontrakty