Самое главное преимущество аренды — земля останется объектом собственности народа

Так уже сложилось в Украине, что едва ли не единственным способом существования миллионеров является прихватывание общественного добра, или использование монопольного положения. Поэтому желание «заработать на земле» будет нарастать, хотя очевидно, что этот заработок будет иметь в основе не труд в сельском хозяйстве, а рыночные операции с землей. И здесь природа, а верующие люди говорят — Бог, сыграла с нами злую шутку, отдав в неразумные руки неоценимое сокровище — национальное богатство, которое должно служить и грядущим поколением. Но ведь многие воспринимают сокровище в буквальном смысле, как материальную ценность, которую не грех и к рукам прибрать, использовать для собственного обогащения.

Тенденции в мире, а особенно в Европе таковы, что часть сельскохозяйственных угодий, приходящаяся на одного жителя, непрестанно уменьшается. А вот общая потребность в продовольствии возрастает. По темпам развития биотехнологии опережают даже информационные. Поэтому не тяжело спрогнозировать, что цена земли будет непрестанно и достаточно быстро расти. То есть, расчет прост: чтобы обогатиться завтра, нужно уже сегодня прибрать к рукам максимальное количество сельскохозяйственных угодий.

Какова ситуация в Украине. Конституция однозначно провозглашает землю объектом права собственности украинского народа (ст. 13). С другой стороны, специально отмечено, что земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства (ст. 14). Внимательно присмотревшись к тем изменениям и новациям, которые внес в земельные отношения Земельный Кодекс, мы можем увидеть, что: 1) земля постепенно перестает быть объектом права собственности народа, а становится объектом права собственности физических и в перспективе — юридических лиц; 2) государством не разработаны средства «особой охраны» земли, а более того — успешно проталкиваются попытки преобразовать землю в обычный товар (типа сапог, цемента или муки). Для кого Конституция «не указ» (а у нас таких много), напомним еще один Документ: «Землю не можна продавати назавжди, бо вона Моя земля: ви лиш прихідьки і поселенці у мене;» (Біблія. Старий Заповіт. Книга Левітів, р. 25, вірш 23). Какой еще нужен авторитет, чтобы сделать вывод: с рынком земли нужно действовать осторожно, рационально и с мыслью о будущем.

Вдумчивый детальный анализ истории земельных отношений в Европе свидетельствует, что рынок сельскохозяйственной земли имеет право на существование, но он требует тщательного обоснования и существенных ограничений. Попытка учесть лишь наиболее существенные ограничения — запрет избыточной концентрации земли, право на землю тех, кто на ней работает, избежание создания земельных латифундий, ограничения относительно дробления земельных участков, резервирование земли для общественных потребностей и тому подобное — приводят нас к выводу, что, возможно, наиболее приемлемой основой организации рынка земель сельскохозяйственного назначения является аренда.

Аренда как способ экономических отношений, конечно, имеет свои недостатки, но в то же время и существенные преимущества. Тем не менее, две успешные не только в аграрном плане страны — Нидерланды и Израиль — построили свои земельные отношения именно на аренде. Более того, статистика свидетельствует: в Европе и Северной Америке арендные отношения постепенно вытесняют частную собственность на землю. Конечно, такие отношения, не менее, чем классические отношения собственности, требуют детального нормативного регулирования. Второе требование, которое может в Украине нивелировать что угодно — эффективная, справедливая и действенная правовая система (суд, прокуратура, исполнительная служба).

Самое главное преимущество арендной основы — земля останется объектом собственности народа Украины. Ситуацию всегда можно откорректировать с помощью нормативно-правового регулирования. Система остается справедливой относительно тех, кто работает на земле. Каждый гражданин, даже последующих поколений, получает право на землю для ведения аграрной деятельности. А длительные сроки аренды (варианты: пожизненная, 50 или 99 лет) вместе с правом на унаследование, делают для реального инвестора разницу между арендой и собственностью минимальной. Человек, не занимающийся сельскохозяйственной деятельностью, должен терять право на аренду, хотя, конечно, для любого случая должны существовать четкие процедуры.

Попробуем мысленно создать макет арендной схемы организации рынка земли. Каждый гражданин имеет право на аренду земельных участков для ведения сельскохозяйственной деятельности. Юридические лица имеют право на аренду земель сельскохозяйственного назначения. Срок и условия аренды земель юридическими лицами регламентируются специальным законом. Количество земли, пребывающее в аренде у одного лица, ограничивается (по агроклиматическим зонам). Аренда земель сельскохозяйственного назначения в пригородных зонах городов областного подчинения и выше, в природоохранительных и рекреационных зонах осуществляется согласно особой процедуры. Первоочередное право и обязательные квалификационные условия на аренду земель сельскохозяйственного назначения определяются законом. Арендованная земля не может предоставляться в субаренду.

Право аренды можно получить в наследство, на конкурсных условиях или согласно специализированным государственным программам. Арендодателем является государство в лице специально уполномоченного органа. Контроль за использованием земель осуществляют органы местного самоуправления. Арендатор выплачивает арендную плату, включающую налог на землю. Арендные платежи полностью перечисляются в местный бюджет.

Важным аспектом арендных отношений в условиях рынка должно быть принятие во внимание качественных параметров земель. Очевидно, что арендатор, который вложил в землю неотъемлемые инвестиции, должен иметь преимущество относительно продолжения сроков аренды или же увеличения площади арендованной земли. С другой стороны, арендатор, допустивший грубое нарушение правил использования земли, может потерять право аренды. Ухудшения качественных параметров земли подлежат возмещению в повышенном размере. Возможно, для этого следует использовать судебную систему и независимых экспертов с аграрного производства.

Отдельно следует проработать вопрос учета, обращения и регистрации земельных отношений и прав. Возможно, что общенациональный Земельный фонд (банк, центр, агенция) должен составлять сердцевину этой системы. Однако важно сберечь контроль со стороны местного самоуправления базового уровня, сформировать публичный характер его деятельности. Надзорный совет центральной земельной институции должен формироваться Верховной Радой, в частности — оппозицией, и другими общественными институтами. Государство должно вести определенную земельную политику, необходимую для данного периода. Для примера, при подготовке государственных программ строительства дорог необходимо сокращать сроки аренды в придорожных полосах, изымать с аренды земли в местах потенциальных сооружений и т. д. В случае увеличения спроса на землю поощрять посредством программ сельскохозяйственных пенсионеров к заблаговременному выходу на пенсию. Однако очевидно, что возможности для маневра и структурной политики при арендной организации рынка земель сельскохозяйственного назначения намного шире.

Не сомневаюсь, что предложенный вариант разрешения земельного тупика будет иметь много противников. Чем больше их будет — тем четче можно видеть «бизнесовую заинтересованность» власти и не совсем чистого бизнеса в «святой и неприкосновенной частной собственности на землю». Но имейте в виду, когда мы упустим землю в частные руки, совсем не святые и не совсем чистые, вырвать их оттуда сможет лишь революция. А то, что в случае введения рынка земли на основе права собственности, будут сохранены все подходы и методы, с которыми мы уже столкнулись во время приватизации, — почти гарантировано. Желающие заработать на земле уже с ом потирают руки — «одно только слово, а мы уже как буря — готовы!». Там, где нынче наши сертификаты на государственное имущество, там будет и наше право на землю, и общенациональный конституционный статус собственности на землю.

На очереди будет воздух. Но и к нему найдут подходы, можно не сомневаться.

Наш вариант, а вернее, макет варианта рынка земель сельскохозяйственного назначения, является необычным и сложным. А кто сказал, что решение должно быть простым? Однако мы надеемся, что хотя бы дискуссия по этому вопросу имеет право на существование.

Юрий ГУБЕНИ, доктор экономических наук, и. о. профессора, зав. кафедрой права и предпринимательства Львовского государственного аграрного университета

Инф. day