В начале марта Украинская национальная ипотечная ассоциация (УНИА) обнародовала результаты работы банков на ипотечном рынке за минувший год. Данные выглядят весьма впечатляюще. Как оказалось, на протяжении минувшего года объем ипотечного кредитования вырос почти в 3,5 раза (с 3,2 млрд. грн. до 10,6 млрд. грн.). Более чем в два раза возросла также и доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков. Так, если в начале минувшего года она составляла 3,6%, то к концу года этот показатель возрос до 7,4%. Приведенные цифры убедительно свидетельствуют о том, что в прошлом году на этом рынке произошел настоящий прорыв. И все же, несмотря на бурное развитие ипотеки, покупка нового жилья для большинства украинцев на данный момент, к сожалению, является трудно осуществимой задачей. Поскольку в настоящее время, согласно данным различных источников, позволить себе взять кредит в банке на покупку квартиры может не выше 10% населения Украины.

Другой серьезной проблемой, препятствующей более динамичному развитию отечественного рынка ипотечного кредитования, эксперты называют несовершенство законодательной базы в части обеспечения прав залогодержателей. «Ведь сегодня процедура реализации залогового права по проблемной задолженности занимает не менее года. Что, безусловно, сдерживает развитие рынка в целом. Среди прочих факторов отмечу по-прежнему низкий уровень легитимности доходов граждан Украины и, в меньшей степени, отсутствие полноценно функционирующего бюро кредитных историй», - отметил в интервью изданию «СЕЙЧАС» управляющий Киевской областной дирекции АКБ «Укрсоцбанк» Андрей Онистрат.

Помимо проблем, решение которых находится в законодательной плоскости, развитию ипотеки пока мешают и политические факторы, убежден начальник аналитического департамента УНИА Олег Киняев. «Политические риски, связанные с предстоящими выборами, не могут не влиять на стратегию работы банков с частными заемщиками. Банки вынуждены быть более осторожными при формировании своего портфеля. Можно ожидать оживления и активизации работы с физическими лицами только после окончания парламентских выборов», - отметил эксперт в своем комментарии для издания «СЕЙЧАС».

В настоящее время появилось немало разговоров о том, что разоблачение инвестиционно-строительной аферы, организованной группой компаний «Элита-Центр», сильно сказалось на объемах выдачи ипотечных кредитов населению. По словам риелторов, из-за этого, а также ввиду высоких цен на недвижимость банки начали отмечать снижение спроса на ипотечные кредиты со стороны населения. Однако сами опрошенные банкиры говорят, что подобные заявления не имеют под собой никаких оснований. Поскольку интерес инвесторов к первичному рынку недвижимости по-прежнему остается на высоком уровне и банки, осуществляющие финансирование новостроек ранее, продолжают свою деятельность на этом рынке. В то же время, г-н Киняев не отрицает, что некоторый отток клиентов с рынка кредитования первичного жилья все же наблюдается. Однако считает, что это связано, прежде всего, с юридическим несовершенством механизмов участия частных инвесторов в финансировании строительства новых многоквартирных домов. И после доработки документов девелоперами до соответствующего уровня, коммерческие банки снова продолжат кредитование этого сегмента, убежден эксперт.

Вместе с тем отечественная банковская система в целом испытывает сейчас избыток ликвидности, и предпосылок для изменения существующих тенденций нет, полагает г-н Онистрат. Ведь ипотечное кредитование по-прежнему остается для многих крупных системных банков приоритетным направлением кредитования благодаря невысокой рисковости и весьма значительной (по мировым меркам) доходности.

По словам специалистов, сейчас конкуренция на ипотечном рынке довольно высока. Об этом свидетельствует тот факт, что ставки в диапазоне от 11,5% до 12,5% годовых в долларах США сегодня предлагают сразу несколько банков. Кроме этого, приход на украинский рынок крупных западных финучреждений будет еще больше ужесточать конкуренцию между банками, что будет способствовать постепенному снижению процентных ставок. Уже в текущем году эксперты прогнозируют удешевление ипотечных кредитных ресурсов на 1,5-2%. В первую очередь это может коснуться ставок по ипотечным кредитам, выданным в евро, которые могут снизиться до 10% годовых.

На данном этапе наибольший вклад в развитие ипотечного рынка вносят следующие банки-лидеры: «УкрСиббанк», «Укрсоцбанк», «Аваль», Приватбанк, «Райффазенбанк Украина», «Правэкс-Банк», «Надра» и «Финансы и кредит». При этом первые пять банков (среди которых, кстати, остался только один, не имеющий иностранного собственника, - Приватбанк) составляют более 50% рынка ипотеки. Первые же десять банков контролируют 85% рынка. В целом же по Украине в этом сегменте сегодня работают 20-30 банков. Правда, менее крупным банкам гораздо сложнее пробиться и занять свое «место под солнцем» в этой нише. По словам г-на Киняева, конкурируя между собой, наиболее крупные банки всеми силами стараются вытеснить с рынка средние и мелкие банки, которые, в свою очередь, вынуждены искать клиентов в новых сегментах - в регионах, сельской местности, предлагая новые ипотечные продукты.

Эксперты ожидают, что в текущем году положительная динамика развития ипотечного рынка сохранится. Хотя вряд ли рынку удастся сохранить те же темпы, которые были продемонстрированы в 2005 г. Тем не менее надежда на то, что этот рынок в текущем году сможет, по крайней мере, вдвое увеличить свои объемы все же есть.

Из факторов, которые в ближайшее время будут оказывать решающее значение на украинский рынок ипотечного кредитования, специалисты выделяют снижение стоимости евровых кредитных ресурсов. Эта тенденция, по их мнению, обусловлена массовым вхождением на украинский банковский рынок крупных западноевропейских финучреждений, способных привлекать ресурсы по принципиально более низкой цене. Дальнейшее совершенствование отечественного законодательства также способно внести положительный вклад в дело развития ипотечного кредитования. В частности, г-н Онистрат уверен, что «существенного оживления рынка как с точки зрения строительства, так и с точки зрения кредитования можно было бы добиться путем либерализации законодательства в вопросах продажи земли. Но сегодня единых подходов при оценке рисков кредитования земли у украинских финансистов нет». Кроме того, определенное влияние на рынок ипотечного кредитования могут оказать и результаты приближающихся выборов.

Надежда Леонец

Инф. times.e-finance.com.ua