La guerre a considérablement affecté le marché immobilier résidentiel ukrainien, en particulier sa politique de prix et sa segmentation. À Kiev, la construction de logements de classe affaires prédomine, tandis que les complexes résidentiels bon marché (LC) se déplacent progressivement vers les banlieues. Le principal facteur influençant ce processus est la croissance des coûts de construction, qui augmentent de 16 % chaque année. Ceci est démontré par les données du ministère du Développement communautaire et territorial de l'Ukraine, enregistrées dans l'arrêté n° 1168 du 23 octobre 2024.

Parmi les principales raisons de l’augmentation des prix de la construction figurent l’augmentation du coût des matériaux de construction, l’augmentation des salaires des travailleurs et l’utilisation des dernières technologies. Il s'agit notamment de vitrages panoramiques, de systèmes de façades à charnières, de solutions énergétiques autonomes telles que des pompes à chaleur, des générateurs, des panneaux solaires, ainsi que des systèmes modernes de climatisation, de ventilation et d'aspiration centralisée.

Cependant, le coût réel de la construction est plus élevé que les chiffres officiels indiqués dans le document d’État. Selon les analystes d'UTG, les calculs doivent prendre en compte des coûts supplémentaires, notamment l'acquisition d'un terrain (qui ajoute 8 à 15 % au coût), les campagnes de marketing, l'attraction de ressources financières et l'organisation d'un service commercial. De plus, il vaut la peine d'apporter des aménagements aux espaces communs - couloirs, allées, cages d'escalier, ascenseurs - ce qui augmente le coût de 20 à 25 % supplémentaires.

La hausse des prix s’explique également par l’évolution des concepts de complexes résidentiels. Les promoteurs accordent davantage d’attention à l’espace public et aux éléments d’infrastructure, ce qui rend les complexes résidentiels plus attrayants, mais aussi plus chers. De plus, le coût est affecté par la relocalisation des résidents aisés des régions, ainsi que par les exigences accrues des acheteurs en matière de qualité des matériaux et de niveau de confort.

Les analystes du marché immobilier constatent que Kyiv et ses banlieues sont de plus en plus divisées en fonction de la classe immobilière. Les logements bon marché (classe économique et confort) se déplacent progressivement en dehors de la capitale, tandis que la part du segment affaires et premium augmente à Kiev. Cela permet aux promoteurs de fixer des prix plus élevés pour les appartements dans la capitale, compensant ainsi l’augmentation des coûts.

Parallèlement, de nouveaux promoteurs apparaissent sur le marché, proposant des appartements à des prix proches du coût de revient dans les premières phases des projets. Toutefois, ces offres sont temporaires et peuvent évoluer en fonction de l’évolution du marché et de nouvelles augmentations des coûts de construction.