Заявление Анатолия Муховикова, началь­ника ГУ земельных ресурсов, о возможности установления ки­евскими властями цен первич­ной продажи жилья, наделало шуму. И застройщики, и депута­ты Киевсовета назвали это заявле­ние, мягко говоря, безоснова­тельным.

Но многих киевлян оно на­верняка порадовало, и даже не потому, что кто-то понадеялся, что городские власти сразу зай­мутся ценами на жилье. Но мо­жет, они наконец признают, что за последние три года с ценами явно что-то не то происходит?

Как радует и то, что подоб­ных, заявлений все больше: на прошлой неделе Антимонополь­ный комитет озаботился и соби­рался заняться вопросом роста цен на жилье, министр недавно созданного Министерства стро­ительства Петр Качур тоже зая­вил об «инициативах по повы­шению доступности жилья», и даже глава «Киевгорстроя» Поляченко заметил, что цены, осо­бенно в центре Киева, слишком высокие.

И больше всего радует, что происходит это все на фоне действительно снижения цен, не обвального пока, но уже замет­ного. Не на диктофон риэлторы говорят, что продать квартиры по «августовским» ценам сейчас все труднее - покупателей стало намного меньше. Они считают, что люди наслышаны о грядущем удешевлении жилья и выжидают, поэтому риэлторам и приходится снижать цены на $2-3 тыс., что­бы побыстрее продать.

Но официально заявлять о снижении цен в этой среде, похо­же, табу: ведь коллеги заклюют. И после каждого слова о том, что цены падают, появляется целых десять о том, что они растут-рас­тут-растут, чтобы никто не за­сомневался.

Знакомый, купивший в авгус­те 1-комнатную квартиру в доме, сданном год назад на Позняках, рассказывал, как риэлтор бук­вально терроризировал его рас­сказами о том, как за неделю подскочила в цене какая-то квар­тира, и настоятельно убеждал его торопиться, чтобы успеть отхва­тить. Неделю назад он, наслу­шавшись о падении цен, ради спортивного интереса попытался выяснить, за сколько можно продать его квартиру: в агент­ствах навскидку предложили $60-61 тыс. (около 50 кв. м, 3-й этаж, минимальный ремонт). А в августе она была куплена за $63 тыс...

Что общего между рынком недвижимости и ООО «МММ»

За последние пять лет стоимость столичной недвижимости увеличилась более чем в пять раз. Эти нереальные, не соответствующие экономическому положению и социальной структуре общества темпы, убедительно сви­детельствуют: это пирамида. Рынок недви­жимости Киева стал полем, на котором вы­росла огромная финансовая пирамида. Такая же, к примеру, как знаменитое ООО «МММ» с бессмертным Леней Голубковым.

Как это делается по этапам:

1. Начинается скупка недвижимости на вто­ричном рынке. Ведь спрос диктует предло­жение. Значит, чтобы цены начали расти, необходимо повышать спрос.

2. Формируется сговор между строительными компаниями на первичном рынке и устанав­ливается новая цена (компаниям, не вступив­шим в сговор, приходится туго. Способов для этого в украинской практике миллион - от элементарного запугивания до организован­ного налогового или прокурорского террора).

3. Начинается массовое зомбирование насе­ления через СМИ о подорожании недвижи­мости из-за резкой активизации спроса на рынке. Это поднимает активность потенци­альных покупателей, и недвижимость до­рожает. На этом этапе к процессу подклю­чается средний бизнес. Скупая недвижи­мость, бизнесмены планируют получить хорошие дивиденды. Как говорится, «про­цесс пошел». Остается подливать масла в огонь путем дальнейшего повышения цен на первичном рынке и постоянными прог­нозами роста цен.

4. Когда цены вырастают настолько, что по­давляющее большинство потенциальных клиентов больше не может купить недви­жимость, начинается кампания по кредито­ванию жилья. И машина работает с новой силой.

Но в определенный момент затраты на жилье во­обще становятся совершенно несоизмеримы с дохода­ми. И даже пожизненный кредит не спасает.

Но жилье продолжает строиться прежними темпа­ми, и даже если предложение превышает спрос - цены не падают, их держат под контролем: ведь никто не хо­чет оказаться тем козлом отпущения, который окажет­ся в середине разрушенной пирамиды, а значит, рас­платится за тех, кто наверху.

Поэтому создаются искусственные очереди. Вроде как все квартиры распроданы, осталась одна-две. Од­нако дома, сдача которых состоялась год и более на­зад, несмотря на мифический ажиотаж, незаселены, стало быть, квартиры в них не проданы или не пере­проданы теми, кто купил их ради последующей нажи­вы. Но ведь их надо обогревать и охранять, и средства нужно извлекать для дальнейшего вложения...

И возникают все классические симптомы падения «финансовой пирамиды», которые мы и наблюдаем сейчас:

1. Банки сокращают кредитование под залог недви­жимости.

2. Рынок недвижимости остановливаетс. И не из-за недостатка предложения, а именно из-за недостат­ка спроса.

3. Ресурсы на содержание невостребованных новос­троек заканчиваются.

4. Все большее количество перекупщиков пытаются забрать вложенные средства, подпитывая предло­жения на рынке.

5. Начинают нервничать инвесторы. Если перекупщи­ки подорвут рынок, они могут не успеть продать свои дома. Может, стоит сорвать рынок первыми?

7. В СМИ все больше появляется доводов, которые невозможно опровергнуть, что цены держатся ис­кусственно.

8. И, пожалуй, самое главное - это то, что уже почти не осталось людей, способных купить в Киеве квар­тиру.

Так что, дорогие друзья, если вам еще не удалось купить столь желаемую недвижимость в Киеве, не расстраивайтесь. Подождите еще немного, и вы смо­жете подобрать себе то, что вам необходимо, и уже по ценам, соизмеримым с вашим доходом.

КСТАТИ

А эксперты кто?

Показательно то, что нам не удалось найти в Кие­ве ни одной независимой организации, занимаю­щейся анализом рынка недвижимости.

Источник информации для общественности -это риэлторы, застройщики и причастные к недви­жимости чиновники, но независимого эксперта днем с огнем не найти. В одном из киевских ана­литических центров нам объяснили, что зани­маться реальными исследованиями столичного рынка недвижимости невозможно - компании не предоставляют полную информацию, многие дан­ные выглядят заведомо недостоверными, и у ана­литиков нет возможности вести полноценную ра­боту. Наверное, это тот случай, когда отсутствие информации - само по себе информация.

ВЕРСИЯ

Киевские застройщики работают с рентабельностью 300%?

Видением ситуации на киевском рынке недвижимости поде­лился менеджер одного из крупных украинских банков, ведаю­щий частью счетов застройщиков (назваться отказался):

- О чем может идти речь, если киевские застройщики работают с невиданной рентабельностью - 300%? Киевские строитель­ные компании сегодня - это закрытый клановый бизнес. Я точ­но знаю, что несколько месяцев назад на столичный рынок жи­лья хотела прийти турецкая строительная компания - они гото­вы были работать с 50% рентабельности. Но их не пустили. И не пустят никого в ближайшее время. Что такое рентабельность - это соотношение прибыли и затрат. То есть на постройку жи­лого дома потратили 5-6 млн долларов, а заработали -15-18 как минимум. Конечно, они не допустят, чтобы кто-то снизил цены, зарабатывая «всего» по 3-4 млн на каждой высотке.

Что говорят застройщики

«Пусть «Жилинвест» снизит цены, а мы за ним» Тарас ЗЯБКИН,начальник отдела маркетинга «Киевгорстроя-1»:

- Такой контроль приведет к тому, что реализаторы квартир будут недостающую сумму брать «черными» деньгами. Кроме того, такие ограничение будут способствовать скупке квартир и перепродаже на вторичном рынке по завышенным ценам, и там их уже никто не сможет контролировать. Рентабельность жилых домов - не больше 20%, и это еще лучшие объекты. Все любят считать деньги в чужом кармане, но никто не знает, какие требуются затраты. «Держбуд» дает стоимость квадратного метра около 2400 грн, но это просто голая коробка - ее надо подключить к сетям, надо этот участок как-то получить, сами можете себе представить, сколько это стоит. И надо потом 10% отдать городу, 2% коммунальщикам якобы под дворницкую, которую потом все равно продадут на вторичном рынке, нужно построить школу или детский сад - в итоге получается, что квадратный метр жилья нам реально обходиться до 4 тыс. грн. Кроме того, у Киевской администрации есть возможность влиять на рынок рыночными методами, а не запретами - у нее есть большой ок на рынке - это «Жилинвест». Пусть понизят в нем цены, и рынок рухнет, и мы понизим цены вслед за ними, если все побегут покупать в «Жилинвесте», читаем в скобках - у Киевгорадминистрации, и перестанут покупать у нас. Если нам придется снижать цены, то чтобы сделать это, вернемся опять к строительству панельных домов, будем строить не в Киеве, а в Киевской области.

«Пусть власть не мешает строить - цены и упадут»

Михаил Голица, начальник ГУ жилобеспечения и глава строительной организации КП «Жилинвест»:

- В условиях рынка цены на любые товары, в том числе и на жилье, должны регулироваться только рынком. Власть, конечно, может влиять на ценовую политику в городе, но единственным способом - обьемами. Простые законы экономики: соотношение спроса и предложения. Мы должны увеличить предложение, должны строить 1,2,1,3,1,5 млн кв. м, тогда цены будут меньше. А чтобы увеличились объемы, власть должна работать. Быстрее рассматривать вопросы отвода земельных участков, быстрее проводить экспертизу, проектирование, увеличивать мощности строительных и проектных организаций, обеспечивать их механизмами и техникой. Власть может влиять на объемы нормативами, например, установить меньший процент отчислений на социальную сферу - не 10, а 5%. Ведь все отчисления, которые делаются в пользу города, закладываются строителями в цену жилья. У власти есть очень много рычагов влияния на объемы, и она их использует в последние годы.

Инф. mpravda