• Main Page / Головна
  • Newsline / СТРІЧКА НОВИН
  • Archive / АРХІВ
  • Contacts / Контакти
  • RSS feed
  • This online newspaper has been in publication since September 9, 2005
  • Плоды либерализма
    2007-05-17 11:04:26

    Ипотечный кризис в США как следствие легкодоступности жилищных кредитов

    Как сообщили недавно американские информационные агентства, из-за ипотечного кризиса в США держатели облигаций могут потерять $75 млрд. К убыткам инвесторов привели массовые невыплаты по жилищным кредитам, в результате чего стоимость некоторых крупных пакетов долгов за год уже упала на десятки процентов. Всего в США выпущено ипотечных облигаций более чем на $6 трлн. Для сравнения: государственный долг Штатов составляет $8,8 трлн.

    Если жители Украины и постсоветского пространства узнали об ипотеке лишь в последние годы, то в экономически развитых странах это давно является практически неотъемлемым атрибутом жизни. Здесь сложнее найти человека, не связанного с ипотекой, чем того, кто ею пользуется. По сути, именно ипотечное кредитование обеспечивает в США основной доход банковской системы и является стержнем американского финансового рынка.

    Дело в том, что жилье, являющееся предметом ипотеки в США, — это одновременно и средство обеспечения ценных бумаг — ипотечных облигаций. В них в США конвертируются две трети всех закладных на дома и иную жилую недвижимость. Таким образом, получается замкнутый круг. Выдав кредит заемщику под залог жилья, банк, ипотечная компания или сберегательная ассоциация эмитируют на сумму залога ипотечные облигации и перепродают их крупным финансовым институтам, чтобы сразу же получить деньги, которые опять-таки идут на выдачу ипотечных кредитов.

    В итоге в Соединенных Штатах значительная часть населения является должниками по ипотечным кредитам. Одновременно институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д.) активно вкладывают средства в ипотечные облигации. Эта система достаточно четко функционировала до последнего времени. Однако развитие ипотечного кредитования рано или поздно должно было столкнуться с проблемой неплатежеспособности заемщиков: процент невозврата по ипотечным кредитам достиг критических значений.

    Так, по последним данным, на ненадежных заемщиков, не выполняющих условия получения кредитов, приходится 20% кредитов. Невозвраты в 2006 году по этим кредитам достигли 13%. В итоге — дефолт десятков компаний, специализирующихся на ипотечном кредитовании.

    При этом нужно отметить, что подобное развитие событий легко можно было предвидеть, исходя из экономически неоправданной "легкости" ипотечного кредитования в США. В чем-то она связана с пресловутой "мобильностью" граждан этой страны: американцы легко меняют место жительства и, как правило, на новом месте приобретают жилье в кредит. Благо это необременительно и несложно — ипотечные кредиты предлагают множество кредитных учреждений. В отличие от Украины ипотечное кредитование в США не является "кабальным" и редко превышает 5% годовых. Кредиты обычно предоставляются на длительный срок, а если по тем или иным причинам заемщик не может своевременно погасить платежи, существует гибкая система рефинансирования.

    Более того, рынок недвижимости в США отличается от украинского еще и тем, что в Америке продается жилье, находящееся в ипотеке. То есть заемщик, почувствовав, что ему не по карману выплачивать кредит, может продать свою недвижимость вместе с долгом по кредиту другому лицу и переселиться в более дешевое жилье.

    Такой "либерализм" и гибкие условия решения ипотечной проблемы со временем привели к тому, что ипотечные кредиты стали выдавать "по первому требованию", без должного изучения платежеспособности клиентов. В результате жилье в кредит легко получали и те, кто расплачиваться в принципе не собирался. Поэтому количество проблемных кредитов начало увеличиваться, как снежный ком, провоцируя лавину дефолтов.

    Естественно, подобное сразу же отразилось на курсе облигаций, которые выпускались под ипотечные закладные и обращались на рынке. В одночасье ипотечные ценные бумаги упали в цене, превратившись в крайне рисковый инструмент для вложения денег. Косвенно ипотечный кризис уже сказался на местном рынке недвижимости: чтобы компенсировать потери от невозвратов кредитов, банки и ипотечные компании начинают реализовывать заложенное жилье, чем создают дополнительное предложение и толкают цены вниз.

    Ситуация на американском рынке ипотечного кредитования может сказаться и на других рынках, прежде всего, в экономически развитых странах. Однако в Европе ситуация смягчается относительно скромными по сравнению с США масштабами развития ипотеки и малой востребованностью ипотечных облигаций со стороны инвесторов. Кроме того, в Европе ипотечные кредиты выдают не с такой легкостью, как в США, и стараются тщательнее проверять платежеспособность потенциальных заемщиков.

    Совсем иное дело — российский и украинский ипотечные рынки. Здесь пока банки практически не эмитируют ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. С другой стороны, поскольку ипотека начала развиваться сравнительно недавно, отсутствуют и массовые неплатежи по жилищным кредитам: они могут появиться лишь в случае, если экономическая ситуация начнет существенно ухудшаться. Поэтому, если у нас в стране и произойдет обвал ипотечного рынка, то по причинам, имеющим мало общего с американской ситуацией.

    Самое вероятное, что может произойти в постсоветских государствах, — это падение цен на недвижимость из-за упавшего спроса, который, вполне возможно, наконец иссякнет при ухудшении экономических условий и повышении цен выше разумных пределов. Действительно, какой смысл идти в "банковскую кабалу" ради сомнительных квадратных метров "второй свежести", если они дорожать не будут, а возможно и подешевеют, и со временем на них можно будет поднакопить деньги?

    С другой стороны, цены на рынке недвижимости в Украине таковы, что можно выбирать: либо взять кредит $150 тыс. на 15 лет под 5% годовых и купить себе скромную виллу в Калифорнии с видом на океан, либо взять те же $150 тыс. на те же 15 лет, но уже под 20% годовых и купить однокомнатную квартиру на Харьковском массиве Киева с видом на мусоросжигательный завод. Отсюда следует вывод, что еще одной причиной обвала украинской либо российской ипотеки может быть переориентация молодых перспективных заемщиков на рынки других стран. Тем более США и Европа все охотнее берут специалистов из СНГ, а не из Азии.

    Что же касается перспектив американского ипотечного рынка, то его нынешний кризис, скорее всего, пойдет ему только на пользу. Рынок очистится от мусора ипотечных бумаг, а банки и ипотечные компании вновь ужесточат требования по кредитованию жилья.

    Владимир ЦХВЕДИАНИ

    Инф. "versii">versii

    e-finance.com.ua

    Увага!!! При передруку матеріалів з E-FINANCE.COM.UA активне посилання (не закрите в теги noindex або nofollow, а саме відкрите!!!) на портал "Фінансові новини E-FINANCE.COM.UA" обов'язкове.

    WARNING! When reprinting materials from E-FINANCE.COM.UA, it is mandatory to include an active link (not closed in noindex or nofollow tags) to the portal "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" that remains open.

    WARNUNG!!! Beim Nachdruck von Materialien von E-FINANCE.COM.UA ist ein aktiver Link (nicht geschlossen in Noindex- oder Nofollow-Tags, sondern offen!!!) zum Portal „Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA“ obligatorisch.

    OSTRZEZENIE!!! Podczas przedrukowywania materialow z E-FINANCE.COM.UA, aktywny link (nie zamkniety w tagach noindex lub nofollow, ale raczej otwarty!!!) do portalu "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" jest obowiazkowy.

    Внимание!!! При перепечатке материалов с E-FINANCE.COM.UA активная ссылка (не закрытая в теги noindex или nofollow, а именно открытая!!!) на портал "Финансовые новости E-FINANCE.COM.UA" обязательна.

    E-FINANCE.COM.UA
    E-mail: info@e-finance.com.ua

    © E-FINANCE.COM.UA. Усі права захищені. При використанні інформації в електронному вигляді активне посилання на e-finance.com.ua є обов'язковим. Думки авторів можуть збігатися з позицією редакції. За зміст реклами відповідальність несе рекламодавець. Права на інформацію належать e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Alle Rechte vorbehalten.
    Bei der Nutzung von Informationen in elektronischer Form ist ein aktiver Hyperlink zu e-finance.com.ua erforderlich. Die Meinungen der Autoren stimmen möglicherweise nicht mit der redaktionellen Haltung überein. Für den Inhalt der Anzeigen ist der Werbetreibende verantwortlich. Die Informationsrechte liegen bei e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. All rights reserved.
    When utilizing information in electronic format, an active hyperlink to e-finance.com.ua is required. The opinions of the authors may not align with the editorial stance. The advertiser is responsible for the content of advertisements. Information rights belong to e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Wszelkie prawa zastrzeżone.
    Podczas korzystania z informacji w formacie elektronicznym wymagane jest aktywne hiperłącze do e-finance.com.ua. Opinie autorów mogą nie pokrywać się ze stanowiskiem redakcji. Za treść ogłoszeń odpowiada reklamodawca. Prawa informacyjne należą do e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Все права защищены.
    При использовании информации в электронном формате активная гиперссылка на e-finance.com.ua обязательна. Мнения авторов могут не совпадать с позицией редакции. Рекламодатель несет ответственность за содержание рекламных объявлений. Права на информацию принадлежат e-finance.com.ua.