Как решать проблемы с банком в трудных кредитных ситуациях?

Французский публицист Тристан Бернар утверждал, что занимать деньги надо только у пессимистов — они заранее знают, что им не отдадут. Банки в этом смысле к пессимистам не относятся — они, скорее, реалисты и прекрасно понимают, что среди клиентов, одолживших у них деньги на машину или квартиру, всегда найдутся те, кто по объективным или субъективным причинам не сможет рассчитаться. Для непосвященного проблема невозврата сводится к одному — должник теряет залог (чаще всего то имущество, под покупку которого он брал кредит), а банк этот залог продает и возвращает свои деньги. На самом деле все гораздо сложнее и для банка, и для должника…

Сразу замечу, что невозвраты кредитов существуют повсюду в мире, и на развитом Западе дела обстоят не лучше (а то и хуже), чем у нас. К примеру, в США в конце 80-х годов недвижимость вдруг резко упала в цене, и начался банковский кризис, вылившийся в потери $150 млрд. Из кризиса помогла выйти поддержка Федеральной резервной системы — в банковскую систему попросту вливали деньги, иначе ее было не спасти. В 90-е годы имел место мощнейший финансовый кризис в Финляндии: там после резкого падения цен на недвижимость остановилась вся банковская система. Кстати, неизвестно, чем еще обернется нынешний кризис на рынке недвижимости в США и Великобритании.

При этом надо понимать, что на Западе совершенно другая психология жизни: там все живут в долг и работают для того, чтобы этот долг погашать. Поэтому, если меняются условия на рынке труда и наступает массовая безработица, процент невозврата кредитов может увеличиваться в разы.

В отличие от Запада, в Украине перспектива "невозвратного бума" зависит от того, как будут вести себя банки и какую политику изберет Нацбанк. Видя рост величины проблемных кредитов, НБУ может ужесточить требования к классификации кредитов и к размерам создаваемых под них резервов. Это заставит банки проводить более взвешенную кредитную политику, и потому объем потенциальных невозвратов будет уменьшаться. Но это на макроуровне.

Что же касается уровня рядового заемщика, то, приобретая квартиру по ипотеке, он берет на себя многолетние обязательства перед банком, выполнить которые иногда значительно сложнее, чем получить одобрение кредитного комитета. Ведь необходимо ежемесячно (в строго определенный день) вносить платежи в счет уплаты основного долга и процентов по кредиту. В большинстве случаев вы можете внести деньги наличными на счет в отделении банка-кредитора или безналичным переводом из другого банка (например, дав поручение бухгалтерии работодателя ежемесячно переводить определенную сумму по указанным реквизитам). Главное, чтобы ко дню очередного платежа на вашем текущем счете была необходимая сумма. При необходимости надолго уехать, на счет кладут сумму, достаточную для погашения нескольких ежемесячных платежей. Иначе за просрочку начисляется штраф.

Если у ипотечного заемщика сложилась трудная жизненная ситуация (увольнение с работы, например), следует в первую очередь обратиться в банк-залогодержатель квартиры и объяснить ситуацию, написав заявление на отсрочку уплаты платежей. Если вы потеряли работу, вопрос о дальнейшей судьбе кредита банк будет рассматривать в индивидуальном порядке. Однако большинство банкиров уверено, что их клиенты востребованы на рынке труда, поэтому и поиск новой работы не займет много времени. В отдельных случаях кредиторы готовы пойти на снижение ежемесячного платежа или даже на предоставление заемщику "кредитных каникул".

После рассмотрения заявления кредитным комитетом банка чаще всего принимается решение приостановить платежи в срок до 2—3 месяцев. Таким образом, у заемщика банка появляется возможность найти новое место работы и возобновить ежемесячные выплаты по кредиту. Банки редко отказывают в данной просьбе клиенту — им легче приостановить платежи, чем начинать процесс реализации объекта залога. Поэтому заемщику лучше до получения кредита спросить у сотрудника банка — есть ли у них такая практика "приостановки" и как они отнесутся к такой просьбе.

Если же должник не хочет больше платить по кредиту или просто желает продать заложенную квартиру, он должен получить на это разрешение банка и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Как правило, банки не возражают против добровольной продажи заложенной квартиры, естественно, при условии погашения кредита.

Варианты погашения кредита могут быть следующие. Первый — в момент сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя раскладываются в две ячейки. По итогу регистрации сделки деньги из одной ячейки (кредит и проценты по нему) забирает сотрудник банка, а из другой (разницу между первоначальной и продаваемой стоимостью) забирает продавец, теперь уже бывший заемщик. Второй — банк не соглашается на вышеописанные условия, и продавец заложенной квартиры ищет покупателя, который готов будет погасить кредит и внести деньги в кассу банка. Но в этом случае надо быть готовым к тому, что стоимость квартиры окажется ниже рыночной.

Когда все процедуры пройдены, банк должен будет написать официальное письмо-уведомление в территориальное управление Минюста Украины о том, что кредит погашен, банк не имеет претензий и не возражает против снятия залога и продажи квартиры. В договоре купли-продажи квартиры будет обозначено, что на момент сделки квартира находится под залогом в конкретном банке, но на основании вышеуказанного уведомления банка залог снимается и право собственности переходит к покупателю как необремененное.

Существует также вариант реализации жилья в случае, если заемщик не платит по кредиту и не обращается в банк с желанием реализации заложенной квартиры. Если график платежей нарушается регулярно, дело может дойти до судебного разбирательства и обращения взыскания на предмет залога, то есть на квартиру заемщика. В основном кредиторы стараются решать дело мирно, однако имеются и случаи доведения дела до суда. В данном случае банк направляет официальное уведомление заемщику об обязательном досрочном погашении кредита, в случае неудовлетворения которого залогодержатель вынужден будет реализовать квартиру в судебном порядке.

После вынесения судом решения о реализации заложенного имущества с торгов в дело включаются судебные исполнители, которые описывают имущество, находящееся в квартире, выселяют заемщика, и квартира поступает на реализацию с торгов. Во время этого процесса неудачливый или неаккуратный должник может добровольно вывезти вещи, а также сам участвовать в аукционе. Прежде чем начинается аукцион по продаже квартиры, обозначается ее стартовая стоимость и публикуется объявление о проведении аукциона в прессе. При этом победивший на аукционе станет собственником квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности, оплаты кредита и издержек банку и, если будет необходимо, разницы бывшему собственнику квартиры.

Конечно, на практике все это довольно непросто: сложно выписать зарегистрированных людей, если квартира является единственным местом проживания заемщика. Но все эти моменты уже будет рассматривать суд до вынесения решения. А вообще же, если заемщик не может или просто не хочет больше платить по кредиту, совет — не бояться и не скрываться, а сообщить о своем решении специалистам банка.

Решить проблемы с банком в более серьезных ситуациях (например, при потере трудоспособности или внезапном появлении законных владельцев недостаточно "чистой" в юридическом отношении квартиры) призвано ипотечное страхование. То есть в случае чего за вас с банком рассчитается страховщик. Но для этого необходимо сотрудничать со страховой компанией, страхующей титульные риски.

Пожалуй, самые серьезные проблемы возникают при расторжении брака, если супруги выступали созаемщиками по ипотечному кредиту. Решение вопроса дальнейших расчетов по кредиту и раздела заложенного имущества напрямую зависит от позиции банка-кредитора. Для разводящихся супругов может быть предоставлена возможность переоформления долга с солидарного на индивидуальный: кредитный комитет банка оценивает платежеспособность того заемщика, который собирается взять на себя обслуживание долга. Если ее сочтут недостаточной, то в переоформлении кредита будет отказано. В таком случае клиенты — бывшие супруги могут либо оставаться созаемщиками, договорившись об условиях погашения, либо досрочно рассчитаться по кредиту и делить уже не обремененное залогом жилье.

Однако в большинстве случаев возможности перевода долга нет — бывшие супруги остаются солидарными заемщиками, поскольку при выдаче кредита банк принимает во внимание совокупный доход семьи. Невозможен и раздел имущества: при отсутствии брачного контракта супруги на период действия кредитного договора остаются равноправными собственниками приобретенной квартиры. Отчуждение доли в праве на квартиру возможно только при погашении всех имеющихся обязательств перед банком.

Естественно, каждый заемщик стремится выплатить долг как можно быстрее, однако это лишает кредитора довольно существенной части дохода — ведь он рассчитывает еще несколько лет или месяцев получать с заемщика проценты. По этой причине в большинстве банков существуют моратории на досрочное погашение и штрафы. Ипотечными программами предусмотрены и ограничения на размер внеочередной выплаты. Тем не менее, довольно значительная часть кредитов гасится раньше срока. Чаще — весной, когда ряд граждан получают годовые бонусы. Кроме бонусов, часто срабатывает и фактор "черной зарплаты": на досрочное погашение могут направляться неподтвержденные доходы, которые не учитываются при расчете срока кредита.

С автокредитами все проще. На первый взгляд. Украинские банки охотно выдают автокредиты, считая их низкорискованным видом вложений. Невозврат по "классическим" автокредитам в большинстве банков составляет менее 1%. Во-первых, автомобиль, хоть и находится в распоряжении клиента, является залогом до момента полного погашения кредита. В случае неспособности заемщика отдать долг или проценты по нему банк просто забирает автомобиль себе. Во-вторых, договор предполагает заключение страховки (взнос составляет, как правило, 10% от суммы кредита). Если с предметом залога что-либо случится, банк все равно получит возмещение. В итоге банк закладывает в ставку гораздо меньшие риски и автокредит значительно дешевле рискованных стандартного ипотечного и автоэкспресс-кредита.

Но есть нюансы, которые заключаются в наличии сугубо мошеннических схем, к которым прибегают некоторые заемщики в процессе получения кредитов на приобретение автомобилей. Вот несколько примеров. Заемщик, желая помочь знакомому, оформляет кредит на себя и передает приобретенный автомобиль по доверенности третьему лицу. Знакомый, который обещал аккуратно погашать кредит, исчезает. Человек, на которого кредит оформлен, полностью несет ответственность за невозврат кредита. Последствия таких необдуманных действий весьма неприятны: звонки на работу, домой, визиты туда сотрудников службы безопасности банка, штрафы и увеличивающийся размер задолженности. Никогда не стоит забывать, что отвечает за кредит всегда человек, на которого этот кредит оформлен, причем отвечает своим имуществом, а иногда и свободой.

В некоторых случаях мошенники действуют следующим образом: выставляют на продажу автомобиль, приобретенный в кредит, по цене ниже рыночной, чтобы продать как можно быстрее. Покупатель, радуясь выгодному предложению, может не обратить внимания на следующее: сделка осуществляется при помощи оформления генеральной доверенности или используется дубликат технического паспорта. Когда новый владелец автомобиля захочет снять с учета автомобиль по генеральной доверенности и переоформить на себя право собственности, может оказаться, что этот автомобиль — "кредитный" и является предметом залога банка. В таком случае банк имеет полное право изъять этот автомобиль у нового владельца.

Один из характерных примеров — мошенничество сотрудников автосалонов. Благонадежный клиент подает заявку на предоставление кредита, кредитный консультант салона, получив из банка положительное решение, сообщает потенциальному заемщику, что в кредите ему отказано. Подделав подпись клиента, салон получает на свой счет перечисления из банка, а кредит оформляется на человека, который ушел с отрицательным ответом. Мошенничество раскрывается, когда в банк не поступают платежи по кредиту, и сотрудники банка связываются с человеком, который подавал заявку и получил "отрицательное" решение. Такие действия подпадают под Уголовный кодекс.

Вячеслав БУТКО

Инф. "versii">versii