ТРЕСК НЕДВИЖИМОСТИ

Мировая экономическая теория имеет в своем арсенале весьма занятный эмпирический индекс Эндрю Лоуренса, в 1999 году доказавшего, что между строительством небоскребов и бизнес-циклами существует определенная устойчивая взаимосвязь. Лоуренс, проанализировав экономическую историю ХХ века, пришел к интересному выводу.

Упрощенно он выглядит так: небоскребы начинают строить во время экономического бума — наличия дешевых денег, недооцененной недвижимости и инвесторов, ищущих достойного применения имеющимся ресурсам. Заканчивается строительство во время финансовых кризисов, когда лопаются пузыри на рынках недвижимости, ценных бумаг, банковских услуг, на фоне роста инфляции и падения спроса на жилые и нежилые помещения.

В качестве примеров Лоуренс приводит сооружение в Нью-Йорке 47-этажного Зингер Билдинг и 50-этажного Метрополитен Лайф Билдинг, строительство которых было начато в начале века и закончено соответственно в 1908 и 1909 годах на фоне биржевой и финансовой паники 1907 года, по итогам которых была создана Федеральная резервная система США (ФРС США).

Далее в качестве примеров следуют строительство в том же Нью-Йорке Трамп Билдинг, Крайслер Билдинг, Эмпайр Стэйт Билдинг, начатых на фоне экономического бума середины 20-х годов и завершившихся в 1930–1931 годах во время Великой депрессии. Лоуренс упоминает и строительство Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, законченного в 1972-1973 годах во время мирового взлета цен на нефть и начавшейся стагфляции, а из последних примеров — возведение в Малайзии Петронас Тауэрс, окончившееся в 1997 году во время азиатского финансового кризиса.

Многие проезжали мимо московского делового центра «Сити», а некоторые там даже бывали или работали. Известно, что там ведется строительство башни «Федерация», призванной стать самым высоким зданием Европы высотой, если со шпилем, в 506 м. Так вот, по планам строительство планируется завершить в I квартале 2010 года. Это может означать, что настоящий кризис начнется в России в следующем году. (Кстати, на фронтоне «Федерации» красуется аббревиатура генерального партнера строительства «ВТБ»).

Впрочем, оптимистично настроенные официальные лица настаивают, что мировой финансовый кризис обойдет Россию стороной, а потому, мол, не надо сеять панику.

Идя на поводу у представителей различных ветвей власти, в этом материале мы не будем называть ни конкретных сроков снижения цен на жилую и коммерческую недвижимость, ни размеров падения, ни очередности разорения девелоперов. Представим сложившуюся ситуацию, а читатель сам сделает выводы.

МОМЕНТ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ИСТИНЫ

Собственно, панику сеют не экономисты, а журналисты, действующие в интересах (на выбор) ЦРУ, Моссада, российского населения. Вот лишь некоторые материалы о нелегкой доле девелоперов, опубликованные на прошлой неделе.

Понедельник, 29 сентября 2008 года.

В «SmartMoney» анализируются причины, по которым недвижимость в обозримом будущем должна подешеветь. Сгруппируем их так.

Причина первая. Нехватка средств у застройщиков, сопряженная с невозможностью перекредитоваться и необходимостью возвратить краткосрочные кредиты. В тексте приводится пример группы компаний «ПИК», проведшей, кстати, в 2007 году довольно успешное IPO, по результатам которого капитал группы увеличился на $1,9 млрд. Сегодня рейтинговое агентство Fitch помещает рейтинг группы под наблюдение с возможностью снижения до «негативного» и связано это в первую очередь с тем, что до конца этого года группа должна рассчитаться по значительное доле взятых кредитов (более точные цифры будут представлены ниже). И если с поставщиками стройматериалов еще можно рассчитаться бартером, то есть построенными квартирами (с дисконтом как минимум в 10%), то с банками этот номер не проходит — банк торгует деньгами и только ими.

Причина вторая. Частные инвесторы, вложившиеся в строительство жилья, но в условиях срыва сроков строительства, стремящиеся избавиться от недостроенных активов с еще большей скидкой, нежели сами застройщики.

Причина третья. Покупатели квартир по ипотеке. Положение потенциальных заемщиков было достаточно подробно рассмотрено в материале «Гвозди в гроб ипотеки«, поэтому еще раз на этом вопросе останавливаться не будем. Скажем лишь, что Morgan Stanley утверждает, что в России в сегменте экономкласса жилье по ипотеке приобретали 85% покупателей, а бюро недвижимости «Агент 002» дает еще большую цифру — 95%.

Кроме того, есть расчеты «Фосборн Хоум», свидетельствующие, что сегодня для покупки квартиры в Москве стоимостью $700 000 (средняя «трешка» эконом-класса) заемщик должен располагать 20% этой суммы (без первоначального взноса кредиты больше не дают) и доходом не ниже $ 12 500 в месяц. «Радует» и сумма ежемесячного платежа по такому кредиту — $6200. Для покупки же самой дешевой однокомнатной квартиры семейный доход должен составлять не меньше $4 500 в месяц.

Причина четвертая. Вторичный рынок, в принципе ориентирующийся на первичный, начинает жить собственной жизнью. В настоящее время предложение на вторичном рынке превышает спрос на 20%, а концу года эта разница достигнет 50%. Доля квартир, реализуемых с дисконтом, в эти дни доходит до 25%.

Но это в Москве. В регионах снижение цен на вторичном рынке приобретает массовый характер. Например, в Нижнем Новгороде цены опустились в среднем на 5-10%, в Самаре — на 10%, в Перми — на 15%. Заметим, что снижению цен на «вторичке» противостоят так называемые «тихие» инвесторы, которые приобретали жилье либо для обеспечения себе достойной старости, либо — для сохранения сбережений на «черный день», либо — для получения рентного дохода. У таких владельцев жилья поводов выставлять свои метры на продажу естественно нет.

Вторник, 30 сентября 2008 года.

В «Независимой газете» выходит текст, в котором предсказывается падение цен на московскую недвижимость предположительно на 25%. Аргументы следующие.

Среди предлагаемых на вторичном рынке квартир 57% куплено менее года назад, то есть на рынок выходит инвестиционное жилье. (Средний срок выхода жилой недвижимости на повторную продажу в Москве составляет 8,6 лет). По данным все того же «Агента 002» в предпоследнюю неделю сентября цены на квартиры экономкласса упали на 2,2%, а предложение в этом сегменте увеличилось на 9,7%. Немалую долю владельцев вновь появившихся предложений составляют все те же девелоперы, выставляющие на продажу наиболее ликвидные квартиры, что связано с невозможностью рефинансирования краткосрочных кредитов и необходимостью получения финансовых ресурсов.

Другие эксперты этого материала прогнозируют снижение цен от 5-10% при торге до 20-25% на всем рынке, пока же наблюдается банальная стагнация или затишье. Инвестиционные и прочие владельцы недвижимости выжидают, как будут развиваться события, надеясь на неоднократно случавшиеся в прошлые годы прецеденты временного торможения роста цен с последующим их возобновлением.

Пятница, 3 октября 2008 года.

В «Коммерсанте» появляется аналитический материал банка «Ренессанс капитал», в котором пересматривается в сторону понижения стоимость акций публичных девелоперов. При этом, как отмечают сами исследователи, пересмотр связан «с плохой конъюнктурой рынка и проблемами самой отрасли: повышением ставок по кредитам для девелоперов с 10% до 20% годовых, замораживанием проектов и прогнозируемым падением цен на недвижимость».

Представим некоторые результаты переоценки в табличном виде.

Таблица 1

Переоценка стоимости акций некоторых публичных девелоперов
Компания
Цена до пересмотра, $
Цена после пересмотра, $
Рекомендация банка
Рыночная капитализация на 30.09.08 г., $млн.

ГК ПИК
34,9
18,5
Покупка
2 565

AFI Development
10,8
6,6
Покупка
891

Система-Галс
12,9
3,6
Держать
200

Mirland Development 
13,8
5,9
Держать
356

ОПИН
317
236
Держать
2 282

Источник: «Ренессанс Капитал»

Как видно из данных таблицы 1, акции практически всех девелоперских организаций пересмотрены в сторону в среднем двукратного понижения. Исключение составляет Инвестиционно-девелоперская группа «ОПИН», специализирующаяся на строительстве и управлении коттеджными поселками в Подмосковье («Павлово», «Большое Пестово», «Лукино») и в Тверской области ( «Большое Завидово»).

Но «ОПИН», что называется, особый случай. Во-первых, компания является структурным подразделением группы «ОНЭКСИМ», во-вторых, значительная часть финансирования поступает из аффлированного «Росбанка», в-третьих, губернатор Тверской области имеет тесные связи с группой «ОНЭКСИМ», в-четвертых, земельный банк компании позволит ей спокойно работать еще не одно десятилетие, в-пятых, в собственности «ОПИН» находится одна из крупнейших мировых компаний каркасно-панельного домостроения «Viceroy Homes Limited».

И все же общий вывод однозначен: девелоперские компании переживают далеко не лучшие времена. И подтверждение этому выводу обнаружилось в тот же день.

Пятница, 3 октября 2008 года.

«Ведомости» публикуют выдержки из еще одного доклада «Ренессанса» «Method in the Madness», в котором предрекают банкротство мелких девелоперов и жизнеустойчивость девелоперов крупных, которые будут вынуждены продать часть своих земельных банков, заморозят некоторые проекты, но все же смогут перекредитоваться, пусть даже на более жестких условиях, а после прохождения «трудных времен» вновь устремиться к вершинам прибылей. Тем не менее, к началу 2009 года цены на жилую недвижимость могут упасть на 15-20%, а затем возобновить рост на 5-7% в год.

Посмотрим на некоторые финансовые показатели девелоперских компаний (таблица 2).

Таблица 2

Некоторые финансовые показатели российских девелоперов
Компания
Доля краткосрочной задолженности на конец 2008 г., в %
Соотношение заемных и собственных средств на конец 2008 г., в %
Доля законченных объектов в чистых активах, в %
Доля строящихся объектов в чистых активах, в %

ГК ПИК
67,8
55,5
0,4
68,8

AFI Development
41,5
33
2,2
88,3

Система-Галс
6,8
199,7
10,8
59,6

Mirland Development Corp.
55,6
28,4
20,4
16,0

ОПИН
27,0
10,7
4,3
53,3

Ср. показатель
39,7
65,5
7,6
57,2

Источники: данные компаний, «Ренессанс капитал», собственные расчеты.

Как видно, доля краткосрочной задолженности у исследуемых компаний составляет в среднем около 40%, при этом до конца года больше других должен все тот же «ПИК» (в абсолютных цифрах — $515 млн).. «Система-Галс», несмотря на то, что заемные средства превышают ее собственные в три раза, в этом году должна вернуть всего $75 млн. Больше «Системы-Галс» должен только «ОПИН» ($100 млн)., а AFI Development и Mirland Development до конца года вообще ничего не должны.

Нет сомнений, что и «Система-Галс», входящая в АФК «Система», и «ОПИН», входящий в ОНЭКСИМ, смогут рефинансировать свои обязательства, а наибольшие трудности ожидают группу «ПИК», которая, скорее всего и станет первым камнем ценовой лавины. Об этом свидетельствует не только значительная задолженность, которую необходимо вернуть до конца года, но и наименьшее число законченных объектов в активах (во всех случаях при рассмотрении чистых активов недостающие до 100% активы — не что иное как планируемые объекты).

В целом положение всех рассматриваемых компаний незавидное, так как на достройку объектов им необходимо финансирование, взять которое даже под 20% в настоящее время проблематично. Но не бросать же начатое. Отсюда вывод: в ближайшие месяцы первичный рынок жилья начнет задавать тон в увеличении предложения жилой недвижимости, что неизбежно повлечет снижение цен на квартиры и на первичном, и на вторичном рынках.

На сколько снизятся цены? Большинство экспертов сходятся во мнении, что на 20-25%. Однако как это часто бывает, эксперты могут быть чересчур оптимистичными, что отчасти объясняется их ангажированностью, отчасти — нежеланием сеять панику, дабы не оказаться крайними при последующих «разборах полетов».

МОСКВА. СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА

Нет ничего удивительного в том, что регионы начинают сыпаться раньше. Если на тамошних рынках жилья функционируют местные застройщики, шансов на рефинансирование, а тем паче, на получение новых кредитов у них не в пример меньше, чем в Москве.

Москва же пока стоит, о чем говорят данные сентябрьского исследования рынков жилья, проведенные независимым аналитиком Бекетовым.

Некоторые итоги его исследования представлены в таблице 3.

Таблица 3

Исследование вторичных рынков типового жилья Москвы и Московской области в сентябре 2008 года
Показатель
Данные
Изменение за месяц, в %
Изменение за 2008 г., в %

Москва

Средняя цена предложения 1 кв. м, в $
7507
+2,8
+35,8

Объем вторичного рынка, ед.
19145
+15,3
+143,2

Московская область

Средняя цена предложения 1 кв. м, в $
3518
+2,7
+30,9

Объем вторичного рынка, ед.
6552
+15,3
+154,5

Источник: www.arn.ru

Как видно, в сентябре предложение на вторичном рынке и в Москве, и в области возросло одинаково — на 15,3%. Однако на ценах это пока никак не отражается.

И еще одна любопытная деталь: за январь-август этого года в Москве введено в действие всего 68,8% жилых домов по сравнению с тем же периодом прошлого года, а по сравнению с итогами 2007 г. — всего 42,9%. Причин множество. Тут и исчерпание свободных площадей под застройку, и предел возможностей строительного комплекса, и финансовый кризис девелоперских компаний, и неэффективное руководство городских властей. Однако факт есть факт: объем предложения на первичном рынке в этом году резко сократится.

И все же пузырек сдувается. Посмотрим, как громко он хлопнет.

P.S. Согласно последнему исследованию Бекетова за период с 29.09.08 по 03.10.08 включительно объем рынка «вторички» в Москве увеличился на 4,4 %, а средняя цена предложения 1 кв. метра уменьшилась на 0,3%.

http://newsland.ru