• Main Page / Головна
  • Newsline / СТРІЧКА НОВИН
  • Archive / АРХІВ
  • Contacts / Контакти
  • RSS feed
  • This online newspaper has been in publication since September 9, 2005
  • Рынок офисной недвижимости Украины: тренды, динамика, перспективы
    2013-04-21 19:40:00

    Значительный объем новых офисных площадей, появившихся на рынке в 2012 году, потребует времени на поглощение. В текущем году усилия собственников действующих объектов будут направлены, прежде всего, на сохранение существующего пула арендаторов

     

    Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Украины в 2012 году составил порядка $600 миллионов (инвестиционные сделки, исключая приобретение активов для собственных нужд и приобретение земельных участков), что является наивысшим показателем за последние пять лет. Тем не менее, это абсолютно не означает, что инвестиционная привлекательность рынка коммерческой недвижимости Украины значительно улучшилась. В частности, продажа ТРЦ Ocean Plaza ($350 миллионов) составила порядка 60% от всего объема инвестиционных транзакций. Об этом Delo.UА сообщили в Colliers International, пишет delo.ua

     

    Ставки капитализации в 2012 году находились в рамках ожиданий конца 2011 года и составили 10,5-12,5% для офисного и торгового сегментов и 11,5-14,0% для складского сегмента.

     

    При отсутствии экономических и политических потрясений в Украине в 2013 году ставки капитализации останутся на прежнем уровне.

     

    Для сравнения, инвестиции в коммерческую недвижимость России в 2011 году находились на уровне около $10 млрд. В 2012 году было инвестировано порядка $7 млрд. В 2013 году эксперты ожидают, что объем инвестиций будет на уровне не менее $7-8 млрд. Большинство сделок будет заключаться в торговом и офисном сегментах. Однако российский рынок также ожидает, что особенностью следующего года станет возрастающее количество сделок в складском сегменте.

     

    Рынок офисной недвижимости

    Общее предложение классифицируемых офисных помещений в Киеве в 2012 году увеличилось на 12% по сравнению с 2011 годом, превысив 1,4 млн. кв. м.

     

    Поглощение офисных помещений снизилось на 20% по отношению к 2011 году и составило 135 тыс. кв. м.

     

    В 2012 году выход на рынок нового предложения привел к росту уровня вакантности в офисном сегменте с 13,5% до 16,8%*. На протяжении 2012 года базовые арендные ставки оставались на прежнем уровне и на конец года составили: $27-38 за м2 в месяц для помещений класса А и $17-23 за м2 в месяц для помещений класса В.

     

    *При расчете вакантности учитывался БЦ "Торонто" (36 000 м2). Без учета помещений БЦ "Торонто" уровень вакантности на рынке составил бы 14,7%.

     

    Основной спрос на классифицируемые офисные помещения в 2012 году формировался компаниями IT-сектора (35%), а также компаниями торгового (20%) и финансового (11%) секторов. Среди тенденций 2012 года следует отметить увеличение спроса со стороны представителей IT-сектора (с 21% в 2011 году до 35% в 2012 году) и торговли (с 5% до 20%), в то время как спрос со стороны финансового (с 20% до 11%) и медиа (с 14% до 2%) секторов сократился в 2012 году.

     

    Большая часть транзакций в офисном сегменте в 2012 году произошла в результате переезда. В конце года на долю таких транзакций приходилось порядка 74% общего объема арендуемых или купленных офисных помещений. Среди основных причин сохранения этой тенденции на протяжении последних лет можно назвать следующие: желание арендаторов улучшить качество помещений, оптимизировать затраты на аренду офисов, консолидировать свои офисы в одном здании или увеличить занимаемую площадь.

     

    Согласно исследованию Colliers International, проведенного во второй половине 2012 года среди арендаторов офисных помещений в Европе, несмотря на суровый экономический климат Еврозоны, крупные арендаторы учитывают влияние качества офиса и его местоположения на усиление своих конкурентных позиций, привлечение и удержание персонала, а также повышения лояльности клиентов.

    Опрос также показал, что офисный рынок Европы находится на стороне арендатора. Рост уровня спроса на арендуемые офисные помещения замер в ожидании улучшения экономических условий, что будет оказывать давление на владельцев офисных зданий. В результате, офисный рынок Европы останется благосклонным к арендатору в 2013 году.

     

    В то же время умеренный спрос на качественные офисные помещения, с одной стороны, и замедление темпов строительства в Европе — с другой, может привести к дисбалансу спроса и предложения на офисном рынке региона. Соответственно, предпосылки для значительного снижения уровня арендных ставок отсутствуют, а долгосрочный прогноз для европейского рынка, в целом, остается благоприятным.

     

    "Мультинациональные компании, арендующие офисные помещения в Киеве разделяют позицию европейских коллег. Они не готовы идти на компромисс, радикально сокращая расходы и ухудшая условия работы своих сотрудников. Таким образом, они демонстрируют приоритетность интересов сотрудников и роль качественного офисного пространства в вопросе привлечения и удержания персонала. Основными критериями при выборе нового офисного помещения остаются: высокое качество технического оснащения здания, удобное местоположение, транспортная доступность, наличие инфраструктурных объектов и профессиональное управление зданием", — говорит управляющий директор Colliers International в Украине Александр Носаченко.

     

    2012-й год ознаменовался заключением крупнейшей сделки аренды за всю историю офисного рынка Украины. Мировой лидер в сфере производства телекоммуникационного и цифрового медиаоборудования, компания Samsung, арендовала порядка 20 тыс. кв. м в БЦ 101 Tower (ул. Л. Толстого, 57).

     

    На сегодняшний день, эта сделка аренды является самой значимой в истории рынка профессиональной офисной недвижимости Украины. Примечательно, что арендатор расширяет площадь офисных помещений в более чем два раза, что свидетельствует о степени уверенности лидера IT-индустрии, компании Samsung, в долгосрочных перспективах своего бизнеса в Украине.

     

    Прогнозы рынка офисной недвижимости Украины

    В течение 2013-2014 годов ожидается значительное новое предложение в офисном сегменте Киева. При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных на этот период офисных зданий, на рынок выйдет около 260 тыс. кв. м новых офисных помещений. При этом прогнозируется сохранение тенденции увеличения доли класса А в общем предложении с 19% до 25%.

     

    С учетом сокращения спроса в 2012 году на 20% по сравнению с предыдущим годом и консервативных макроэкономических прогнозов, существенного повышения спроса на офисные помещения в будущем периоде не предвидится.

     

    В перспективе полутора-двух лет, возможен рост уровня вакантности на фоне ожидаемого значительного объема нового предложения и относительно консервативных экономических прогнозов. Данные факторы, в будущем, потенциально могут оказать определенное понижающее давление на уровень арендных ставок.

     

    Однако динамика арендных ставок во многом будет определяться действиями девелоперов основных крупных офисных проектов, планируемых к вводу в эксплуатацию в 2013-2015 годах.

     

    В силу конкуренции между крупными качественными проектами, некоторые девелоперы могут проявлять демпинговые действия, обваливая тем самым рынок. В этом случае в перспективе 2013-2014 годах возможно снижение арендных ставок.

     

    Если же девелоперы примут во внимание нормальную мировую практику, когда крупные проекты (от 40 тыс. кв. м) заполняются постепенно и достигают 100% заполняемости через два-три года после запуска в эксплуатацию, а значит не будут проявлять панические настроения и демпинговать, то рынок постепенно "переварит" нововведенное предложение, и арендные ставки сохранятся на прежнем уровне.

     

    Учитывая существующий, а также прогнозируемый объем нового предложения офисных помещений в Киеве, в перспективе 2013-2014 годов ожидается сохранение "рынка арендатора": арендодатели, вероятнее всего, будут вынуждены изменить типовые условия договоров аренды и критично пересмотреть свои позиции по удержанию старых и завоеванию новых арендаторов.

     

     

    e-finance.com.ua

    e-finance.com.ua

    Увага!!! При передруку матеріалів з E-FINANCE.COM.UA активне посилання (не закрите в теги noindex або nofollow, а саме відкрите!!!) на портал "Фінансові новини E-FINANCE.COM.UA" обов'язкове.

    WARNING! When reprinting materials from E-FINANCE.COM.UA, it is mandatory to include an active link (not closed in noindex or nofollow tags) to the portal "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" that remains open.

    WARNUNG!!! Beim Nachdruck von Materialien von E-FINANCE.COM.UA ist ein aktiver Link (nicht geschlossen in Noindex- oder Nofollow-Tags, sondern offen!!!) zum Portal „Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA“ obligatorisch.

    OSTRZEZENIE!!! Podczas przedrukowywania materialow z E-FINANCE.COM.UA, aktywny link (nie zamkniety w tagach noindex lub nofollow, ale raczej otwarty!!!) do portalu "Finansovi novony E-FINANCE.COM.UA" jest obowiazkowy.

    Внимание!!! При перепечатке материалов с E-FINANCE.COM.UA активная ссылка (не закрытая в теги noindex или nofollow, а именно открытая!!!) на портал "Финансовые новости E-FINANCE.COM.UA" обязательна.

    E-FINANCE.COM.UA
    E-mail: info@e-finance.com.ua

    © E-FINANCE.COM.UA. Усі права захищені. При використанні інформації в електронному вигляді активне посилання на e-finance.com.ua є обов'язковим. Думки авторів можуть збігатися з позицією редакції. За зміст реклами відповідальність несе рекламодавець. Права на інформацію належать e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Alle Rechte vorbehalten.
    Bei der Nutzung von Informationen in elektronischer Form ist ein aktiver Hyperlink zu e-finance.com.ua erforderlich. Die Meinungen der Autoren stimmen möglicherweise nicht mit der redaktionellen Haltung überein. Für den Inhalt der Anzeigen ist der Werbetreibende verantwortlich. Die Informationsrechte liegen bei e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. All rights reserved.
    When utilizing information in electronic format, an active hyperlink to e-finance.com.ua is required. The opinions of the authors may not align with the editorial stance. The advertiser is responsible for the content of advertisements. Information rights belong to e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Wszelkie prawa zastrzeżone.
    Podczas korzystania z informacji w formacie elektronicznym wymagane jest aktywne hiperłącze do e-finance.com.ua. Opinie autorów mogą nie pokrywać się ze stanowiskiem redakcji. Za treść ogłoszeń odpowiada reklamodawca. Prawa informacyjne należą do e-finance.com.ua.

    © E-FINANCE.COM.UA. Все права защищены.
    При использовании информации в электронном формате активная гиперссылка на e-finance.com.ua обязательна. Мнения авторов могут не совпадать с позицией редакции. Рекламодатель несет ответственность за содержание рекламных объявлений. Права на информацию принадлежат e-finance.com.ua.