Как стало известно «Эi», датский банк Nykredit намерен предложить пулу региональных украинских банков технологию облигационного рефинансирования ипотечных кредитов. Мелкие банки получат возможность конкурировать с крупными на рынке ипотеки.

Управляющий директор датского банка Nykredit Нилс Торслев намерен предложить банкам — ам Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) — технологию рефинансирования ипотечных кредитов с помощью облигаций. В принципе, предложенная датчанами система обеспеченных облигаций (covered bonds) полностью соответствует нормам Закона «Об ипотечных облигациях». Все дело в ноу-хау по преодолению проблемы потенциальной неликвидности рынка ипотечных облигаций (жилищные кредиты нестандартизированы, банки не могут выпускать значительные объемы эмиссий ипотечных ЦБ.— Авт.) и в экономии на расходах на эмиссию ЦБ.

Датчане предлагают региональным ипотечным кредиторам основать ипотечную компанию, под брендом которой будут предоставляться кредиты на приобретение недвижимости в границах регионального присутствия каждого из банков соучредителей. Кредиты должны быть стандартизированы, чтобы их можно было объединить в пулы, под рефинансирование которых можно будет сразу выпускать ипотечные облигации. По мере накопления нужных объемов кредитных пулов на балансе «коллективного» финучреждения (инвесторов интересуют выпуски от $100 млн.— Авт.) оно будет осуществлять выпуски облигаций и концентрировать у себя обеспечение в виде кредитных портфелей.

Чтобы инвесторов заинтересовало предложение ипотечных облигаций от консорциума украинских банков, Nykredit (имеет максимальный кредитных рейтинг от мировых агентств) предлагает участие капиталом в создании ипотечного финучреждения. Кроме того, датчане предлагают украинским финансистам взять на вооружение их технологии скоринга и финансового анализа. Дескать, чтобы снизить и стандартизировать риски ипотечного кредитования, которые могут возникать в зависимости от региональной специфики в деятельности того или иного кредитора. Аналогичные схемы рефинансирования Nykredit сейчас реализует в Норвегии и Мексике.

Украинские банкиры пока размышляют над предложением датских банкиров. Председатель правления Икар-банка Константин Гнедов назвал его «интересным, но требующим детального анализа». Аналогичного мнения придерживается и исполнительный директор УНИА Антон Сергеев. Однако долго размышлять банкирам не придется. Дело в том, что крупные банки сейчас активно пытаются запустить другую схему — американскую систему секьюритизации ипотечных активов MBS (сравнительный анализ двух этих систем «Эi» делали в №283). Эти банки обладают достаточным объемом ресурсов, чтобы делать это самостоятельно. Мелким же банкам путь к рефинансированию ипотеки через MBS заказан. Если они совместно не начнут реализовывать схему рефинансирования ипотеки через обеспеченные облигации, крупные конкуренты выдавят их с рынка.

Однако на пути у банков, желающих работать с обеспеченными облигациями, есть одно препятствие — требования регулятора. По словам Олега Колесника, гендиректора КУА «ВИП» (входит в группу Первого инвестиционного банка), нормативная база НБУ не позволяет банку, эмитирующему ипотечные облигации, улучшать свои финансовые показатели (правда, до конца года НБУ обещает урегулировать эту проблему.— Авт.). «Растут объемы резервов, ухудшаются нормативы ликвидности. Чтобы банки заинтересовались системой облигационного рефинансирования, многие регуляторные акты НБУ нужно пересматривать»,— говорит г-н Колесник. По его словам, из-за нормативных коллизий средние банки пытаются создавать дочерние ипотечные компании. Они должны предлагать мелким банкам продавать свои ипотечные пулы и выпускать в их обеспечение облигации.

Однако это не самый лучший вариант для банков, считает специалист по ипотеке проекта ЕС «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине» Лайф Андерсен. «Во-первых, эта схема является одной из самых дорогих. С поправкой на страновые риски Украины бумаги, эмитированные ипотечными компаниями, не будут пользоваться спросом у инвесторов, а для банков рефинансирование окажется слишком дорогостоящим»,— говорит консультант. Кроме того, не следует забывать, что американская система секьюритизации разработана для рефинансирования жилищных кредитов невысокого качества. Поэтому изначально предусматривает значительные расходы на надзор и контроль над пулами рефинансированных кредитов. «В Украине львиная доля всех жилищных кредитов — очень высокого качества, так как привлекать банковские займы могут только обеспеченные люди»,— говорит г-н Андерсен. — Качество кредитов ухудшится лет через 10-15, тогда будет целесообразным использовать систему секьюритизации MBS».

Понятно, что с мнением европейских экспертов в США не согласны. Как стало известно «Эi», Украинская национальная ипотечная ассоциация сейчас разрабатывает проект рефинансирования ипотечных кредитов через механизм закладных, поддержать который обещает МФК. Проведена и необходимая работа с ГКЦБФР и Минфином. Вся процедура выпуска и оборота закладных должна быть полностью согласована надзорными органами уже в июне.

Инф. e-finance.com.ua