Понятие девелопмента зародилось в Украине относительно недавно, но сама эта деятельность существует уже около 8 лет.
Развитие девелопмента в Украине можно разделить на несколько этапов.

Первый этап – до 2001 года – времена массовой приватизации, когда ценность земли как товара никем не воспринималась. «Земля – это сложный продукт, требующий больших инвестиций, которых на тот момент в Украине не было», – рассказывает Виталий Бойко, заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия», специализирующейся на полном сопровождении девелоперских проектов. Не будучи востребованной, земля была очень дешевой – 50-60 долларов США за кв. м, при этом большим спросом пользовались существующие здания, которые использовались для переоборудования под коммерческие помещения.

«Недвижимость создавалась на собственные средства, в редких случаях на кредитные, которые были очень дорогими. В связи с этим у девелоперов была одна цель – максимальный доход», – обясняет Виталий Бойко. Поэтому первый этап развития девелопмента в Украине можно охарактеризовать как создание недорогих, быстро окупаемых объектов коммерческой недвижимости на основе реконструкции старых производственных помещений.

Второй этап можно обозначить с 2001 года, когда началось развитие коммерческой недвижимости. Объектов под редевелопмент уже практически не осталось, все, что можно, было перестроено под объекты коммерческой недвижимости. Поэтому девелоперы обратили свое внимание на земельные участки, имеющие выгодное расположение. Рост спроса на землю привел к увеличению ее стоимости. «На конец 2005 года цена земли составляла 100-150 долларов за кв. м или 1-1.5 млн. долл. за гектар в зависимости от месторасположения», – рассказывает В. Бойко. Цели девелопмента на этом этапе оставались прежними – максимальный доход. Традиционная западная схема девелопмента, когда сетевой девелопер создает недвижимость с целью ее последующей продажи инвестору, у нас еще не работала, поскольку в Украине отсутствовали институциональные инвесторы.

Кредитные средства оставались дорогими, 90% проектов реализовывались на собственные средства. Поэтому основной целью девелопера была быстрая окупаемость – не более 3-4 лет. Однако каждый новый проект становился сложнее и качественней – с учетом возрастающей конкуренции. Именно в тот период зародилась необходимость маркетинговых исследований при разработке объектов коммерческой недвижимости, возник спрос на консалтинговые услуги. «Без маркетинговых исследований победить конкурентов становилось все сложнее, появились иностранные инвесторы, для которых этот фактор становился одним из основных, свидетельствующих о правильности и успешности проекта», – говорит Виталий Бойко.
Таким образом, второй этап развития девелопмента в Украине был переходным периодом от некачественных объектов к современным торговым и бизнес-центрам, создание которых базируется на маркетинговой обоснованности.

С 2006 года начался третий этап в развитии девелопмента в Украине, который можно назвать этапом инвесторов. Внимание иностранцев к Украине растет, о чем свидетельствует сумма покупок украинской недвижимости. «Именно этот период мы можем назвать началом новой эпохи, когда появился ажиотаж среди иностранных инвесторов, заинтересованных в покупке украинской недвижимости. В основном это иностранные сетевые девелоперы и фонды, – говорит Виталий Бойко. – Высокая заинтересованность иностранных инвесторов вызвана благоприятностью рыночной среды. Новых объектов очень мало, вводятся они медленно, что связано, в основном, с отсутствием финансирования. На почве дефицита площадей, отсутствия конкуренции и растущего спроса увеличиваются и цена. По некоторым показателям дороговизна офисных помещений и ставка аренды в ТЦ Киева достигает уровня Москвы. Именно в таких условиях легче всего занять свою нишу, поэтому инвесторы так стремительно ринулись в Украину».

Сегодня украинский девелопер несколько иначе относится к своему бизнесу. «Он понимает, что рано или поздно иностранные инвесторы, одолев все административные преграды, зайдут на украинский рынок. Поэтому уже сейчас он стремится создать продукт, который можно будет максимально быстро продать. Спрос на готовые проекты растет, изменяется подход девелопера к качеству проекта и увеличивается спрос на консалтинговые услуги», – отмечает Виталий Бойко. Тем не менее, новая недвижимость появляется очень медленно. Основная причина этого – отсутствие финансирования. «К примеру, в 2005 году в Украине должно было появиться 127 тыс. кв. м торговой недвижимости в составе ТЦ, появилось всего 20 тыс. кв. м, на 2006 г. было заявлено почти 300 тыс. кв. м, на самом деле появится не более 40-50 тыс.», – считает Виталий Бойко.

Таким образом, для развития украинской недвижимости необходим хороший финансовый толчок. Поэтому будем надеяться, что третий этап девелопмента завершится большими финансовыми вливаниями в недвижимость Украины, и мы сможем достигнуть уровня европейских стран по уровню насыщенности торговыми и офисными площадями.


По информации компании
«Украинская торговая гильдия»

Инф. utg