Рынок торговой недвижимости Украины продолжает развиваться медленными темпами. В первойине 2006 года в Киеве открылось только два торговых центра общей площадью 17 500 кв. м. Во втором полугодии прогнозируется открытие еще двух: ТРЦ «KOMOD» и ТЦ «Киянка» общей площадью 20 тыс. кв. м. Для активного развития розничной торговли этого мало. Потенциальный спрос на торговые площади в Киеве, по подсчетам консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» составляет 200-250 тыс. кв. м.

Многие объекты торговой недвижимости остаются замороженными на неопределенный срок. Основная причина этого – отсутствие финансирования. «К примеру, в 2005 году должно было появиться 127 тыс. кв. м торговой недвижимости в составе ТЦ, а появилось всего 20 тыс., на 2006 год было заявлено почти 300 тыс. кв. м, а реально появится не более 50 тыс. кв. м», – говорит Виталий Бойко, заместитель генерального директора компании «Украинская торговая гильдия».

Что же тормозит развитие этого сегмента рынка? Основной проблемой является отсутствие инвестиций в новые проекты. При этом у владельцев собственных средств не хватает, проектное же кредитование пока в стране не развито. В то же время основными источниками инвестиций в развитие объектов недвижимости на рынке Украины могут выступать иностранные девелоперы, банки, фонды и др.

Иностранные инвесторы и сетевые девелоперы, к сожалению, до сих пор не могут должным образом активизировать свою деятельность на рынке Украины, потому что нет рынка земли, и их все еще пугают сложности и сроки согласования проектов, составляющие от 1,5 до 3 лет. «Единственным быстрым путем вхождения в Украину для иностранных инвесторов является реализация проекта совместно с украинским партнером, который является владельцем земли и берет на себя все вопросы согласования проекта, – говорит Виталий Бойко. – Однако инвестор может предоставить финансирование за определенную долю в доходах – до 51%. Это конечно не очень выгодно для собственника, но здесь есть и свои плюсы. Если это опытный инвестор, он может стать гарантом не только обеспечения финансирования проекта, но и его завершения».

Инвесторами могут выступить крупные украинские структуры и иностранные инвесторы, способные могут дать 100% финансирования. «В нашей базе имеются сведения о 100 физических и юридических лиц, которые способны и хотят финансировать украинскую недвижимость», – отмечает Виталий Бойко. – Иностранные инвесторы могут осуществить полное ведение проекта, чего не способны сделать украинские».

Следующим источником финансирования являются банки. Во всем мире девелопмент осуществляется на основе банковского кредитования. К сожалению, проектное кредитование в Украине по-прежнему не развито в связи с рядом причин, связанных с основными требованиями банка к заемщику, в частности, относительно наличия 150-200% обеспечения кредита. К сожалению, украинские девелоперы в большинстве случаев не соответствуют этим требованиям.

«Одним из основных требований банков является обеспечение проекта, которого чаще всего ни у кого нет, потому что земля обычно отводится на общество с ограниченной ответственностью и право ее аренды не может быть залогом для обеспечения», – говорит Виталий Бойко. – Поэтому банки идут на финансирование очень медленно, путем поиска компромиссных решений в отношениях с девелопером». В целом же украинские банки не стремятся кредитовать проекты без обеспечения землей в собственности.

На что еще обращает внимание банк? «Прежде всего, на собственника, должно быть его личное поручительство, что он будет в проекте от А до Я.», – говорит Виталий Бойко. – Далее смотрят на генподрядчика. По мнению банков, намного проще работать с иностранными генподрядчиками, т. к. они берут на себя ответственность по цене, срокам строительства и т.д. И конечно же, обращают внимание на консультанта, сопровождающего проект».

Рынку цивилизованной недвижимости в Украине всего 5 лет, Поэтому немногие компании прошли этапы девелопмента больше, чем один раз. «Практически все работают с девелоперским проектом впервые и не знают большинства вопросов, с которыми столкнутся в будущем», – отмечает Виталий Бойко. Эти нюансы может знать лишь опытный консультант, имеющий многократный опыт сопровождения проектов в различных сегментах рынка недвижимости.

«Для консультанта очень важна история выполнения обязательств, т.е. насколько обещания и прогнозы консультанта совпадают с результатами его работ. На этот факт банки также обращают внимание при принятии решения о выдаче кредита», – подчеркивает Виталий Бойко.

Еще одним плюсом для консалтинговой компании в глазах банка является возможность полного сопровождения проекта. На западе один проект обычно сопровождает 5-10 консультантов, каждый из которых отвечает за свое направление: консультант по парковке, консультант по инженерии и т. д. К сожалению, на молодом украинском рынке еще нет такого количества специалистов. Поэтому, если консультант способен отвечать за несколько направлений, то это является его преимуществом. Подобных компаний на рынке Украины пока мало.

В целом же банковское кредитование как один из источников финансирования девелоперских проектов в Украине еще не развит. По словам Виталия Бойко подобных кредитов в Украине выдано не более 10. Получить кредит под проект со сроком окупаемости более 5 лет или под проект нового подтипа недвижимости, успешной реализации которого на рынке еще нет, практически нереально. «Также очень сложно получить финансирование, если проект реализуется без маркетинговых исследований, потому что маркетинговое обоснование является для банка один из главных факторов, что является нормой на западе», – дополняет Виталий Бойко.

Большинство банков готовы выдавать менее рискованные кредиты, например под оборудование, в этом случае выдается до 90% его стоимости. «Однако существенно помочь проекту подобные кредиты не могут, потому что благодаря этому можно получить не более 25% необходимых инвестиций», – считает он.

Одним из способов получения денег является продажа существенной части проекта «якорям» или будущим торговым операторам. Однако такой путь может нести угрозу как для площадей, с которыми отдельный владелец может сделать, что угодно, так и для целого объекта, который рано или поздно будет выставлен для продажи институциональному инвестору. «Наличие нескольких владельцев объекта недвижимости сразу сокращает круг возможных покупателей», – отмечает Виталий Бойко. – Поэтому мы не рекомендуем такой способ привлечения средств в проект».

Еще одним источником финансирования могут выступить инвестиционные фонды, однако на них пока мало кто рассчитывает. «Иностранные фонды интересуются только готовой недвижимостью и заходят на самых поздних стадиях реализации проекта. А украинские фонды, хоть и динамично развиваются, но пока еще предоставляют лишь небольшие суммы, не способные обеспечить полное финансирование объекта», – подчеркивает он.
В целом украинский рынок недвижимости переживает острый дефицит финансирования. По подсчетам «Украинской торговой гильдии», для реализации существующих проектов коммерческой недвижимости в стране необходима сумма в 3 млрд. долларов США.

Чтобы найти выход из этой ситуации, специалисты «Украинской торговой гильдии» разработали схему финансирования девелоперских проектов. «Сегодня есть два эффективных способа продвижения проекта, имеющего проблемы с финансированием, – говорит Виталий Бойко. – Первый – это продажа проекта. В этом случае есть две категории покупателей: инвесторы и сетевые девелоперы. Именно им сегодня можно продать качественный продукт, который находится на этапе «участок-концепция-проект-разрешение на строительство», за 20-25% от инвестоемкости всего проекта. Этот путь мы рекомендуем собственнику для получения быстрых денег. Второй путь состоит в том, чтобы взять в партнеры сетевого девелопера, отдав взамен контроль над проектом. Сейчас для этого наилучший период. Украина уже перешагнула порог бедности и остается пустым рынком с точки зрения конкуренции. Наша страна находится во временной нише, за которую иностранцы готовы платить. Поэтому они входят в проекты, имеющие разрешение на строительство, чтобы сэкономить 2-2,5 года и успеть занять свою нишу до того, как обострится конкуренция».

В то же время в Украине нет сильного национального девелопмента, который завоевал бы большую часть рынка, как это произошло в России.

«В 2008 году ситуация изменится, возрастет конкуренция, банки обратят внимание на строительную отрасль и начтут ее кредитовать, вырастет себестоимость строительства, упадут ставки аренды, появится опытный украинский девелопер, который сегодня только развивается, уменьшится интерес к иностранцам, потому что все можно будет осуществлять своими силами. Поэтому сейчас в Украине сложилась уникальная ситуация, и всем нашим партнерам мы рекомендуем воспользоваться ею и максимально использовать нахлынувший иностранный капитал для создания качественной, современной и высокодоходной недвижимости», – подытожил Виталий Бойко.

По информации компании
«Украинская торговая гильдия»

Инф. utg