Зарегистрирован законопроект о продаже государственных участков исключительно на аукционах

Депутат Верховной Рады, глава фракции Соцпартии Василий Цушко предлагает парламенту разрешить продажу свободных от застройки земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, исключительно на земельных торгах.

В Верховной Раде зарегистрирован законопроект «Об особенностях оборота земельных участков, которые находятся в собственности государства, территориальных общин, юридических лиц и граждан, которые являются собственниками земельных участков сельскохозяйственного назначения».
Автор проекта уверен в исключительно положительных последствиях будущего документа. По мнению Цушко, закон позволит урегулировать земельный рынок, улучшить инвестиционный климат в стране, избежать дальнейшей тенезации сектора и чрезмерной концентрации земельной собственности в частных руках.

Основная идея документа — ввести обязательную продажу государственных наделов исключительно с аукциона. В законопроекте говорится, что реализация земли в условиях конкуренции позволит определить покупателя, который предложит продавцу наиболее выгодные условия.

«Как известно, в законодательстве стран с рыночной экономикой различают понятия «гражданско-правовое» и «рыночное» обращение земельных участков. В первом случае переход надела из рук в руки проходит на основании купли-продажи, обмена, дарения, аренды, передачи земли по наследству. Однако большинство из таких соглашений не являются рыночными в узком понимании этого слова. Рыночными считаются гражданско-правовые соглашения, которые предусматривают переход прав на землю от одного лица к другому на основе соотношения спроса и предложения. Если собственник дарит надел своему близкому лицу, то ни даритель, ни одариваемый не заинтересованы в выявлении рыночной цены земли, поскольку для заключения договора дарения им это просто не нужно. Однако если одно лицо продает земельный участок другому, то продавец заинтересован в получении максимально высокой цены, а покупатель — в минимальной стоимости. Таким образом, именно на основе соглашений купли-продажи формируется рыночная цена. Государство, экономика которого базируется на основах рыночных отношений, заинтересовано в формировании реальных цен на такой ресурс, как земля, поэтому стимулирует именно рыночное обращение участков», — говорит Цушко в пояснительной записке к законопроекту.

Следует отметить, что рыночное обращение земли может происходить на основе двух видов гражданско-правовых соглашений: договора купли-продажи и договора аренды. В первом случае, отмечает автор документа, происходит переход права собственности, во втором — права пользования.

«Именно эти два вида гражданско-правовых договоров обеспечивают функционирование двух относительно самостоятельных сегментов земельного рынка: земельных участков (для получения их в собственность) и аренды земель (для обретения во временное платное пользование). Соответственно первый сегмент позволяет определить уровень цен на отчуждаемые земельные участки, второй — размер арендной платы», — объясняет депутат.

Вместе с тем он уточнят, что аренда земель регулируется одноименным законом от 1998 года, поэтому предлагаемый законопроект не распространяется на регулирование арендных отношений. Другими словами, проект закона о рынке земель призван регулировать переход права собственности на участки на основе договоров купли-продажи.

Впрочем, добавляет Цушко, документ повлияет и на содержание других договоров, на основе которых происходит переход права собственности, — обмен, дарение, пожизненное использование, передача в залог, наследование.

«Дело в том, что на основе соотношения спроса и предложения сформируются рыночные цены на землю, которые потом будут применяться и для регулирования нерыночного обращения участков — определения экспертной оценки земли, уплаты государственной пошлины», — говорится в пояснительной записке.

Таким образом, в случае одобрения законопроекта парламентом рыночное обращение земельных участков будет происходить на основании одного вида гражданско-правовых соглашений — договоров купли-продажи. Все другие виды договоров, когда права собственности на землю переходят от одного лица к другому, будут отнесены к гражданско-правовому виду обращения земельных участков, например, договор обмена или дарения.

Законопроектом установлено, что граждане и юридические лица, которые являются собственниками земельных участков, имеют право продать их любым способом: или через земельный аукцион, или непосредственно определенному лицу.

Документ также регулирует особенности продажи земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного агропроизводства, а также покупки участков иностранными государствами, иностранными юридическими лицами.

Что же касается свободных от застройки земельных участков государственной или коммунальной собственности, то они могут отчуждаться исключительно на конкурентной основе, то есть на земельных торгах, говорится в проекте закона.

«Именно продажа земельных участков на конкурентной основе дает возможность обнаружить покупателя, который предложит продавцу наилучшие условия продажи», — говорится в записке.

В связи с этим большое количество статей законопроекта посвящено вопросам проведения земельных торгов. Предполагается, что они могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Процедура их проведения выписана детально, что, по мнению автора текста, обеспечит соблюдение прав и законных интересов как продавца, так и покупателя. Впрочем, на всякий случай законопроект определил ответственность лиц за нарушение земельного законодательства.

Законопроект также устанавливает обязательность информирования общественности о продаже земельных участков, которые находятся в государственной и коммунальной собственности. Сами торги могут проводиться не ранее 30 дней с момента опубликования в печати официального объявления, содержащего описание реализуемого надела. Также обязательным условием продажи участка является установления его рыночной стоимости путем проведения экспертной денежной оценки независимым экспертом. При этом стартовая цена не может быть ниже экспертной денежной оценки.

Кроме того, законопроект воссоздает и детализирует положения Земельного кодекса Украины о преобладающем праве на приобретение надела. Эта норма обязывает продавцов сельскохозяйственной земли предварительно информировать об условиях конкурса.

Следует отметить, что предложенный Цушко законопроект — не единственный профильный документ, ожидающий своей участи в парламенте.
Ранее с инициативой урегулировать земельные отношения выступил депутат Валерий Писаренко из фракции Блока Юлии Тимошенко. Его коллега Богдан Губский предложил Верховной Раде разрешить органам местного самоуправления распоряжаться землями госсобственности вместо региональных госадминистраций. А Игорь Криль из блока «Наша Украина», наоборот, хочет поручить согласование выделения и продажи земли, находящейся в госсобственности, областным администрациям. Ныне это прерогатива районных госадминистраций.

А пока законодательный орган лишь собирается приступить к модернизации земельного законодательства, орган исполнительный действует. На днях Кабмин решил приватизировать предприятия вместе с земельными участками, на которых они расположены, уже в 2006 году.

Как сообщила председатель Фонда госимущества Валентина Семенюк, также являющаяся ом СПУ, соответствующий документ уже утвержден правительством. Она допустила, что практическая реализация такого положения «может привести к некоторому затягиванию с выставлением новых объектов на конкурсы».

Напомним, прежнее правительство также выступало за приватизацию предприятий, особенно расположенных в крупных городах, вместе с земельными участками для увеличения объема поступлений. Однако на практике эта идея не была реализована. По мнению экспертов, для ее осуществления ФГИ и правительству необходимо получить поддержку у местных властей, от которых во многом зависит успех этого начинания.

Иван Коваль

Инф. kv