Украинцев изрядно испортил «квартирный вопрос». А особенно – его цена, которая в последнее время одних ввергает в недоумение, а других – заставляет действовать.
 
Стимуляторов для повышения цен на жилье в последнее время действительно несколько. Один из них - номинальные доходы населения, которые и в самом деле растут высокими темпами. К примеру, их прирост составил: в 2005 году – 38%, в 2004 – 27%, в 2003 – 15%. Реальные доходы (с поправкой на инфляцию) также увеличиваются. Это не может не повлиять на повышение спроса на жилье и, следовательно, на рост цен. К тому же, все большее число украинцев пасуют перед ом приобретения квартиры в кредит.

Еще одна немаловажная причина повышения стоимости жилья – недостаточные объемы его строительства. Рост предложения не поспевает за увеличением спроса, что создает предпосылки для соответствующей ценовой динамики.

В России точно такая же проблема - с неподдающейся здоровой логике дороговизной недвижимости. Для сравнения: высокие цены на жилье в Москве связаны с увеличивающимся спросом на квартиры, а «для его удовлетворения необходимо строить и строить», как говорит мэр Лужков. Говоря сленгом российских экспертов – рынок недвижимости существенно перегрет. Причем, в обеих странах рекорды бьют цены именно на столичное жилье. Если в Киеве квартиры предлагают по $2-3 тыс. за 1 кв. м., то в Москве уже никого не шокируют и $10 тыс. за метр (квартира в сотню квадратов – миллион долларов!..).

Будоражит умы экспертов и предположение о сговоре среди участников рынка недвижимости. В России такая версия исследовалась работниками генеральной прокуратуры. Однако почти никаких результатов прокурорские проверки не дали. По той причине, что тайных соглашений среди такого большого количества задействованных физических и юридических лиц быть не может.

Главная же причина нынешнего неудержимого роста цен на жилье - не в каком-то криминальном сговоре. И даже не в недостатке предложения, как уверяет Юрий Лужков. Объяснение данного уникального явления, наблюдающегося, кстати, столь ярко только в некоторых государствах бывшего СССР (больше всего – в России и в Украине), нужно искать совсем в другой плоскости. А для этого требуется все же более внимательно присмотреться к составу участников рынка жилья. Кто именно продает и покупает жилье, и с какой целью это делает?

При попытке разобраться с данным вопросом и откроются, на первый взгляд, странные вещи. Выяснится, что многие из украинских (и российских) покупателей квартир и домов вовсе не нуждаются в улучшении своих жилищных условий и не собираются жить в приобретенных апартаментах. В чем же дело? Почему до ины случаев покупки жилья (по сведениям киевских экспертов в сфере недвижимости) осуществляется сегодня не для использования по прямому назначению, а для последующей перепродажи?

Ответ в цифрах, обозначающих определенную тенденцию последних шести лет. Рост цен на жилье, после их падения в связи с финансовым кризисом 1998 года, начался со второго полугодия 2000 года. За 5 лет – до конца 2005 года – цены увеличились по Украине в 5-7 раз, что соответствует 40-45% в год. А теперь сравните эту величину доходности с депозитными ставками отечественных коммерческих банков. Даже в гривне вы не сможете разместить свои деньги на депозитах более чем под 16-17% годовых, а в долларах США – не более 11-12%.

В разнице приведенных процентов и таится разгадка. Вкладывание денег в недвижимость стало в последние годы лучшим способом не просто сохранения своих накоплений, но и их существенного прироста. Купил в 2000 году квартиру за $20 тыс., а продал ее же в 2005 году – за $120 тыс. Таким финансовым результатам позавидует любой иностранец. К слову, среди участников украинского рынка недвижимости есть и зарубежные представители, разобравшиеся в «привлекательности» данного вложения средств.

Из-за продолжающегося в последние годы роста цен, рентабельность рынка недвижимости стала выше доходности альтернативных финансовых инструментов. В случае размещения денежных средств на банковских депозитах, уровень доходности, как видно из выше приведенных показателей, ниже почти в 3 раза. А популярный в развитых государствах рынок акций - в Украине находится в зародышевом состоянии.

В периоды, когда украинские деньги девальвировали, народ держал свои накопления в долларах. Однако после финансового кризиса в 1998 году Нацбанк продолжил политику удержания фиксированного курса гривна-доллар, что нивелировало преимущества твердой валюты. Поэтому люди начали искать иные способы сохранения своих сбережений. И нашли – вложение в недвижимость…

В России ситуация еще хуже: фартовая в течение трех последних лет для экспортеров энергоресурсов - мировая конъюнктура – наплыв сотен миллиардов шальных нефтедолларов – ревальвация российского рубля – ценовой нокаут рынку недвижимости.

Произошедшее в конце 2005 года незначительное снижение цен на недвижимость (уже в несколько раз превышающих себестоимость строительства) многие посчитали началом масштабного процесса, который обрушит финансовую пирамиду на рынке жилья и приведет расценки к реальным (экономически обоснованным), а не спекулятивным.

И, начиная с лета нынешнего года, цены на жилье снова поползли вверх. Таким образом, ситуация, которая и раньше была далека от удовлетворительной, теперь стала ухудшаться еще больше. А главным фактором превышения спроса над предложением, несмотря на столь высокие цены, в настоящее время является спекулятивная составляющая рынка жилья.

Понятно, что долго так продолжаться не может. Проблема недоступности для большинства украинцев жилья становится практически вопросом национальной безопасности. А раз так, власть имеет право и обязана пойти на не очень популярные меры. Непопулярные для оков рынка недвижимости, получающих неплохие дивиденды от постоянного роста цен, но благие для большинства населения.

Возлагалась, было, надежда на введение налога на недвижимость. Однако, во-первых, неизвестно, как скоро у Верховной Рады дойдут руки до этого закона, и дойдут ли вообще. А во-вторых, предполагаемые низкие ставки налога на недвижимость вряд ли отпугнут предприимчивых граждан. К примеру, в той же России данный налог существует уже много лет, но он не помогает решению обговариваемой проблемы.

Наверняка, власти придется инициировать другие, более жесткие меры. Сторонники радикальных шагов – с быстрым эффектом - могут предложить фактический запрет (пусть, на какое-то время) на покупку жилья не с целью проживания. А владельцам пустующих квартир будет предписано в короткие сроки продать их. Однако такое решение ударит по украинцам, арендующим жилье.

Другие эксперты будут инициировать менее болезненные нормы – по «добровольно-принудительному» отсечению спекулянтов. Например - принятие закона о взимании значительного налога с граждан за владение второй квартирой (эта идея содержится и в проектах закона о налоге на недвижимость). Что сделает невыгодным вложение денег в недвижимость. И, соответственно, цены на квартиросъем возрастут еще больше.

Третьи посчитают правильным применять подобного рода жесткие санкции лишь относительно новых актов купли-продажи, дарения и наследования жилья. Впрочем, экспертами могут быть найдены и другие варианты.

Однако, в любом случае, налоговой администрации и другим контролирующим службам необходимо будет предоставить дополнительные права для выявления злоупотреблений. В связи с чем, возможно, возникнут острые дискуссии о нарушениях прав человека и т.п.

Но на такие упреки у правительства найдутся убедительные контраргументы. Главный из которых – большинство украинцев не могут заработать на жилье для себя из-за высоких цен, которые, в свою очередь, являются следствием действий спекулянтов.

Вряд ли парламент захочет принимать такие нормативные акты, которые помогут разрешить «квартирный вопрос». Это им, вероятно, невыгодно. Цена вопроса на данный момент для парламентариев не важна. Себе на квартиру они заработать в состоянии.

Юрий Глухов

Инф. glavred