Продажа объектов вместе с земельными участками — самый сложный этап приватизации

 Украине начинается новый этап приватизации объектов госсобственности — продажа их вместе с земельными участками. Решение об этом принято еще в мае предыдущим правительством. Но только 26 сентября уже нынешний Кабинет министров утвердил "Порядок продажи в 2006 году земельных участков государственной собственности, на которых расположены объекты, которые подлежат приватизации". Как у каждого революционного шага, у приватизации с землей есть сторонники и противники. Первые говорят, что в мире давно не продают "воздушные замки" без земли. Вторые утверждают, что от такой приватизации выиграют покупатели столичных объектов, а остальным придется доплачивать за участки, иначе их продадут кому-то другому…

За годы независимости Украина прошла сложный процесс либерализации разгосударствления собственности. Страна долго отвыкала от мысли, что приватизация — это заводы — рабочим, земля — крестьянам, а квартиры — жильцам. Теперь разные формы "квазиприватизации", направленные на защиту трудового коллектива или справедливое распределение госимущества среди населения, кажутся просто неудавшимися экспериментами: ваучеризация, аренда с выкупом, конкурс инвестиционных обязательств и т. д. Актуальным стал аукцион и продажа объектов с участками, на которых они расположены. Последнее новаторство — самое трудное для практического исполнения, поскольку продажа земли еще не стала обыденным делом не только для обывателя, но даже и для чиновника. К тому же это, очевидно, породит новый вид приватизации: покупку объектов ради земельного участка с последующей ликвидацией находящегося на нем предприятия.

Конечно, с точки зрения социальной защиты звучит, может, и чудовищно: завод закроют, производственное здание снесут, на его месте построят бизнес-центр. Но с точки зрения исторического прогресса, при том росте цен на землю, который наблюдается в мире, держать в центре города складские помещения, малорентабельный завод или обувную фабрику — экономическое безумие. Производства нужно выносить в провинцию, поближе к недорогой рабочей силе. К тому же при переводе предприятия из одного места в другое старое негодное оборудование выбросят, чтобы не тратиться на монтаж, демонтаж и транспортировку. И это тоже будет способствовать прогрессу.

Правда, подобная схема переноса мощностей требует огромных затрат. Как показывает зарубежный опыт, собственники не могут охватить все и сосредоточиваются на обустройстве оказавшегося в их руках лакомого куска земли. В то время как "депортированное" производство не развивается. Потом его опять продают. Кстати, этим летом наша корпорация Roshen приобрела недорого Клайпедскую кондитерскую фабрику (Klaipedos konditerija), которая была перенесена собственниками из центра портового города на окраину и работала там еле-еле. Это яркий пример приватизации с земельным участком в центре города.

С другой стороны, не все объекты находятся в столице или крупных городах: значительная часть продаваемых предприятий расположены в глухомани и представляют собой интерес именно как производственные объекты, а не как территории. Один из консультировавших нас предпринимателей, присмотревший себе хлебозаводик в южной области, озадачен новой формой приватизации. Территория у предприятия большая, использовать ее не по назначению (сдавать в аренду, например) он не собирается, да и некому. И считает, что его просто заставят переплатить большие деньги за полученный "в нагрузку" к комбинату участок. Заплатить-то он заплатит, но на новое оборудование и повышение зарплат сотрудникам разориться уже не сможет. Но и отказаться от земли нельзя: если собственник приватизируемого предприятия не хочет выкупать земельный участок, его продадут с молотка на земельном аукционе. В результате хлебозавод будет у одного собственника, земля под ним — у другого. А два медведя в одной берлоге, понятное дело, не уживутся.

Наконец, третий вопрос: что делать с землей, которая расположена под частично приватизированным разными собственниками предприятием, да еще и в случае, если у компаньонов отношения враждебные? Если посмотреть список приватизации на будущий год, то там сплошные "огрызки" пакетов акций. Редко где найдешь 30%. А остальное-то уже продано!

Чтобы разрешить эти и другие проблемы, нужна слаженная работа "треугольника" — Минфина, ФГИ и местной власти — по обновлению законодательства и улаживанию всех неоднозначных моментов. В бюджете-2006 на такие цели заложена весомая цифра — 8,5 млн. грн., которая по плану должна окупиться более чем 10 раз.

Что касается ФГИ, то от него на 80% зависит успех новации. Согласно постановлению, именно ФГИ формирует в соответствии с утвержденным правительством перечнем объектов список земельных участков — "кандидатов" на аукционы. Потом обращается к Госкомзему с запросом о предоставлении земельно-кадастровой документации, выдержек из технической документации и информации относительно наличия земельных залогов. В процессе подготовки к продаже земельного участка на аукционе нужно проделать уйму процедурных операций — от установления границ земельного участка в натуре ("столбики на местности") до денежной оценки и изготовления техпаспорта. При малейшей ошибке приватизация грозит обернуться судебными злоключениями. Поэтому, как показывает опыт России, где методология продажи объектов с землей — головная боль олигархов, начиная с 2001 года, Фонду госимущества придется очень тщательно выбирать структуры для идентификации земли, оценки участка (из числа компаний, имеющих лицензию Госкомзема) и с ювелирной точностью подходить к экспертизе оценки в отделе землеустройства.

Для Минфина и муниципальной власти ключевым является вопрос доходов: как центрального бюджета, так и местных. Продажа объектов с землей пополняет казну государства, а налог на землю идет в местный бюджет. И местные власти совершенно не заинтересованы исключать из коммунальной собственности участки, на которых расположены приватизационные объекты: они ведь кормятся с земельной аренды. В "Порядке продажи" предусматривается, что ФГИ сможет выставлять на "аукционы с землей" предприятия, где 25% уставного фонда принадлежит государству. А местный бюджет получит лишь 5% от выручки, потеряв при этом возможность сдавать землю в аренду на свое усмотрение. Естественно, на местах будут всеми силами сопротивляться нововведению. "Драться" в открытую с Кабмином губернаторы и мэры не смогут, но "достать" центр бюрократическими путями, затягивая оценку земли и процесс вывода ее из коммунальной собственности, им по силам.

Возможно, по этой причине в новом году меняется схема финансирования деятельности органов местной исполнительной власти. Зарплата аппаратчиков и средства на техническое содержание администраций закладываются в статью расходов на секретариат Кабмина: вместо 228,3 млн. грн. из общего фонда и 4,8 млн. грн. из специального фонда он получит 1,822 млрд. грн. и 57,3 млн. грн. соответственно. Идея неплохая: заартачился какой-то мэр в отношении земельного аукциона — получит шанс остаться всей "канцелярией" без премии.

И все же давление на местную власть (без чего с нашими бюрократами не обойдешься) не решит проблем приватизации объектов с землей, заметных уже сейчас и грозящих проявиться в недалеком будущем. Даже Россия до сих пор окончательно не определилась с этим вопросом, а там приватизация ушла вперед на многие годы по сравнению с Украиной. Мировой опыт тоже неоднозначен. Да почти всюду участок и объект на нем раздельно не продаются. Отличаются цены, принцип оценки и способ передачи земли приватизатору. Например, в Венгрии и Словакии земля продается в основном за символическую цену, но с условием защиты экологии. В Чехии, наоборот, предприятия с землей продаются максимально дорого, и экологией занимается государство. В Эстонии только городские строения продают с землей по цене, равной величине годового земельного налога. В Польше крупные и средние предприятия приватизировались вместе с землей, а собственники небольших объектов (магазинов, бензоколонок и т. п.) выбирали между выкупом земли и арендой с правом выкупа. В бывшей ГДР приватизация любых городских объектов разрешена только с выкупом земельного участка.

В наших условиях, по мнению большинства бизнесменов, приватизация с участком целесообразна также в городах, где земля имеет иногда большую ценность, чем здания, но не как "обязаловка", а по желанию. Тогда желающие купить тот же Киевский мотоциклетный завод, который планируют продать первым в порядке эксперимента (100% акций плюс 28 га земли в центре Киева), дадут за него несравнимо больше. Но с другой стороны, не пострадают и предприниматели вроде упомянутого выше "хлебозаводчика", которым нужны производственные мощности на отшибе, но не нужна земля. Они готовы арендовать ее на долгие годы у местной администрации, договорившись о ставках платы за землю на "взаимовыгодной" основе.

Галина Акимова

Инф. versii